记者 周静

　　继国１１条后，宁波本地的房地产调控政策于近期出炉。市政府日前印发出台《宁波市人民政府关于进一步加强城乡住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》，确定了今年宁波房地产市场调控的基调。

　　《意见》明确二套房贷款首付比例不得低于４０％，规定对在市区首次购买９０平方米及以下和９０平方米以上１４０平方米以下普通住房家庭分别给予购房补贴。由于购房补贴取代房产交易税费减免，政策优惠力度相比去年有所减弱。

　　首次购买普通住房，补贴总价的１％或０．７５％

　　今年我市对在市区首次购买９０平方米及以下的普通住房，给予房价总额１％的购房补贴；对首次购买９０平方米以上１４０平方米以下的普通住房，给予房价总额０．７５％的购房补贴。在市区仅有一套１４０平方米以下的普通住房，且在２０１０年１２月３１日前出售并重新购房的，同样享受相应购房补贴。购房补贴政策以家庭（包括夫妻及不满１８周岁的未成年子女）为单位认定，一户家庭只能享受一次。上述住房消费享受购房补贴的时限为《意见》发布之日起至２０１０年１２月３１日止，商品住房以合同备案日期为准，二手住房以产权登记受理日期为准。

　　新政策同时明确，今年继续暂停收取房产登记费等相关收费，营业税征收则完全按照国家规定施行，即出售购买不足５年的非普通住房的，全额征收营业税；出售超过５年（含５年）的非普通住房或者不足５年的普通住房的，征收差额营业税；出售超过５年（含５年）的普通住房的，免征营业税。其他住房交易税收减免或补贴政策，即日起停止执行。

　　二套房贷首付比例不得低于４０％

　　去年普遍宽松的银行按揭贷款政策，今年购房者或许很难享受到了。新政策中明确，二套房贷款首付比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。而据记者了解到的信息，目前银行的房贷政策正在明显收紧，中国银行已率先将首套房贷利率优惠的折扣从７折上升到了８．５折。

　　值得注意的是，对于改善型购房需求（宁波去年明确是家庭人均住房面积低于２８．０２平方米的市民购买第二套普通住房），去年政策规定，只要购房者在房管部门打出改善型购房证明，即可享受和首次购房者同等的优惠，而今年的新政策对此并无涉及。这意味着，改善型购房需求在今年可能无法获享购房补贴。

　　新政策同时明确，今年我市将严格执行保障性住房和中低价位、中小套型普通住房用地不得低于居住用地总量的７０％和套型建筑面积９０平方米以下普通住房面积必须达到开发建设总面积７０％以上的相关规定，增加中小套型普通商品住房建设。

　　首次购房的成本增加了

　　去年我市实行的购房税费减免、补贴政策，主要包括营业税减免、契税补贴、个税补贴、印花税和土地增值税免征等。

　　具体而言，去年营业税的免征时限是２年；个人首次购买９０平方米及以下普通住房，契税给予全额补贴；个人首次购买９０平方米以上普通住房，契税给予５０％的补贴；个人将超过２年（含２年）的普通住房转让的，缴纳的个人所得税按４０％补贴——即只要缴纳房屋总价的０．６％。

　　以一套面积在９０平方米以下、原总价６０万元现总价１００万元、购买满２年而未满５年的二手房为例，如果在去年购买这套房子且属首次购房，那么只需缴纳房屋总价０．６％的个税（本地二手房个税普遍由卖方转嫁给买方），即６０００元。

　　如果是在今年买下这套房屋，购房者需缴纳契税１００万元×１．５％＝１．５万元、营业税（１００万元－６０万元）×５．６％＝２．２４万元、个税１００万元×１％＝１万元，仅这三大项税收就需４．７４万元。除去该购房者可享受到的房屋总价１％的购房补贴即１万元，则购买这样一套二手住房，购房者还需付出３．７４万元左右的税费。

　　再比如一套面积大于９０平方米小于１４０平方米、价格为１５０万元的二手普通住房，房东买进该套房屋的时间满２年而未满５年，当时买入价为１００万元，如果购房者是在去年买入，在房产交易税费方面的付出是２万元左右，而如果在今年买入，则要增加到５．４万元左右（税费减去购房补贴）。

　　显然，对于首次购房者而言，如果今年买房，成本是增加了。