中国宁波网讯 《宁波市办公建筑行政许可暂行规定》昨天正式下发并开始实施，市规划、建设、国土三部门联手出击，从源头限制办公建筑私改他用等违规行为，并为商务楼开发制定了更加符合实际情况的技术规定。

　　商务办公楼当住宅卖“后遗症”多

　　住宅价格节节攀高，售价上“商住倒挂”情况的长期存在，让不少房产开发商瞄准地价相对便宜的商务用地，建所谓的小户型公寓，将办公楼转变为住宅项目进行销售。

　　“商业楼宇当住宅卖的乱象急需‘刹车’。”有关专家指出，这不仅严重影响城市规划，并可能侵害消费者利益。因为在规划中，办公楼的配套要求与住宅小区完全不同，擅自把办公楼改成住宅，将使区域内教育、道路、菜市场等基础配套设施严重不足。而商务办公人员与居民长期混住，也导致后期矛盾多发。

　　建筑本身属性也决定了办公楼不符合长期居住需求。如办公楼一般不接入管道煤气，且需配置自动喷淋等消防设施，而把办公楼改为住宅，将会接入管道煤气，并拆除室内消防设施，这些都给居住安全带来隐患；房屋产权所有人仅限于企业法人，入住者还得依法履行企业法人的经营义务。

　　用地性质要划分至小类

　　长期以来，城市用地按土地使用的主要性质可划分至大类、中类、小类。以往，拟建办公建筑的用地性质往往按中类划分。

　　“因为中类用地性质包括的用地类型广，换言之，就是有很多类型建筑设施可造，这就为开发商将办公楼改建成住宅提供了可乘之机。”市规划局一位负责人说，“在新规中，我们对土地尚未出让的拟建办公建筑作出三方面规定，其中第一条就是明确要求用地性质划至小类。”

　　记者看到，《规定》对土地尚未出让的拟建办公建筑要求，在拟定规划设计条件时，用地性质划分至小类。确需划分为中类用地性质的，则应明确商务办公及商业、酒店等其他适建项目的建筑面积占总建筑面积的比例。

　　办公建筑严格套型面积

　　为防止开发商擅自改变办公楼套型结构，《规定》对拟建不同类型办公楼的总量、套型、面积等均做出具体规定。

　　对土地尚未出让的拟建办公建筑，在规划设计条件中，应明确办公建筑的类型：一般办公楼或公寓式办公楼(含酒店式办公楼)或两者兼而有之，并对各自的建设规模规定相应的比例，其中，公寓式办公楼(含酒店式办公楼)的建筑面积不得大于总办公建筑面积的20%。

　　城市重要地段内的商业金融业用地或商务办公用地，应建设一般办公楼，不得建设公寓式办公楼(含酒店式办公楼)。重要地段内的一般办公楼开放式办公室的建筑面积不应小于400平方米，其他地段内不应小于200平方米。

　　对土地已出让的拟建办公建筑，要求规划设计方案尚未批准或技术审查会尚未通过的商业金融业用地或商务办公用地项目，办公室的空间形式按开放式办公室建筑面积不低于办公建筑总建筑面积的60%、单元式办公室建筑面积不高于办公建筑总建筑面积的40%进行控制。