丁 安 绘

　　家中被盗，认为物业保安没有尽责而拒交物业费，是否有理？被高楼上坠落的重物砸伤如何索赔？小区窨井盖被盗致居民摔伤，物业是否该负责任……昨日，在新物权法重新修订出台之际，海曙区举办2010年度物业管理名家论坛，论坛上与会的专家作了专题讲座，就物业管理中收费难、投诉多等问题进行深入探讨。

　　目前海曙区居民小区物业服务管理覆盖率超过80%，办公楼物业管理覆盖率达到100%，共有68家物业公司为居民提供了200多个物业服务项目。如今，市民买房时已逐步形成“七分看房产，三分看物业”的潮流。

　　焦点一 物业管理费难收取

　　拒缴物业费，较多见的原因是业主认为物业公司只收钱不办事。“不允许用无框玻璃封阳台，装修不允许用电梯……但小区噪音不管，房子漏水不管，居民家中被盗也不管，真不知道物业除了收费还能干什么。”一位业主这样抱怨。

　　深圳物业管理进修学院教授李钊分析说，由于依法维权的成本较高，业主往往会采取拒交管理费这种最直接的方法与物管公司对抗，这不免使双方矛盾更加不可调和。因为对物管公司的服务不满，业主拒交管理费，物管公司没有足够的资金和动力来强化服务，服务质量就更上不去，从而又导致更多的业主不交费。如此恶性循环的结果，也只能是两败俱伤。

　　焦点二 小区公共设施归谁所有

　　随着宁波经济建设的不断发展，高层住宅纷纷拔地而起，随之也让一些业主产生了疑惑：“我家住在一层，小区没有地下室，自己根本用不着电梯，也从未用过电梯。为什么还要我支付电梯的日常运营维护费用？”

　　此外，物业的哪些位置、设施、设备属于全体业主共同所有，哪些属于部分业主共同所有，地下停车库权属应属全体业主还是属于开发商？如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理？如果这些没有明确规定，就成了矛盾的根源。

　　李钊在解释该类问题时认为，共用部分是物业管理存在的基础与根源。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”他表示，买包括车位在内的共用设施时，一定要在合同中明确约定产权归属。这样就可以尽量避免不必要的纠纷。

　　焦点三 高空坠物伤人责任谁来负

　　“我明明没有乱扔垃圾，为什么别人砸伤了人，我也要赔钱？”因一名老人被从一栋楼上掉落的杂物砸破头，这个单元的57户人家被推上了被告席。其中50户需要向老人支付赔偿金。一些业主不服，纷纷“喊冤”：当不能证明自己没有过错，为什么作为管理服务人的物业管理公司不承担责任？

　　业主的“冤屈”根源在于，《物权法》第五十二条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”其中的“管理人”概念模糊，不明确，也就是矛盾的所在。

　　专家马赟认为，作为小区的管理者，物业管理单位应该有充分的条件进行准备，一方面避免高空抛(坠)物事件发生，另一方面如果高空抛(坠)物事件发生后应提供充分的证据来证明自己是不承担相应的责任的。但是，无论从任何一个角度来分析，物业管理单位都有责任和义务减少和消除小区内的高空抛物现象，尽管有这样或那样的困难，都应义不容辞地承担起应当承担的责任。

　　宁波日报记者 魏 萍 海曙记者站 许玉芬 通讯员 朱尹莹