去年慈溪楼市的“过热”，是新世纪以来的“第三波”热浪，这一波比前两次来得更猛烈一些。
这一轮楼市的“过热”深深打上国际金融危机的烙印。为应对国际金融危机的冲击，去年初的政策调控从“从紧”转为“宽松”，放出大量的流动性，在宽松的政策环境下，刚性需求和投资性需求得到充分释放，市场供不应求，房价大幅攀升。去年年底以来，国家不断推出新的调控政策，政策由“宽松”逐步转向“从紧”，尤其是今年4月中旬，国家出台“新国十条”，调控力度进一步加大。
在被称为“史上最严厉”调控政策面前，慈溪楼市较为平静，交易量“温和”走低，交易价格比较平稳。楼市出现“软着陆”的特征。
去年楼市现十年来“第三波”热浪
每一轮房市“热”，无不受当时经济社会发展和房地产业自身发展的影响，新世纪以来的短短十年间，慈溪楼市出现过三次楼市“过热”，每次热潮来临，市场供不应求、房价大幅提升。
第一波热浪发生在2003年底2004年初。亚洲金融危机后，国家为扩大内需、拉动消费出台了一系列房地产开发和消费的政策，成为启动房市的金匙钥，消费观念“要增值，买房子”的确立，以及多元化投资的拉动，这些综合要素融合引旺了房市。2000年后，慈溪楼市进入“升温期”，房屋开发和销售量开始快速增长，2003年商品房峻工面积比2001年翻了一番多。2002年、2003年慈溪房价一路上涨，从每平方米1000多元，涨到2000多元、3000多元，2004年上半年城区住宅均价一举突破4000元。
许多购房者还清楚地记得：2003年前后，当华泰二期等楼盘还在打基础的时候，预约登记的购房者已达到数百号甚至上千号，为购得一房，不少人不得不“走后门”，委托跟开发商熟识的人帮忙，但等到开盘的时候，有限的房源被一抢而光，最后两手空空者不乏其人。这一轮楼市热持续时间较长，到2004年上半年达到高潮。
第二波楼市热出现在2007年5月以后，持续到当年年底，主要是受慈溪本地供不应求的市场环境影响。2004年以后的开发不足直接导致了当时房市产品不够。2007年1-7月，全市住宅新开工面积只有15.24万平方米，峻工面积也只有22.47万平方米，同时，前几年一些存量房也基本消化无毕，市场供不应求的局面在短期内迅速形成。2007年下半年新开楼盘均价超过6500元左右，每平方米上涨了1500元左右，最高的楼盘，每平方米超过10000元。
第三波楼市热出现在去年5月到今年一季度，持续时间将近一年。去年3月，我市出台《关于加强住房保障促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》，实施放宽住房公积金贷款政策，实行购买住房契税补贴等政策。在多项购房优惠政策的刺激下，慈溪楼市需求大增，量价齐升，由年初的“过冷”转为“过热”，市民对购房的热情如日中天。据市人民银行统计，去年，全市商品房销售额51.96亿元，同比增长139%，销售面积65.67万平方米，同比增长83.3%。商品房销售额与销售面积一路飙升，屡创新高，四季度销售额是一季度的3倍，销售面积是一季度的2.6倍，平均单价上涨11.54%。
房贷新政调控楼市立竿见影
随着国家宏观调控政策的实施，慈溪楼市供求关系发生了显著变化，房地产市场逐步回归理性。
去年以来房市“过热”，主要是因为流动性过多导致需求放大，这一轮宏观调控从抑制需求着手，针对性强。首付比例提高后，大大提高了购房门槛，在抑制的一部分投资性需求的同时，一些迫切购房的工薪阶层也只能望房兴叹，而利率水平的提高，直接增加了购房成本，购房意愿逐步降低。
宏观调控政策的实施在房产市场上逐步显现出来，慈溪房地产市场需求受到抑制，供不应求的状况迅速得到扭转，房市回归理性。慈溪市房地产管理中心统计数据显示：5月份，全市商品房合同备案314件，同比减少14.4%，环比下降18%，建筑面积46554.2平方米，同比下降5.38%，环比下降26.45%，每平方米成交均价11190元，同比上升30%，环比下降19.52%。
国家宏观调控政策不仅影响到已开楼盘的销售进度，对新开楼盘的定价和销售进度也有一定的影响。5月份，除去金水湾和正阳家园两个新楼盘外，尚南华庭、城市桃园、华润中央公园和杭湾名苑等近20个楼盘有成交记录，其中尚南华庭成交4套，城市桃园成交3套，华润中央公园和新境公寓成交2套，其余楼盘商品房都是成交一套。
正阳家园销售部有关负责人告诉记者，楼市新政对他们的楼盘销售带来一定的影响：一是销售的速度，二是产品的定价。如果没有这次宏观调控政策，可能销售进度会更快一些，定价为每平方米4550元也是当初定下的一个比较保守的方案，如果国家不出宏观调控政策，售价可能每平方米要比现在高200元。
慈溪房价存在局部调整可能
楼市其实是个政策市。从10年来慈溪房产地发展历程来看，每一波“楼市热”，随后必有一次大的调控，每一次国家宏观调控，无一不影响到市场的供求关系，进而影响到房价的涨落。
2004年宏观调控令慈溪不少开发商感到猝不及防，以前，由于房市很火，楼盘预售就能回笼资金，一些开发企业用很少的资金可以开发一个较大规模的房产项目，以应对数年才可以售完的情况，无论是资金和心理上都准备不足。于是一些房产公司资金链开始出现状况，这一年，出现了较有影响的两个事件：一是大通房产公司对其在慈溪开发的“大通高丰”楼盘进行降价销售，住宅每平方米单价下调1000元，商铺每平方米单价下调则达10000元，此举的目的是为迅速回笼资金，以支持其他地方新楼盘的建设。二是慈溪市住宅经营公司将开发建设的隆兴家园（东区）降价销售，每套商品房房降价10万元，主要是想通过降价的方式赶在还款期之前将房子卖出去，将3000万元贷款还清。受这轮政策调控影响，此后三年左右的时间里，慈溪房价基本原地踏步，低于余姚等周边地区。
2008年的宏观调控，致使慈溪楼市在数月之内有价无市。随着当年9月份国际金融危机爆发，市场恐慌情绪加剧，一些当年新楼盘主动调整销售价格。康鑫梵石花园特价开盘，从9月25日起到10月2日，8天内实行8折销售。康鑫梵石花园一期开盘的近300套住房纷纷调低销售价格，每平方米均价下调幅度达到1500元左右。恒元·新境将销售均价定在每平方米7600元的价位上，正式开盘后，吸引了众多的购房者，当日成交150套，占到楼盘总户数的三分之一，其中120套属于订金签约，面积为70平方米和160平方米的两种户型当日销售一空。2009年初，枫华富地楼盘调整销售价格，幅度达到10%以上。
今年的这一轮调控针对第三波“楼市热”。在“后国际金融危机时期”，慈溪楼市扑朔迷离，房价过快上涨得到有效遏制的目的基本达到。有识之士指出，从整体上看，慈溪房价大幅下降可能性不大，局部调整的可能还是存在。
大幅下降可能性不大，主要是因为开发企业现金充足，降价意愿不强。去年二季度以来房产市场逐步复苏到火爆，市场一房难求，开发企业回笼了大量现金。受到前期资金紧张的教训，在去年销售形势火爆的时候，并未盲目扩张，很少上新的项目。目前，慈溪一些开发商已无楼可售，静观市场变化，还有在建楼盘出售的企业，因为前期回笼资金较多，从容应对。
两种情况存在价格调整的可能：一是去年才开始上项目，到开盘时已接近前一波行情的尾声，受国家宏观调控和周边市场的影响，成交量下降，迫于还银行贷款或开发新项目急需资金的压力，有可能对现有的房价进行降价。另一种情况是，前期市场较好，开发商盲目定价，房屋价格和价值严重背离，现在市场回归理性，消费者“货比货”，在相当长一段时期内，难于出手。开发商完全有条件在保证一定利润前提下，降价出售。