继上周四“二套房最低首付比例上调到五成，利率不得低于基准利率１．１倍”的楼市新政公布后，上周六，国务院又发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。我市的业内人士称这种连环炮式的大力度调控政策实属罕见。

　　记者昨天从宁波的大型房产中介了解到，新政出台后的这几天，宁波尚未出现抛售行为，但询问后市走势的房东明显增多。

　　执行力度对效果起着决定性作用

　　我市银行业人士向记者表示，国务院的通知指出商业银行可根据风险状况来决定是否发放三套及以上房贷，这一规定不是强制性的。银行方面还需等待银监会出台的细则。

　　“如果严格执行，这是很厉害的政策了，效果不亚于交易环节的税费政策。不过，政策的效果还需要从执行力度来分析，比如宁波执不执行暂停发放三套及以上房贷，即使执行，还要看银行对三套房如何认定，是凡通过贷款购买的房子都计算在内，还是还清贷款以后再购房就算第一套。因为在实际操作中，同时贷款买三套房子的客户，占的比例是非常少的。”一位资深房产界人士分析说，根据以前的情况来看，特别像这类金融政策，执行力度对效果起着决定性作用。不过他同时指出，在国家调控声势非常大的情况下，银行收紧信贷闸门将是毫无疑问的，下一步就要看银监会如何制定细则了。

　　中介称当前卖房或为最佳时机

　　业内人士认为，新政将缩短市场观望期，加速房价下调的趋势，但是市场仍需经过一段观望期，房价才会有所体现。对于一些投机客和多套物业持有者，特别有占用银行资金买房的物业持有者而言，迅速出货或是安全的选择。

　　“新政一出，这几天蛮多客户向我们咨询政策和市场走向。我们的建议是，如果觉得目前的价格已经到了心理价位，抓紧时间把房子卖了。”甬旺房产总经理张杰告诉记者，“我以前听一位教授讲过对房产投资的分析，其中有一段话让我印象特别深刻，就是‘利好政策出来后，在之后的１２个月左右可以把手头的房子卖出。如果碰上利空政策，那么之后的两个月内是最佳的出货时机’。从我多年的从业经验来看，这话说得很有道理。从目前的形势来看，短期内房价下调５％到１０％的可能性是存在的。”

　　“从近些年宁波楼市的走势来看，２００７年９月到２００８年１２月中旬，市场出现了１６个月低迷，之后到现在，整１６个月从回暖走向疯狂。现在密集的调控政策刚刚出来，在这个当口，房价或许不会马上下降，因为无论开发商还是房东，都会有一个观望过程，期望等市场明朗后再做决定。我估计到4月底，房价可能攀升到一个顶峰。这个时候能卖掉，或许是最好的。”２１世纪不动产宁波区域负责人施建益分析说。

　　不是急需买房的不妨等等看

　　“如果不是急着要住的客户，比如那些改善型需求的买房人，我建议等等看，至少等半个月以后再做决定。”施建益建议买房人暂缓购置计划。

　　据介绍，今年以来房价的涨幅主要是自３月份以来的一个多月时间内急速形成的。“特别是宁波公布今年的拆迁计划后，成交量一下子上来了。”记者在采访中发现，的确有很多人相信，大量拆迁户会带来成交量的巨大贡献，因此不少投资者瞄准了９０平方米以下的小户型房源。

　　但是事实上，拆迁户的购买群体并非如市场上想像的那样庞大。从新近出炉的今年市区城镇房屋拆迁计划来看，对所有住宅拆迁户，各地均安排有安置地点。而来自国土部门的数据显示，去年我市“城中村”改造尽管拆迁量高达１０５万平方米，是前四年的总和，但当年开建的安置房面积也高达１３４万平方米，创历年之最。

　　这意味着，拆迁产生的购房需求或许并不一定会涌入商品住房市场，而完全有可能通过实物安置的方式来解决自己的住房问题。在房价高企的情况下，拆迁型购房需求不进入商品住房市场的可能性非常大。

　　另据记者了解，去年市四区商品住宅供地量创了近几年的新高，比２００７年和２００８年两年的总和还高出将近一倍。

　　更需要引起重视的是，国土部方面近期表态说，如果各地今年保障性住房用地和中小套型商品住房用地的供应量不占到总供应量的７０％以上，会对地方采取暂停受理农用地转用审批、建设用地审批等惩罚措施。

　　这意味着，今后楼市中保障性住房以及中小套型商品住房的供应量，肯定比现在要多很多。而这类房源正是甬城楼市中需求量最大的部分。

　　据市房产交易中心数据显示，３月份市区９０平方米以下的住宅成交占比高达７６％。

　　东南商报记者 周静

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