任山葳 绘

　　中国宁波网讯 按照相关规定，房产开发商在未取得商品房预售许可证前，不得以认购、预订、排号、发放ＶＩＰ卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。然而，象山鑫泰房地产开发有限公司却无视这一规定，在领到预售许可证前几个月，就以暂借款的形式向买房人收受费用。不仅如此，购房人还反映，开盘时，房产公司又在当初商量好的价格上，涨了２０００元左右／平方米。

　　　　提前预付了１０万元“暂借款”

　　家住象山的张女士和妹妹在象山城区附近开了家小服装厂，去年四五月份的时候，张女士打听到象山鑫泰房地产开发有限公司在象山丹城开发了一个名叫泰和苑小区的楼盘，因地处象山人民广场附近，张女士很中意，就准备和妹妹一起，各买一套，并于去年６月１日向开发商支付了１０万元的“暂借款”，草签了一份《购房意向书》。

　　张女士拿出一张收据，显示是２００９年６月１日，交款项目一栏填写的是“暂借款”，一共是１０万元。张女士告诉记者，当时从售楼小姐口中得知，该楼盘可能在去年９月份开盘，根据市场价，楼盘价格大约在每平方米７５００元至８５００元之间，而当时象山的房价也就在７０００至８０００元。

　　开盘时房价涨到１万多

　　张女士说，交了“暂借款”后，她一直关注楼盘的开盘时间，但一直都没有消息。直到去年１０月份的一天，她路过该房产公司的售楼处，看到很多人在那里吵闹时，她才知道房子已经开盘了。

　　张女士告诉记者，那天到售楼处去吵的人，全都是和她一样，提前预定了房子、也交了“暂借款”的，因为价格已经涨到了９０００多元，很多人不能接受，要求开发商按当初商量好的价格开盘。

　　她询问自己所预定的那两套房子，售楼人员告诉她说，没接到电话的不要来，接到公司的电话后再来签订购房合同。经过打听她才知道，房产公司开盘后，并未集中受理订房者的购房事宜，而是电话通知预订者，每天只通知两三个人。

　　就这样耗到了去年１２月份，她才接到房产公司的电话，不过房子的价格此时已涨到了每平方米１００５０元。她质疑说价格为什么涨了那么多。售楼处的答复是，现在市场价就是这个水平。

　　房产公司态度很强硬

　　张女士告诉记者，因为价格原因，当时她就没交付房款，也没签订购房协议。没想到几天之后，她再次到房产公司时，售楼处告诉她，房子已涨到了每平方１０５００元，“要买就买，不买拉倒”。

　　张女士说，现在她才明白，房产公司开盘时不集中受理购房，而是每天电话通知几户人家前去办理，目的就是延长销售时间，再不停地涨价，从１０月份的９０００多元，到通知她去买，就涨到了１００５０元。张女士质疑，“这明显就是变相的捂盘行为嘛！”

　　预订的房子被卖给他人

　　因为价格原因，张女士与房产公司就这样僵持着。房产公司也曾多次打电话给她，催她前去付款，否则房产公司将按《购房意向书》的约定，变换房产的购买权。今年

　　４月初，她收到该房产公司寄出的一封函件，再次敦促她尽快去公司，签订正式的《商品房买卖合同》并办理相关手续。

　　考虑到这样僵持下去也不是办法，张女士来到该公司准备付款，这才发现，房子价格又变成了１１８００元。然而，更令张女士气愤的是，房产公司告诉她，她先前预订了两套房子，其中那套小面积的房子已经卖给别人了。房产公司的理由是，之前多次催促，但张女士没来付款，他们有权自行处理。

　　位置一样的房子价格不同

　　张女士说，那段时间，房子在不停地涨，无奈之下，她决定以每平方米１１８００元的价格购买预订的那套房子，可就在打算付款时，她发现，当天有几个人在买的时候，价格却是每平方米１００５０元，而且，和她预定的那套房子在同一幢楼、同一个楼层。

　　“为什么我这套房子要那么贵？”张女士又一次质疑。

　　售楼处告诉她，“上面就这么定的，有什么问题找负责人去”。

　　张女士说，房产公司频繁换人，他们这些购房户要想讨个说法非常困难。她说，第一次与她们签订《购房意向书》的是一个人，房子开盘后，过几天，公司就换人了，她们每次去想讨说法，工作人员都借口说是刚来的，前面的事情是谁办理的，是怎么承诺的，他们都不清楚。反正“要买就买，不买就拉倒”，之后再无别的解释。

　　“都快一年了，１０万元钱押在房产公司里，如今房子还是没买到，心里真是非常气愤！”张女士说，现在她已委托律师介入，一定要向房产公司讨个说法。

　　该公司“习惯性”提前收费

　　５月２６日下午，记者在该售楼处看到，张女士她们预定的那幢楼的预售许可证发放时间是去年９月份，而早在去年６月初的时候，该房产公司就已经通过认购等形式收取费用了。

　　知情人告诉记者，在别的楼盘开发上，该公司也有提前收取定金的行为。据记者了解，２００８年年底的时候，象山一姓刘的女士交了７０多万元的定金，她意向购买该房产公司在同一地块开发的别墅。

　　刘女士说，当时那个地方还是一块烂泥地，桩都没打过，房产商承诺说第二年６月（即２００９年６月）就可开盘，别墅价格大约在每平方米１万元左右，她算了下，总价也就在３００多万元。结果别墅一直拖到了去年１１月份才开盘，价格也不按每平方米多少来计算，房产公司直接喊价“４３０万元”。

　　刘女士告诉记者，因为价格太高，她比较犹豫，房产公司找到她，说不买就算了，要房子的人很多，到时公司会把定金和利息还给她，她没同意。现在，房市渐趋平稳，房产公司就再也没提及此事。而因为价格原因，买房子的事她一直拖到现在。

　　据张女士介绍，像她们这样交了定金，可至今还没购房的人还不少，都是因为无法接受这家房产公司“多变的价格”。

　　房产公司：双方都是自愿的

　　５月２６日下午，记者采访了该房产公司有关工作人员。当时坐在经理室的一名工作人员在接受记者采访时，首先“发表”了“免责声明”——公司经理不在，他所说的话只代表个人意见，不代表公司。

　　针对购房户反映的问题，该工作人员告诉记者，《购房意向书》上并没有关于房屋的定价，定的只是房号，因此所有房子的价格都是按当时（购买时）的市场价格来确定的，无论价格多高，都合法。

　　至于张女士提及的预订房子被房产公司私自处理之事，该工作人员说，他并不知道此事。而“对于房产公司在拿到预售房许可证之前，是否可以变相收取定金”一事，该工作人员称，他认为是允许的，这是买卖双方自愿的事情，没有谁强迫谁。

　　律师：《购房意向书》是“温柔陷阱”

　　浙江之星律师事务所律师郑孔亮称，我国对商品房预售实行许可制度。建设部颁发的《商品房销售管理办法》等相关法规明确规定，房地产商在未领取商品房预售许可证之前不得擅自销售商品房，“不得向买受人收取任何预订款性质的费用”。

　　象山鑫泰房产在未领取商品房预售许可证前，与张女士等人订立《购房意向书》，并以“暂借款”的形式向张女士等人收取费用，违反了《商品房销售管理办法》第二十二条的规定。这里的“暂借款”应当理解为“预收款”。鑫泰公司之所以使用“暂借款”字眼无非是想借此逃避法律的制裁。对鑫泰公司收取预付款的行为可依照《商品房销售管理办法》第三十八条，处以已收取的预付款（全案）１％以下的罚款。

　　“意向书”只是双方的缔约意向，不具有合同的法律效力。而《购房意向书》则由于违反了法律的强制性规范，更是无效的。对此房产商固然有责任，但作为购房者也有责任。购房者购买商品房时应当与房产商订立《商品房买卖合同》（示范文本），而不应当订立毫无法律保障的《购房意向书》，不应轻易相信房产商的口头承诺。

　　由于《购房意向书》明显违法无效，如果张女士所说属实，鑫泰公司将其预订的一套房屋转售他人，只能说明该公司缺少应有的商业道德。

　　当然，张女士可以要求鑫泰公司退回预收款并赔偿利息损失，以及因鑫泰公司恶意蹉商、违法预售给张女士等带来的因房价上涨所造成的损失，但在司法实践中，对这种损失的尺度比较难把握。

　　《购房意向书》是房产商设置的温柔陷阱，他提醒购房者多加小心。

    东南商报记者 程 鑫 胡 珊