10多年房龄的“二手房”，平均单价过万，有的每平方米高达12000元，高于同类型房源4000元左右，城区“学区房”房价高得有些离谱。

　　随着国家宏观调控政策的出台，慈溪楼市供求关系发生了显著变化，市场逐步回归理性。近期，中心城区“学区房”价格出现松动，一些房产中介纷纷打出降价或变相降价的招牌。

　　“学区房”的暴涨，既受刚性需求的驱动，也有市场炒作的因素。谁是幕后真正推手？价格到了拐点吗？“学区房”牵动众人心，“学区房”现象令人深思。

　　二手房市场“学区房”率先降价

　　房产新政对二手房市场带来影响，买卖双方陷入“观望”。然而，记者发现，近来，“学区房”率先降价，打破了二手房市场的沉寂。

　　近日，在金山常青藤房产中介挂牌出售的一套位于孙塘新村的学区房从155万调整至150万。该房产中介工作人员表示，在该中介挂牌出售学区房的业主有10％左右已经表示可以接受5％的议价空间。

　　购房者已感受到“学区房”降价的端倪。家住周巷的张女士一直想买一套古塘社区的学区房为女儿上第三实验小学做准备。张女士告诉记者，今年3月，她看到一套城东新村西区60平方米的房子，总价72万元，房东十分强硬，一分钱不让，并且要求买家承担税费。楼市政策出台后，她就接到中介电话，说房东愿意降价到69万元，且税费自理。张女士说，这两天又接到中介电话，表示房东愿意继续让价至68万元了。在随机调查的40户学区房业主中，有2成业主愿意提供5%左右的议价空间，态度也不像之前那么强硬。

　　小额度降价、卖方支付税费、中介优惠措施都预示着“学区房”开始降温。

　　“在去年楼市一片大好前景时，强势的卖方业主几乎都要求购房者支付卖方的营业税。”从事房产中介6年的孙女士介绍，现在都表示由卖方自己负责。记者从最新的政策了解到，90平方米以上，房产证5年以下的房子，要征收卖方5.6%的营业税。如果按照目前城区学区房1万元/平方米的价格计算，一套市价为100万的房子，买房者可少承担5.6万元。

　　在城东新村、孙塘新村的不少房产中介工作人员表示，近期二手房交易市场比较冷清。“去年5月份，城东新村西区学区房的交易套数为6套，今年5月份的交易量为零。”青少年宫信息所的负责人告诉记者，在该房产中介挂牌出售的3成“学区房”房价已经小额下降，降价幅度在5万元/套左右。

　　去年以来学区房“发高烧”

　　自2005年本市城区小学新生入学全部统一执行“划片就近”入学后，“学区房”就成为不少家长关注的目标。去年以来，“学区房”房价疯涨，引起了社会的普遍关注。

　　资料显示，2005年我市城区一年级招生学区划分为11个，并要求各学区小学按照就近入学原则招生。其中楼家社区的农户、舒苑、孙塘社区作为实验小学的招生学区；户籍在古塘、水南、城北社区的学龄儿童能够就读第三实验小学；而中心小学的招生范围规定在青少年宫、白果树、光辉、担山社区等。家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置属于教育质量好的小学学区的房产。甚至一些准新人在购买婚房时，也会将房子“属于哪个学区”作为参考标准之一。一时间，热门小区房成为炙手可热的香饽饽。对这些小学所在街道的学区房的均价分析，好的学区房普遍高出其他房源25%－30％，尽管价格不菲，但往往广受关注。孙塘社区是个拥有实验幼儿园、实验小学的“双学区”概念，不少学生家长都是冲着学区房来这里安家的。

　　房产经纪人孙女士告诉记者，在2000年前后，学区房的概念并不浓，到了2005年，学区房概念开始升温，属于实验小学、实验三小、中心小学、实验幼儿园等“名校”所在社区的房价普遍要高于同类型房产，每平方米大约高1000元。随着去年以来慈溪房价快速上涨，“学区房”的价格一路飙升，并与普通二手房拉开差距。据了解，目前，城区“学区房”均价每平方米已达1万元左右，部分热门的“学区房”12000元左右，比同类房源均价高出4000元左右。

　　一业内人士透露，像孙塘社区里的“双学区房”房价5年涨4倍。古塘社区的一工作人员表示，在他到社区工作的5年时间里，见证了太多为孩子“不输在起跑线上”的居民的迁进迁出，也惊异于学区房价的涨幅之大。城东新村西区的房子是上世纪90年代初建造，房子旧，结构差，但依然受市场追捧。“特别是去年年初至今年4月初，该小区的房屋均价从6000元/平方米暴涨至12000元/平方米。”

　　中介炒家急于脱手“学区房”

　　“学区房”的价格大涨，除了本身刚性需求外，投资客介入进行炒作是一个重要因素。现在慈溪楼市趋于理性，房东和炒家纷纷抛出房源，套利了结。

　　记者在走访调查中发现，不少房产中介负责人自身就是“学区房”炒家。“去年以来，在整体房价大涨的情况下，城东新村西区的学区房被房产中介从均价6000元/平方米炒到12000元/平方米。”从事房产中介6年的孙女士告诉记者，现在不少拥有“学区房”物业的中介推出免中介费活动，其实就是一种变相降价，因为一套市价为100万元的房子交易成功后，中介费在5000元-15000元之间。她表示，免中介费是一种吸引购房者的噱头，关键是部分大量存有“学区房”的中介炒家急于脱手房子，避免楼市后期降价的更大风险。

　　“学区房”一旦成为投资标的，在理性的市场环境下，套利出售成为必然。“买学区房不仅保值，而且能升值。”一家专做学区房生意的中介公司工作人员说，比如在2005年买了一套学区房，小孩6年读完，业主把房子卖掉，这个时候，业主肯定能以高出买房的价格出手，而且还有赚头。这位人士说，尽管投资期最少在六七年，但“学区房不跌价”，让众多家长甚至投资客都在为学区房的房价飙升推波助澜。据了解，目前像金山、城东新村、孙塘新村等一带学区房成交量已下降六七成，小部分卖家心态出现松动。”玖玖房产中介吴经理告诉记者，近期部分学区房出现议价空间，因为部分业主急于退出楼市，回笼资金，投资其他产业。另外，部分想降价出售学区房的业主担心相关物业税出台，进一步影响二手房交易市场。

　　警惕“学区房”泡沫

　　统计资料显示，今年4月份，全市二手房成交均价为每平方米6341元。目前，“学区房”房价已达每平方米1万元左右，价格与价值已发生严重背离，存在泡沫的风险。

　　记者了解到，近年来“名校”的学区房单价以每年增长1000元－1500元的速度攀升。一年前城区“学区房”每平方米价格还在6000元上下浮动，仅仅一年的时间，一些好的学区房源单价已经普遍超万了。然而，面对不到一年学区房价上涨一倍的现状，专业从事学区房交易6年的孙女士坦言自己根本没有料到。在她看来，虽然慈溪房价这几年每年屡创新高，但是学区房如此的涨速还是有些过猛了。而很多创出学区房“天价”的房子其实都是上世纪90年代初期的房子，不仅房屋结构不好，而且年代久远，房价高到这个程度，已经让人有些担心了。

　　此外，购买“学区房”还存在“学区调整的风险。“虽然‘就近入学’，指在距离居住地一定范围内的学校就读，但‘就近’指的是相对概念而非绝对的地理位置的远近。受招生计划人数和地段生源人数影响，教育部门定期会对每所学校每年的招生区域适当进行调整，并非固定不变。”教育部门有关人士提醒消费者，每年招生区域适当调整势必会影响到就近入学的购房者，如果提前“打埋伏”所选择的区位不准，很有可能会面临无法实现购房入学的目的。

　　房产业内人士建议，购房者在考虑房源前，一定别忘了前往教育部门了解清楚，是否会出现学区重新划分的情形。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心，因为每年教育部门会对学区划分做一些细微的调整，从名校区调整到另一个普通学区，会导致产生花高价买房而孩子无法上“名校”的尴尬情形。