慈溪新闻网讯（本报记者 周克军 实习记 者柴立金）去年以来，房地产调控政策一“松”一“紧”，近来，“地王”频出，高档公寓单价屡创新高，慈溪房地产市场乱花渐欲迷人眼。然而，有识之士指出，政策和个别楼盘的效应在短期内会有一定的作用，但影响有限。莫为浮云遮望眼，从长期看，慈溪楼市最终将由供求关系决定。
一方面，城市化的加快推进和群众生活水平的提高，慈溪楼市需求旺盛，另一方面，随着土地供应的加大，各类房源加速入市，市场供应充足，市场供求两旺的格局正逐步形成。在供求平衡的市场环境下，慈溪房价总体将趋于平稳。建设一个持续健康发展的房地产市场，不仅是众望所归，也是市场走向成熟的必然结果。
供求两旺成慈溪楼市主基调
过去几年，我市城市化大力推进，中心城区渐成宜居宜业之地，社会对商品房的需求持续增长，但是，由于种种原因，商品房的供求没有能够同步增长，市场总体呈现供不应求的态势。随着宜居效益工程的展开，土地市场供应量近年也有了较大的增长，大量商品房不久将会推向市场，以满足不断增长的市场需求。
工业企业房地产项目公司在2004年遇到市场寒流之后，纷纷退出了房地产行业，此后数年间，慈溪房产市场都以消化前期开发的楼盘为主，新开工面积长期在低位徘徊，到2007年，以前开发的楼盘消化得差不多的时候，慈溪房产市场迅速从“供过于求”转化为“供不应求”。
慈溪市房地产业协会有关资料显示，2007年，全市住宅新开工面积下降到1999年以来的历史低点，当年住宅开发面积仅为28万平方米，2004-2008年间，全市住宅用地规模仅为600多亩。人民银行在调研中指出，目前我市空置住房面积2.87万平方米，是今年上半年销售面积的11.48%，已处于低位水平，说明市民对商品房刚性需求潜力较大。住宅用地供应量的锐减以及新开工面积的不足，直接带来近年来商品房市场产品供应量难以满足市场日益增长需求的问题。
但是，随着新开发的楼盘陆续入市，这种供不应求的的局面将逐步改变。从2008年以来，我市住宅新开工面积逐步增加，2008年全市住宅新开工面积38万平方米，2009年增加到45万平方米，今年以来，尽管房地产控紧，但是开发商对未来充满信心，除了4月份新开工面积增加不多外，其他几个月都有较大增长，上半年新开工面积同比增长36.7%。
文化商务区的开发建设，引发了东部住宅开发热潮，并成为东部新城崛起的重要组成部分。文化商务区5＃地块项目、文化商务区17＃-B地块、太屺2＃A地块项目的规划建设，金水湾、华润中央公园、维科太屺1＃地块等项目正如火如荼地开发建设，加上相邻的清水湾、浅水湾等住宅小区，由点到面，东部新城正逐步形成城区最大的住宅集聚区。据了解，这一区域正在开发和即将开发的五个项目用地面积超过500亩，建筑面积达到80万平方米左右，将在未来两三年建成。
近年来，“宜居效益”工程和旧城改造更新工程建设的深入开展，大量的住宅产品将陆续推出。仅金轮集团“宜居效益”工程就已推出数百亩住宅用地，首期柏顿公馆项目充分体现了英伦式建筑风格，诠释了城市庄园的人居形态，受到了不少市民的关注。景观大道综合改造工程项目将在中心城区西南部打造商业活动中心、休闲娱乐中心、文化中心，建设成为一个绿色生态的集居住、办公、商贸等诸功能于一体的宜居宜业典范城市新社区。城南区块立足实际，整体规划，分步改造，借助城市资源，完善功能布局，依托环境、区位、服务、交通等优势，把该区块打造成开放式、大规模的休闲宜居新天地，形成南部门户、都市新景、魅力之城，将有大面积建设宜居住宅小区。
乡镇居民进城购房和中心城区改善性需求，成为房产市场持续发展的主要动力。据了解，以前，城区商品房品质和配套均处于较低水平，主要购买者为城区居民，乡镇企业主进城购房比较少，他们更愿意在工厂附近建设私房居住。近年来，城区高端楼盘不断出现，吸引了乡镇具有较高收入的群体置业。乡镇大多数企业主为“50后”或是“60后”，他们的子女大多处于谈婚论嫁的年龄，迫切需要准备婚房。有的虽然子女还小，但他们也更愿意子女们以后在城里生活。此外，10年前中心城区开发的楼盘，现在普遍存在小区配套不完善和套型较小的问题，近年来，城市居民的收入持续增加，他们对居住质量提出了更高的要求，城市改善性需求旺盛。
房价终将逐渐趋于平稳
在供求平衡的情况下，慈溪房产市场将进一步细分，高端产品和一般商品房两个细分市场将逐步形成，在房价总体平稳的情况下，不同档次的楼盘在价格上将有明显区分。
高端市场产品开发量增大，竞争越来越激烈，价格必将回归理性。随着绿城、华润、梵石等高端住宅产品项目的开发，慈溪楼市出现了高品质高价格的商品房，上海、杭州等大城市最新开发的新产品，如上海橡树湾联庭别墅、杭州留庄的平层官坻等产品“移植”到慈溪来，价格自然不菲。另一方面，此前，慈溪高端楼盘较为稀少，本地部分群体资金实力雄厚、购买消费能力强劲，注重对生活品质的追求，具有超前的审美能力，对品质高档、物业管理完善、人文气息浓郁的高端物业有强烈的消费需求，使得慈溪楼市高端产品维持在一个较高的价格水平。近年来，恒元、香格和方太等慈溪本地房产企业进入高档楼盘开发阵营，金地集团等外地品牌企业也进入慈溪。高档产品供应量的增大，必将对这类产品的价格产生一定的影响。
在普通商品房供应量增大的情况下，楼市“虚火”将会得到有效控制。去年第二季度以来，在供不应求的市场环境下，少数开发企业以高品质高价格楼盘为参照标的，对地段一般、品质一般的楼盘大幅调高价格，进行盲目追高。目前，城区房产市场已进入“万元房”时代，平均房价已超过不少内地省会城市，在高房价的背后，产品品质参差不齐，一些楼盘虽然价高，但物有所值，但也有不少楼盘出现“搭车涨价”的情况，本来地段和建筑品质和配套设施等并不是很突出，但在市场行情处于上行通道时，大幅调高产品的价格。在以后供应量加大的市场环境下，消费者有了更大的选择余地，市场必定出现有涨有跌的行情，品质好、地段好的楼盘将会经得住市场的考验，而虚高的楼盘最终将“水落石出”，市场总体会保持一个较为稳定的格局。
保障性住房建设力度的加大，将会满足部分中低收入人群的需要，在客观上会起到稳定房市的作用。今年，我市按照“改善民生、构建和谐社会”的要求，多措并举，积极推进城镇住房保障工程，以解决城市低收入家庭“住房难”问题，今年将新建各种保障性住房1300套，计划新供应近800套。据了解，今年我市新推出的房源集中于星光家园二期B区工程，总用地面积124亩，总建筑面积15.32万平方米，工程总投资5.11亿元。目前，我市正抓紧制定保障性住房发展规划，在以后相当长一段时间内，我市保障性住房开发建设力度将会有增无减。