核心提示

　　近年来，随着我市城市化发展步伐的不断加快，发生在各居住小区的物业纠纷日益增多，个别小区业主与物业管理企业的关系相当紧张，并经常演化为业主拒付物业费，影响了和谐社区的构建。

　　从２００８年７月开始，慈溪市人民法院、慈溪市建设局和几家街道办事处联合建立了司法调解、行政调解和人民调解“三位一体”的物管纠纷快速处理机制。由于“慈溪模式”切实有效，目前，宁波市建委物业主管部门正起草相关指导意见，准备在全市推广。

　　现场调查：

　　历史遗留问题是纠纷根源

　　江北区宁馨园小区很可能要面临无物业管理的尴尬。１月２５日，小区物业公司贴出公告，称将于２０１０年４月３０日２４时终止服务。

　　３月１１日，记者在该小区门口贴的公告上看到，物业公司这样陈述退出的理由，“贵小区相当部分业主拖欠物业服务费现象严重，导致物业的实际工作运行困难，经济上出现严重亏损……”

　　“连人家老小区改造都要求是封闭式的，我们新小区竟然还有１至３幢房子的大门是朝外开的。”提起拖欠物业费一事，小区一位不愿透露姓名的阿姨告诉记者，当初买房时，规划图纸上小区是全封闭的。正是这一历史遗留问题，加上对物业本身服务质量有意见，１至３幢房子的业主普遍没有及时缴纳物业费，并导致其他的业主效仿。

　　物业公司：

　　连续多年亏损只能退出

　　昨天上午，宁波和信物业发展有限公司总经理张信良接受了记者采访，并表示公司退出也是纯属无奈。

　　张信良给记者算了这么一笔账：２００６年物业费收缴率达到９８％，收支基本持平；２００７年和２００８年的物业费收缴率下降到５０％左右，每年亏损超过３０多万元；到２００９年，物业费收缴率还不到３０％，亏损更加严重。

　　“我承认公司物业管理方面有不到位的地方，但你说１至３幢房子大门朝外又不是我们的责任，这么多人拖欠物业费是没有道理的。”张信良说。

　　业委会：

　　无奈作出集体辞职决定

　　“其实物业公司早在去年就多次表示要退出”，７１岁的小区业委会主任裘友林告诉记者。原因主要有三点：一是１至３幢房子大门朝外，１３４户居民普遍要求减免物业费；二是小区前面的９０余家商铺共用一只电表，造成电费支出亏空；三是小区本身规模小，总共只有７５８户居民，又有４个出口，管理成本相对比较高。

　　２００９年２月６日，宁馨园业委会成立刚“满月”，就收到了物业公司“关于对宁馨园小区退出物业管理的告知函”。２００９年９月１０日，物业公司再次发出“关于不再续订宁馨园小区物业管理服务合同的告知函”。

　　裘友林告诉记者，针对１至３幢房子大门朝外等问题，他们积极向市规划、建委等部门反映，市经济适用房建设管理办公室也曾牵头提出５点解决方案并付之实施，包括在１至３幢房子大门口安装摄像头、增加减速带等。

　　“我们一年来做了大量工作，可问题并没有得到根本解决。”裘友林说，２０１０年１月１０日，得知物业公司第三次准备退出的消息，业委会无奈作出了集体辞职决定。

　　政府部门：

　　通过正当渠道解决矛盾纠纷

　　小区物业公司要退出，小区业委会也提出辞职。这事让江北庄桥街道广庭社区居委会主任王敏敏很头疼。

　　王敏敏告诉记者，事情的复杂在于，一方面小区存在的历史遗留问题难以有效解决；另一方面，别的物业公司也不愿意进来。

　　“抓住历史遗留问题不缴纳物业费是没有道理的，建议业主要通过正当渠道解决矛盾纠纷。”宁波市建委房综处有关负责人告诉记者。不缴纳物业费，既损害了物业公司的利益，也侵害了小区其他已交费业主的利益，最终吃亏的还是小区全体业主。

　　“对于类似问题，下一步我们除了准备在‘慈溪模式’的基础上出台一个指导意见，在全市推广物管纠纷快速处理机制外，还打算研究一套物业退出机制。”该负责人透露说。