权威渠道证实土地增值税调高

　　“上个月就听说土地增值税要调高的消息了。”本市一位专门从事商业地产中介的公司老总，昨天对本报记者表示：“事实上，鄞州区对个人转让二手商用房已经在实行新的土地增值税政策了。”记者从鄞州区房产交易中心证实了此消息。据了解，鄞州区此前对二手商用房转让的土地增值税征收标准，为房屋总价的1%或转让差价的30%，客户可自由选择其中一种；自7月28日开始，征税标准调整为房屋总价的5%或转让差价的30%。

　　而本报记者从权威渠道获悉，老三区也已经调高二手商用房转让的土地增值税。有关部门于7月15日下发了一份通知，其中对于纳税人既不提供评估报告、又不提供购房发票及其他合法有效凭证的，明确土地增值税核定征收税率“原则上不低于5%”——此前这一税率是2%。

　　“新政策应该是从8月1日已经开始实施了。”一位知情人士说，这一点记者也从房产中介处得到了证实。

　　不过据记者从房产中介处了解，与鄞州区不同，老三区的土地增值税新政目前对于个人转让商用房暂未征收该税种，而只针对单位转让商用房行为征税。这其中，江东、江北的土地增值税征收标准可以按房屋总价的5%核定征收，而海曙则据称要严格实行累进税率——即按房屋增值额的30%—60%征税。

　　税率提高致投资收益大幅缩水

　　市四区二手商用房土地增值税核定征收税率由原先的1%或2%，提高至现行的5%后，无疑极大地挤压了此类房产的投资获利空间。

　　“写字楼和‘40年产权’的单身公寓，现在市场上本来就是一个供过于求的状态。现在像鄞州区把这两类房产的土地增值税税率提高了4%后，我们就更难促成买卖双方成交了。”一位中介人士对记者表示。

　　以鄞州区某楼盘“40年产权”的单身公寓为例，当初开盘价1.2万元／平方米左右，现在市场价大致1.4万元／平方米。一套50平方米的房子，按总价计缴土地增值税，调整前最低税金为7000元，现在则需3.5万元，比调整前足足高出2.8万元。即使按差价计算，现在的税金也要比原先按总价计税的最低税金高出2.3万元。

　　“这么大一笔税转嫁给买方，买方肯定要被吓跑；而如果让房东主动承担，那他的总收益率要降低30%，显然也很难接受。”该中介人士说。

　　另一位中介人士则给记者讲了一个“更令人难以接受”的例子：有单位多年前以约2000万元的总价买下海曙老城区中心一幢商业楼，现在以1.6亿元的价格找到了接盘者；如果严格按照30%—60%的累进税率计算土地增值税，再缴完企业所得税、营业税等税金，“最后这家单位净到手的也就只有3000多万元了。”

　　个人二手住宅交易尚无此项征税

　　有房产公司人士相信，在老三区对单位商用房转让实行新的土地增值税政策后，实业资本的商业地产投资冲动——即以企业名义购买商铺、写字楼，或将受到极大的遏制。

　　而对于个人转让二手商用房，一旦老三区也如鄞州区般开征高额的土地增值税——有房产中介老总判断“这种可能性非常大”，对现在竞争已然比较激烈的写字楼市场以及“40年产权”的单身公寓市场，也将会是雪上加霜的事。

　　不过，也有业内人士认为土地增值税的调高，对个人投资“40年产权”公寓的影响可能会更小一点。今年5月，我市已就办公建筑内配建单身公寓的比例作了控制，且规定今后新出让的办公用地如设计有单身公寓产品，其购买人必须是企业法人。这意味着，今后二手房市场上以个人名义出售的“40年产权”公寓，其供应数量会滞增。

　　基于这一前提，该人士认为，如果今后住宅房价持续高企，从而导致购买相对低总价的此类房屋用以解决过渡性居住问题的购房需求增多，则“40年产权”公寓或可改变供大于求的现状。“届时房东就有可能将土地增值税成功转嫁给买方。”

　　至于众所关注的二手住宅转让会否也被征收土地增值税的问题——目前本市对二手住宅是不征此项税收的，记者从权威渠道获悉，“暂无打算”。(宁波晚报记者程旭辉 黄剑跃)