昨天财政部、国家税务总局发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，对本月９日国务院常务会议明确的“明年个人住房转让营业税免征时限从２年恢复到５年”政策进行了细化。按照该通知规定，明年１月１日起，转让购入未满５年的普通住宅以及满５年的非普通住宅，将被征收差额营业税；转让购入已满５年的普通住宅，免征营业税；转让购入未满５年的非普通住宅，则征收全额营业税。
而按照今年的优惠政策，购入时间已满２年的普通住宅在转让时免征营业税，未满２年的则要缴纳差额营业税；非普通住宅购入时间未满２年的缴纳全额营业税，购入时间满２年的缴纳差额营业税。
本地房产中介表示，对比新营业税政策与今年实施的营业税优惠政策，购入已满２年而未满５年的住宅将最“受伤”——这类住房在目前挂牌二手房房源中的占比，约为四成，是甬城二手房市场绝对的“主力”房源。
新旧政策下，
住宅转手营业税差多少？
宁波于２００５年５月底时明确，建筑面积在１４０平方米以下的属普通住宅，建筑面积达到或超过１４０平方米的均为非普通住宅。这两类住宅如果购入时间不满２年或者已满５年，在新旧政策下，转手时要缴纳的营业税没有区别；但如果购入时间已满２年而未满５年，转手时要缴的营业税差别不小。
以一套１００平方米、购入总价为１００万元而卖出总价为１５０万元的普通住宅为例，如果该套住宅购入时间已满２年而未满５年，按今年政策，其在转让时无须缴纳营业税；而在明年，则必须缴纳差额营业税，即５０万元×５．５５％＝２．７７５万元。
该套住宅如果购入时间未满２年或者已满５年，则在今年转让和在明年转让，所要缴纳的营业税没有区别。未满２年需缴营业税2.775万元，而已满５年，则免征营业税。
以一套１５０平方米、购入总价１５０万元而卖出总价２００万元的非普通住宅为例，如果其购入时间已满２年而未满５年，按今年政策，转让时只需缴纳２．７７５万元的差额营业税；但在明年，需缴纳全额营业税，即２００万元×５．５５％＝１１．１万元。
如果该套住宅购入时间未满２年或已满５年，今年转让和在明年装让要缴的营业税没有变化。未满２年，需缴营业税１１.１万元，已满５年，需缴营业税２.775万元。
而据本地最大的房产中介２１世纪不动宁波区域方面统计，其全部成交房源中，普通住宅约占８５％、非普通住宅约占１２％。
新政影响，
关键看其会否改变购房心态
“事实上，新营业税政策实际增加的二手住房交易成本不算太大。二手房市场会不会受冲击，关键还是要看购房者的心态会不会因为新政策而发生改变。”２１世纪不动产宁波区域总经理施建益昨晚告诉晚报记者。
多位房产中介人士持和施建益类似的观点。
他们认为，明年要实行的新营业税政策相比今年的优惠政策，确乎是增加了二手住房的交易成本——尤其是对那些购入时间满２年而未满５年的二手住房而言，但如果房价继续上涨，真正要买房的人“应该还是会承受房东转嫁的这部分税负。”
但如果新营业税政策改变了购房者对楼市未来走向的预期，则其对楼市的影响，或会比简单的税负增减来得更大、更复杂。
事实上，在近期诸多或真或假的楼市新政策消息传出后——比如房产交易税费减免政策调整、开发商购地首付比例提高、打击囤地、提高二套房首付比例至５０％等，本市二手房市场已经实实在在地感受到了“不一样的味道”。
甬旺房产总经理张杰告诉记者，这段时间他们各中介门店的成交量相比政策消息传出前“减少了３０％以上。”而２１世纪不动宁波区域总经理施建益也透露，最近一周他们的成交量“比上月同期下降了近５０％。”
记者注意到，尽管营业税政策调整的消息在本月１０日即已见诸报端，但本地二手房市场并没有如２００６年营业税政策调整时那样，出现购房者争先恐后抢搭政策“末班车”的局面。而投资、投机型购房者，近期则已基本淡出市场。
二手房市场由前期的“活跃”转为这段时间的“平淡”，在一位房产中介人士看来，“主要是购房者的心态已经因为政策消息而改变了。”该人士预测，下个月甬城二手住房的成交形势会进一步从“平淡”变为“低迷”，并且不排除在明年３月份会出现“房价松动”的可能。
记者 程旭辉 通讯员 陈俊新
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近些年住房营业税政策变动一览
●２００３年８月起，本市明确个人出售非住宅二手房及转让购入一年以内的普通住宅，要征收５．５％的营业税。
●２００５年６月１日起，个人将购买不足２年的住房对外销售，按销售价格全额征收营业税；个人将购买超过２年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过２年（含）的非普通住房对外销售的，按销售额减去购入房屋原价的差额征收营业税。
●２００６年６月１日起，个人将购买不足５年的住房对外销售全额征收营业税；个人将购买超过５年（含）的非普通住房对外销售的，按销售额减去购入房屋原价的差额征收营业税；个人将购买超过５年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。
●２００９年１月１日起，个人将购买不足２年的普通住房对外销售，按销售额减去购入房屋原价的差额征收营业税；个人将购买超过２年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买不足２年的非普通住房对外销售，按销售价格全额征收营业税；个人将购买超过２年（含）的非普通住房对外销售的，按销售额减去购入房屋原价的差额征收营业税。