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加息后如何投资理财 请您一项一项算新账
稿源: 东南商报  | 2010-10-28 07:43:09

10月25日,股民在一证劵营业厅内关注股市行情。新华社

  时隔34个月,央行在10月19日晚上出乎意料地宣布加息,久违的加息通道就此拉开了大门。存贷款利率的提升直接影响投资者的生活,今后如何理财,市民需要算算“新账”。

  房贷

  对享七折优惠客户影响小

  在存款利率调整的同时,各档次贷款利率也作了相应调整。利率上调了,贷款利息相应增加,“房奴”们会不会提前还贷减轻还款压力呢?记者了解到,由于加息幅度有限,绝大多数市民没有提前还贷的打算。

  可用组合模式贷款

  农行市分行的理财师给记者算了一笔账,以一套200万元的房子为例,申请100万元20年贷款,如果是二套房,加息前,其贷款利率为5.94,上浮10%为6.534,以等额本息还款法为例,不考虑提前还款等其它因素,月供为7475.76元;加息后其贷款利率为6.14,上浮10%为6.754,月供为7606.02元,增加了130.26元,20年总共增加3万多的利息支出。“承担得起一个月七八千月供的客户,一个月增加130元利息,问题不大。”

  据了解,银行对贷款超过一年的客户提前办理还款,除非有特别约定,一般不会罚息。“加息后,还没有听说因此就要提前还款的。事实上,如果在股市或者基金上投资比较有经验,完全不用担心贷款利率的上调。”建行市分行有关人士说,但如果客户手上的资金充裕,且暂时没找到投资渠道,建议提前还款。“不过大部分客户的房贷利率都是一年一调的,也就是虽然利率调整了,但是房贷的利率要到明年1月1日才开始调整。所以如果不想因加息而增加利息支出,打算提前还贷的,也可以等到年底手头宽裕时再来提前还贷。”

  对原本享受七折优惠利率的老借款人来说,此次加息的影响更小,提前还款的意愿不会很强烈。相反,在贷款政策日趋严厉和物价指数走高的预期下,他们会更加珍惜持有的优惠房贷。老借款人更关心的是明年是否还能继续享受最优惠利率,如果银行统一将老客户的房贷利率折扣上调,更多的借款人才可能选择提前还款化解利息负担的增加。

  需要提醒的是,小部分借款人签订的房贷合同,其利率调整的周期为月,而不是年。这些借款人需要留意在下月还款账户中多存入相应的款项,以免无意中造成还款逾期。

  对于想利用贷款买房的潜在客户,理财师建议尽量把公积金贷款额度用足,根据住建部公布的消息显示,个人公积金贷款利率五年期以下(含五年)上调0.17个百分点至3.50%,五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。但上调后的公积金贷款利率仍旧低于打了8折的商业贷款利率,因此,建议有条件的购房者尽量选用公积金贷款+商业贷款组合的模式,以节省未来的利息支出。

  叠加效应不可忽视

  尽管就单次加息来说,幅度不大,不会对供房族造成很大压力,但是根据前后各种政策的叠加效应来看,这次加息对楼市的作用仍然不可小看。想贷款买房的人在入市前可要考量一番。

  业内人士表示,虽然这次加息是今年第一次,事实上,政策的从紧,使房贷利率在加息之前已“率先”上调。今年以来,银行严格执行二套房政策,二套房购房者“享受”的是1.1倍基准利率,高达6.534%,相比原先的最优惠利率4.158%高了约2.38个百分点。而即便是首套房购房者,现在也很难拿到七折利率,7.5折、八折甚至8.5折利率已经非常普遍。从这个角度来讲,实际上,今年绝大部分的购房者都已经被加息了。

  记者在采访中发现,目前首次购房者被加息的幅度也不大,房贷负担大多不会成为购房决策的主要因素。而置换型购房者则明显受到二套房贷政策的影响,加息可能会强化他们进一步观望的预期。当然,少部分置换客原本就计划买新后卖旧偿还贷款,因为持有贷款的时间很短,对利息负担的增加相对不敏感,仍然会视房价走势而实施置换计划。而且三套房的停贷,以及银行又认贷又认房的房子套数认定标准,使有些改善型客户不能得到房贷。“现在银行对房贷控制很严格,一方面是调控政策,一方面是快到年底,信贷额度不多了。宁波不少银行,对首套房都要求基准利率了,而且现在15号以后递交的单子,要到下一个月去审批了,因为信贷额度少,当月的额度只够放半个月的。”宁波一家大型中介公司的负责人告诉记者。

  也有业内人士认为,房地产市场是受此次加息影响最大的行业。“加息是此前的房地产调控政策的延续。提高利率不仅会提高房地产企业的运营成本、收紧其资金链,也会抬高居民买房门槛,会加剧当前房地产市场的观望情绪,不排除房价有下降的可能。”据记者了解,目前二手房市场成交量萎缩非常明显,本月比上个月萎缩了大约六成。

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【编辑:徐挺】