慈溪新闻网讯（记者 周克军 见习记者 柴立金）房子是特殊的商品，但毕竞是商品；房地产市场是特殊的市场，但毕竞也是市场。这样，经济规律必然在其中发生作用，房价也必然有涨有跌。

　　后国际金融危机时期，慈溪楼市扑朔迷离。从去年初的低迷，到去年中期以后的“过热”，再到今年4月以来的逐步降温，慈溪楼市无不受国家宏观政策的影响，供求关系的变化决定着市场的冷热。从近十年来慈溪楼市发展历程来看，种种因素造成“供求失衡”，进而带来市场波动的情况屡见不鲜。前事不忘，后世之师。作为供求双方的开发企业和消费者，以及市场的参与者与行使监管职能的政府部门，都应以此为鉴，共同维护慈溪房地产市场的健康发展。

　　开发商：戒一哄而上

　　一哄而上必定带来混乱，混乱一定带来破坏，破坏之后需要较长时间的修复，才能生成新的平衡与和谐。慈溪楼市发展至今，在房产开发方面，有两次较为明显的“一哄而上”的行动。

　　第一次是工业资本蜂拥进入房地产开发行业，造成阶段性的供大于求。进入新世纪，住宅需求持续增加，开发房地产项目成为十分有利可图的事情，许多工业企业已经完成了原始积累，拥有一定的资金和融资能力，纷纷进入房地产开发领域。在2003年前后，慈溪稍微有点实力的企业都成立了“房产开发公司”，一间办公室，一两个人就开始搞房产开发了。

　　这些房产公司在2003年开始发力，大量住宅项目开工建设，当年住宅新开工面积达到116.8万平方米，相当于此后2007年至2009年三年新开工面积的总和。这些新开发的楼盘在2005年集中竣工，达到101.27万平方米，这一年竣工面积也超过了2006年至2009年四年全市住宅产品竣工面积之和。这一阶段大量的商品房上市，短期内形成了供大于求的市场格局。

　　工业资本一哄而上，一哄而退，影响慈溪房地产市场至今。工业企业房地产项目公司在2004年遇到市场寒流之后，纷纷退出了房地产行业，此后数年间，慈溪房产市场都以消化前期开发的楼盘为主，新开工面积长期在低位徘徊。到2007年，以前开发的楼盘消化得差不多的时候，慈溪房产市场迅速从“供过于求”转化为“供不应求”，在这样的市场环境下，房价飙升，慈溪房价一举超过余姚等周边地区。本地工业企业背景的房产企业的退出，留下了巨大的市场空白，外地房产企业梵石、华润、绿城纷纷进入慈溪。

　　第二次“一哄而上”，是近年来兴起的以大面积、高总价为特征的“豪宅风”。慈溪这个市场，的确需要一定的“豪宅”，一是因为私营企业主多，他们拥有较强的购买力，完全有能力和有需要购买这样的产品；二是由于经济发达，市民普遍比较富裕，改善性需求较为旺盛，既然是改善性住宅，当然也应该比前期住得好。但是，作为一个较为成熟的房地产市场，市场对“一般”住宅产品的需求远远大于对“豪宅”的需求。对于一般家庭来说，总价超过200万元的住宅基本望尘莫及，就是超过100万元也会有相当大的负担。这样，慈溪房市出现明显的“结构性失衡”：一方面，大面积、高总价的产品相对过剩，另一方面，小面积、较低总价的产品供不应求。

　　工业企业一哄而上开发房地产，不少项目一度成为开发企业的烫手山芋；“豪宅”的一哄而上，市场“结构性失衡”已有所显露，这是房地产业界需要面对和思考的问题。

　　购房者：戒跟风购房

　　慈溪人买房很疯狂，见到亲戚朋友同事买房，就蠢蠢欲动。

　　2007年下半年，城区几个楼盘预约者都很多，其中不少是“走后门”的，一些购房者托人买房，根本不问价格，称只要能买得到，不管多少一平方米都可以。

　　2009年下半年，买房成了“抢房”，楼盘还没开盘，市民就纷纷到售楼部订房，最后预订数量远远大于房屋销售量，一些订购者没有买到房，跑到销售部“闹事”，成为笑谈。

　　跟风购房，人为放大了需求，也因此推高了房价。最近几年，慈溪购房者跟风购房大致有两种情形：一是看到“信得过的人”买了房，周围人纷纷出手，认为“他都买了，肯定不会错的”；二是平时也在考虑买房，看到周围的人都买了房，担心买不到，于是出手。在供求一定的情况下，“跟风”造成需求放大，形成市场在短期内“供不应求”，房价快速上涨。预订、会员内部认购都是开发商营销的重要手段，在这一过程中，他们直接了解购房者对房价的接受程度，调高房价往往有了依据，消费者在产品的定价过程中完全处于被动的地位。一些楼盘的“被涨价”也是在这样的市场环境下产生的，在需求量放大时，“托关系”就多了起来，一些开发商趁机提高房价。

　　住宅不仅是可供消费的商品，也是资产，所以无论是自住性购房，改善性购房，还是投资性购房，都是投资行为。投资大师巴菲特有句名言：“在别人恐惧的时候我贪婪，在别人贪婪的时候我恐惧。”跟风购房者，往往成为了“别人”。从近年来慈溪房产市场发展轨迹看，慈溪房价并非直线上涨，其中有起有落，在高点与低点买入相差数十万元。购房使用资金量比较大，交易比较麻烦，因此财务费用较高，在没有大的差价的情况下，基本无利可图。因此，跟风购房不可取，购房需理性。

　　政府部门：戒无序供地

　　市政府有份调研报告指出，目前我市土地的供应缺少，从房地产市场供给和需求的角度来考虑，导致开发土地供应量控制开发节奏、调节房地产市场供给和需求平衡的功能未能有效发挥，有时甚至加剧了供求矛盾，影响了房地产业的稳定发展。2006年，慈溪城区没有商住用地出让，2007年，中心城区共出让商住用地仅3宗，一些高价土地的推出严重影响了房地产市场价格。

　　从成本的角度，地价是房价的重要构成部分，商品房销售价格的提升在一定程度上为地价上涨提供了强有力的支撑，地价的上涨推动房价上涨。前几年，我市土地市场供应量很少，去年以来，投入市场的土地数量增加较多，但价格较高，较低价格的土地则几乎没有。土地价格影响房产价格，高价房多，较低价格房产少。

　　有关人士指出，房产市场的供求状况和房产价格跟土地市场的供给有很大的关系，房产从土地供给到房产交付有一个较长的周期，土地供应要提前实施，根据房产市场发展状况，有序提供开发用地，避免供不应求和供过于求的情况出现。针对目前高档住宅又供过于求的趋势，可适当减缓高价土地供应量；而中低档房产市场供给不足的情况下，政府可以在加大土地供给量的同时采取限价措施，在限制土地价格的前提下，再根据开发成本，对房产进行必要的价格调控。这样，房产市场既有高品质高价格的住房，又有大量价格适中的普通住宅，以满足社会各阶层人士的居住需求。