■自明年１月１日起，个人将购买不足５年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税 ■个人将购买超过５年（含５年）的非普通住房或者不足５年的普通住房对外销售的， 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 ■个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税

　　■自明年１月１日起，个人将购买不足５年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税

　　■个人将购买超过５年（含５年）的非普通住房或者不足５年的普通住房对外销售的，

　　按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税

　　■个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税

　　昨天，财政部和国家税务总局对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策。

　　业内人士认为，该政策对二手房市场的实际影响小于此前的预估。

　　差额征收门槛提高

　　新的政策为：自２０１０年１月１日起，个人将购买不足５年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过５年（含５年）的非普通住房或者不足５年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　宁波市财政局契税管理中心的工作人员昨天告诉记者，２００９年营业税是按照这样的标准征收的：个人将购买超过２年的普通住宅对外出售，营业税免征；将购买超过２年的非普通住宅出售，以及将购买时间低于２年的普通住宅出售，都按照差额征收；将购买低于２年的非普通住宅对外出售，全额征收营业税。

　　也就是说，政策调整对于非普通住房来讲，差额征收营业税的优惠门槛从满２年提高到了满５年。而对于普通住房来讲，免征营业税的优惠门槛同样从满２年提高到了满５年，同时，按原先政策不需缴纳营业税的满２年不满５年的普通住房，按调整后的政策则需要征收差额营业税了。

　　政策力度比预计的小

　　１２月９日召开的国务院常务会议指出，个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年，其他住房消费政策继续实施。消息一出，就在二手房交易市场上引起极大关注，不少买家卖家争相赶在年底前买房过户。

　　如今，政策的细则出台，反而让不少人松了口气，因为交易成本的增加幅度并没有原来预计的那么大。

　　“我们原来以为会全部全额征收，或者只给９０平方米以下的房子提供免征或差额征的优惠，现在能以１４０平方米（宁波的普通住宅和非普通住宅的面积分界）来分界，比预想的要宽松。”甬旺房产的总经理张杰表示。

　　南天房产的薛敏强也认为，差额征收营业税在实际成交过程中，交易成本的增加十分有限，对房地产市场的影响也不会太大，因此购房者大可放松心态，不必“突击”购房。

　　支持刚性需求购房

　　“这一细则表明，政策的调整主要是打压投资性的需求，对刚性需求购房还是支持的。”一家大型中介公司的负责人表示，现在刚性需求购房主要集中在９０平方米的房源，这块房源，在市区，房龄一般都会稍长些。“现在投资客抛出来的房源，绝大部分都是次新房，而且面积也比较大。因此这次政策调整对投资客来说，影响比较明显。因为按宁波的惯例，这些税费会转嫁到买家身上，在前期房价已积累了这么大的涨幅之后，又要承担因政策调整而增加的税费，这对买家的接受能力是个挑战。”

　　业内人士认为，明年一季度不会出现交易量大跌现象，价格预计也不会出现明显的下滑。市场确立调整趋势估计将在明年下半年。

　　记者 周静

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