买方付款能力影响房东权益

　　相比而言，作为二手房交易中收钱的卖方——房东看起来不存在资金安全问题。但市建委房交处方面指出，一旦买方付款能力出现问题，房东同样有可能遭受巨大损失——而本轮房地产调控，恰恰很大地影响了买方的付款能力。

　　某中介迄今还在为一件二手房交易事件头疼。因为调控后银行提高二套房首付比例、收紧按揭贷款，一位在该中介处选定了一套总价２１６万元、已首付６６万元的购房者，在办理按揭时被银行要求增加两成首付款即４２万元——而在调控政策出台前，该套二手房的过户申请已经房产交易中心受理，各项交易税费也已付清，就差做出“三证”了。

　　但该购房者想尽办法也筹不到新增的这笔首付款，又不愿损失已交的１０万元定金和近２０万元的交易税费违约退房，于是一直拖着。此时，轮到房东着急了。

　　一位不愿透露姓名的政府法务人员向记者解释了房东着急的缘由。如果这位购房者此时另有马上要偿还的债务且已无偿还能力，则债权人有权要求法院查封这套房子——因为过户手续已经完成，登记簿上的产权人已经由房东转移成了购房者。而房东此时只是债权人之一，只能凭其所拥有的对购房者的那１５０万元债权，按比例分配房子的拍卖所得款。假设房子拍了２００万元，而购房者外欠债务的金额也是１５０万元，那么房东最后只能分到１００万元——即亏５０万元。

　　当然，房东也可以选择“反过户”，即把房子重新过户到自己名下。但这样一来，又要产生约１７万元的税费。这些，其实都是房东的损失。

　　资金托管是最佳“避险”方式

　　“经与法院、银行、中介及买卖双方等积极沟通，我们所接到的涉及二手房交易资金纠纷的投诉，最后基本上都协调好了，没有让买方或者卖方遭受特别巨大的资金损失。”市建委房交处相关负责人对记者表示。但这些投诉，显然给二手房购买者和房东敲响了资金安全的警钟。

　　那么，有没有办法避免二手房交易资金出问题？“５月１７日起我们联合银行推出的二手房交易资金托管服务，其实就是最好的避险工具。”市建委房交处相关负责人说。

　　据市房产交易中心方面介绍，截至目前，开展二手房交易资金托管服务的银行，已经由最初时的４家增加到了１３家——本市开展有二手住房按揭贷款的银行，基本上实现了全覆盖；二手房交易双方选择该项服务，不但资金上绝对安全，还可以缩短按揭审批、办证等的时间。

　　但遗憾的是，据记者了解，由于二手房买卖双方对此项服务尚不甚熟悉，同时也习惯了固有的自行交割资金的方式，再加上目前二手房市场成交不活跃、中介但求成交而不顾其他因素，二手房交易资金托管服务开展近三个月来，受理件数还不到４０件，只占同期市区二手住房成交套数的１％左右。

　　市建委在发出二手房交易资金安全风险提示的同时，也建议市民，今后在买卖二手房时，最好选择资金托管服务来给资金加把“安全锁”。

　　宁波晚报记者 程旭辉 实习生 薛方荣 徐珊珊