投资需求撤退

　　楼市交易量继续萎缩

　　近期，甬城楼市交易量继续下滑，首当其冲的依然是二手房市场。据21世纪不动产宁波区域的数据统计，本月12日到20日，宁波立得38家门店共成交二手房98套，环比下降26.9%；成交金额1.1亿元，环比下降26.3%。继调整营业税征免时限、大幅度提高开发商拿地门槛后，又有消息称各大银行将严格执行二套房贷利率，这些因素都将对楼市走向产生重要影响。

　　投资客将淡出市场

　　今年第四季度开始，监管层不断释放楼市调整信号。本月下旬，住建部明确表示在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准，抑制投资和投机性购房。根据有关媒体报道，各大商业银行将严格执行二套房贷利率，而且有可能继续提高二套房及多套房的商业贷款首付比例。

　　业内人士认为，如果二套房或多套房首付继续提高,等同于发展商竞投土地要首付五成地价款的功效,对于投资客或改善型客户的资金要求明显提高。今年，很多楼盘尤其是高端社区的买家绝大部分为二次或者二次以上的投资置业者，首付比例为四成的超过一半，五成或者五成以上的只有30%，一次性付款的仅在10%左右。同时，最近股市起伏不小，不少实力买家的资金被股票套牢，所以即便是自住型买家，他们基于资金流动的考虑，一般都不太愿意多付首期。“假设二次购房或者多套房首付至少五成，投资客将大量淡出这个市场，而很多改善兼顾投资的买家也会受到不少影响”。这两部分实力买家的撤退，楼市后续支撑力量将大大减弱。

　　楼市需求被提前透支

　　今年，楼市价量持续上升，已在一定程度上透支了未来的需求，而目前的房价已对住房购买力产生了削弱作用，因此，一旦有相关控制政策出台，成交量调整似乎成为必然。随着去年受挤压的购买力逐渐在今年前三季度释放，二手房市场在年尾面临和一手房市场类似的萎缩。

　　“目前我们门店的日均带看量仅3组-4组，其中一部分的客户还是前期积累下来的意向买家。”某二手房门店负责人表示。根据调查显示，上月初，宁波二手房市场交易量曾出现井喷，目前，由于税费政策优惠已经难以享受到，观望气氛日渐浓郁，成交量不断萎缩已经成为定局。

　　事实上，宁波房地产市场面临的情形与两年前非常相似，先是房价持续飙升，交易持续放量带动了整个市场的繁荣，后续的调控政策立刻扼制住狂飙势头，前期影响了二手房市场的交易量，接着，价格开始松动，一手房市场无可避免地受到连带影响，单个标杆楼盘价格跳水，带动了某个区域甚至是多个区域的价格下滑。专业人士表示，目前，宁波房地产市场行情还维持在前期状态，是否会全盘重复前一两年的情形还要看后续因素的影响。

　　但有一点可以肯定的是，宁波楼市需求已经在前三季度提前透支，这种透支的行为会影响到明年的楼市走向。今年，很多刚性需求压制了生活质量勉强挤入房地产市场，改善型需求大部分兼顾投资，投机客也大量入场，因此，很多本不应该进场的需求组成了庞大的购房群体。

　　明年楼价是否应声下跌？

　　业内人士表示，经过了去年的地产调整期，成交量迅速萎缩,区域楼盘价格也有一定幅度的下滑。现在出台的政策,最明显导致的结果首先就是成交量萎缩。一手方面,受到营业税优惠政策终止的影响，一、二手房之间的价差会进一步缩窄，部分徘徊在一、二手市场之间的客户会逐步转移到一手市场，因此一手商品房在有效客源有所增多的前提下，阶段性价格还会维持“高位振荡”格局；另一方面，二手房市场出现逐渐浓重的观望情绪，势必会渗透到一手房市场，最终影响到一手市场的成交量。成交量的萎缩是否会最终形成价格的下滑，还要看第二套或者多套房贷利率和首付比例等金融规则执行的力度和后续细则的出台。

　　（周爱娟）