记者昨天从市建委获悉，为了加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，我市制定了《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》，今年８月１日起正式施行。根据《暂行办法》，如果业主要炒掉物业服务企业，必须有持有２０％以上且按合同约定按时缴物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同，并有专有部分占建筑物总面积过１／２的业主且占总人数过１／２的业主表决通过。

　　四种情况不能提退出

　　物业服务项目退出或炒掉物业服务企业不能是毫无理由的，特别是在四种情况下，当事人一方不能随意提出物业服务项目退出行为。这四种情况包括：

　　物业尚未交付或投入使用的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理。

　　前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为条件，要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

　　同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

　　物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过１／２的业主且占总人数过１／２的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

　　提前解约要公告１５天

　　除去上述四种情况，如果物业公司要退出，究竟该怎么办呢？《暂行办法》规定，物业服务合同期限内，物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，物业服务企业应于拟解除合同３个月前，将退出原因、时间书面告知业主委员会，同时书面报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。

　　对物业服务企业提出提前解除合同的，业主委员会收到书面报告后５日内，应将物业服务企业退出的相关事项在物业管理区域内公告征求业主意见，公告时间不少于１５日。公告期满持异议的业主未超过专有部分占建筑物总面积１／２且占总人数１／２的，业主委员会应及时与物业服务企业进行协商，依法签订退管协议。

　　退管协议应在物业管理区域内公告７天，同时抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会备案。同时，业主委员会应当于签订退管协议之日起１５日内，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下开展选聘新的物业服务企业。

　　业主也可以炒掉物业

　　当然，除了物业服务企业主动退出外，如果小区居民对物业服务不满意又该怎么办呢？根据《暂行办法》，物业服务合同期限未满，业主大会可以要求物业服务企业提前解除合同。不过，这也是有条件的。

　　首先，必须有持有２０％以上且按合同约定按时缴物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同。在收到提议之日后１个月内，业主委员会应召开业主大会进行表决。在召开业主大会１５日前，应将业主提议提前解除合同的理由、解除合同的时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告１５日，同时告知辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。

　　提前解除合同经业主大会表决通过的，业主大会应当在作出决议后３日内，将解约原因、解约的时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。同样，退管协议应在物业管理区域内公告７日，并抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。

　　同时，业主大会作出决议３０日内，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下，选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。

　　不过，如果业主大会表决未通过或者双方未达成退管协议的，原物业服务合同应继续履行。