镇海网讯 “进入2010年以来，二手房贷款下降得挺多的。”昨日，邮政储蓄银行镇海支行一负责人如是表示。该行二手房贷款量占我区二手房贷款总量的一半左右，对二手房市场的温度他们有着最直接的感知。“去年底的时候，平均每个人每天要处理10份贷款申请，而目前几个人加在一起也才这个数。”

　　“倒春寒”来袭 交易量下滑

　　去年底以来，有关房地产的税收、土地、金融政策全面趋紧，导致市场观望氛围重新形成。区房管处提供的交易数据表明，今年2月份，我区二手房成交155套，环比下降78%，同比基本持平；商品房成交19套，同比下降76%，环比下降79%，创下近三年来单月成交量的历史次低。

　　从往年的情况来看，历年春节前后都是住宅交易的淡季，但今年的情况稍有不同。有业内人士认为，经历去年的集中放量后，有不少楼盘销售已近尾声，因此今年这场“倒春寒”的形成，不像往年那样更多地受需求端观望因素的影响，整体供应量减少成为重要原因。

　　“记得去年这个时候，时常能收到楼盘的短信促销广告，优惠举措也接二连三地推出，但今年要平静许多。”关注我区楼市的赵先生说。供应量减少也直接体现到成交量上，从去年12月起，我区商品房成交量已连续三个月停留在两位数。

　　在赵先生看来，去年的市场坚冰最终被五六月份开始的成交量和房价急速上扬所化解，目前我区商品房、二手房价格已处于阶段性高位，继续上涨空间有限，升值预期降低，投资投机性购房动力不足。另外，由于去年楼市量价齐涨，也使得房企现金流充裕，楼市成交量的萎缩短期内并不会对房企产生太大影响。这样的僵持状态，将使今年这场“倒春寒”持续时间会更长。

　　个人房贷趋紧 观望氛围浓厚

　　信贷审批的趋严，也在一定程度上打击了个人贷款购房的积极性。目前我区各家银行信贷政策均出现了不同程度的调整。

　　以邮政储蓄银行镇海支行为例，从今年1月10日开始，二手房贷款首付比例和利率均发生变化。此前首套房首付比例通常为20%以上，调整后，144平方米以下首套房首付比例为30%以上，144平方米以上首套房首付比例为35%以上，只有部分信誉良好的优质客户可以享受20%的首付比例。另外，二手房中的二套房利率以前可以享受基准利率9折优惠，调整后，则是在基准利率基础上上浮10%。

　　从我区四大国有商业银行来看，去年底以来，各家银行对首付比例的管控和二套房的鉴定相当严格，二套房的首付比例均严格按照四成来操作，而首套140平方米以上的非普通住房的首付比例最低也要达到三成。利率方面，根据客户的情况不同执行差别化利率，七折优惠利率越来越难以享受，其中中国银行镇海支行首套住房执行8.5折以上利率，普通住房七折优惠利率需经市分行审批。

　　四大国有商业银行个贷部负责人均表示，春节过后这段时间，打电话来咨询银行贷款政策调整的越来越多，但收到的贷款购房申请明显减少。在他们看来，除了宏观政策面的影响，季节性因素和购房者对高房价的观望态度也是重要原因。

　　进入上升周期 刚性需求足

　　刚性需求决定了当前高房价引起的观望只是短期性的。从今年起，庄市街道计划用3年左右的时间，拆迁3000多户农户，完成8大城中村改造，区内类似的需求随着镇海新城建设步伐的加快将会越来越多。此外，外环路、明州大桥、轻轨的规划建设，常洪隧道、甬江隧道、招宝山大桥相继取消收费，镇海正以加速度纳入宁波的发展体系，其居住投资功能正被越来越多的区外人士所接纳。

　　相比宁波其他各区，即便是经历了去年房价的爆发性上涨，镇海的房地产物业还是具有较高的性价比，这从各楼盘逐渐增加的区外购房者可以看出。去年镇海住宅成交量翻番的表现，或许就是镇海楼市进入新一轮上升周期的引子。

　　新城管委会与万科集团投资开发绿核项目合作签约仪式本月2日举行，标志着新城南区开发已拉开架势。它的签约，表明镇海新城的开发已经被越来越多的知名房地产商所看好。

　　在镇海新城的区域价值得到重新审视后，老城同样不可小觑，去年开盘的南熏别院均价破万已给我们提了个醒。今年，镇海新开楼盘将更多地集中于老城，如世贸广场、海尚国际、翰林国际等，我们不妨把它们作为老城的一块试金石，检验一下今年老城房地产的“成色”。