自个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策出台之后，宁波房地产市场开始发生微妙转变，二手房交易量首先出现萎缩。专家认为，营业税政策变化是一条明显的市场抑制性措施。同时，我们也看到，国家将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应。从政策意图来看，房地产市场已经由保增长向防泡沫转变。

　　交易量回落 投资需求将受抑制

　　受营业税政策直接影响的是二手房市场。最近一周，宁波立得37家门店，共成交二手房134套，环比下降21.6%；成交金额1.99亿元，环比下降24.2%。

　　21世纪不动产相关人士认为，宁波市的不少准购房者看到国家发出干预房地产市场的信号后，产生观望心态。二手房市场上投资型客户开始撤退，这对二手房成交量来说有一定影响。南天房产相关人士表示，最近一周，宁波市四区一手房成交454套，环比减少123套，市场表现差强人意。本次营业税政策的变化对市场最直接的影响是成交量的走低。政策传递了政府鼓励自住型和改善型购房需求，抑制投资投机性购房需求的政策信号。5.5%的营业税会在一定程度上冲抵投资或投机型购房的实际利润空间，抑制这些需求、改变非理性的购房行为，形成更合理的供求关系。长期来看，对稳定市场、抑制房价快速上涨有好处。另一方面，时间临近年底，由于时限关系，赶政策末班车的购房者也相对减少了，市场观望气氛渐浓，预计到明年年初，这样的市场状态不会有大的变化，随着农历新年的临近，成交会进一步减少。

　　目前执行的二手房营业税优惠政策，是根据2008年12月29日国家下发的《关于个人住房转让营业税政策的通知》。其中最主要的看点，就是个人住房转让营业税免征时限从原政策中的5年改为2年。目前营业税税率为住房总价的5.5%，一旦优惠政策恢复为5年，原本房龄满2年、可以免征税费的住房交易成本将大幅增加。以一套总价200万元的住宅为例，单纯营业税差额就将达到11万元。因此，这部分支出将大大增加投资需求的成本，也对各类购房者产生了心理影响。

　　房价趋势还要看市场表现

　　对于营业税政策影响到底有多大，业内人士持不同的观点。主涨者认为，此次政策中包括“其他住房消费政策继续实施”这一条。去年末出台的优惠政策包括：一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。这些政策将得到延续。也就是说，此次政策所针对的对象仅仅是投机性购房者，对于首次购房的业主，政策依然采取鼓励态度并给予优惠。

　　而主跌者则表示，房价会有一定的回调。他们认为，这项政策的调整对二手房市场的影响力度是较大的。据统计，目前购房2年到5年间的二手房交易占整个二手房市场交易的一半左右，而营业税是目前税率最高的一项房产交易税，税率高达5.5.%。这部分营业税收会冲抵部分投资投机性购房的利润，抑制投资、投机性购房，起到平抑过快上涨房价的作用。交易成本的上升和房源量下降将直接导致成交量的下滑。

　　今年房地产市场从下半年开始，投资投机性购房比例明显增加，而下半年也是房价上涨最为迅速的一段时期，房价涨幅甚至超过了历史高峰时期的2004年。由于未来的方向是大大提高社会商品房的供应和销售量，房地产业成长速度和供不应求的问题就会加快得到解决。加上限制短期炒房的税费政策，将影响到投资者信心。只要通胀预期获得化解，楼市就会产生一定的转变。

　　（周爱娟）