中国宁波网讯 日前,市民王先生持一本房产证急匆匆赶到市房产交易中心,要求查询这套位于江东区的房产信息。工作人员查询后发现,王先生手中的房产证已经作废,房主也易人了。王先生顿时慌了神:看来,自己借出的30万元怕是要打水漂了。
案情还原
王某(王先生)与李某是多年的生意合作伙伴,彼此建立了较好的信任关系。今年3月,李某向王某借钱,并承诺将其名下的坐落于江东区某处的房屋抵押给王某,双方签订了借款合同和抵押合同。为表诚信,李某同时将房屋所有权证交给了王某。基于对李某的信任,加之法律意识不强,王某收了房产证后,将30万元现金借给了李某。此后五个月,王某每月能收到双方约定的利息。但从第六个月开始,利息再没有按时到账。
一开始,王某还没放在心上,直到10月份开始联系不上李某,才着起急来。他按着房产证上的地址找到李某家,发现房屋已经易主。这下,王某才想到拿李某交给他的房屋所有权证以及借款合同、抵押合同到市房产交易中心查询。结果发现,该本房产证早在今年6月已被李某声明作废,李某凭补发的房屋所有权证在今年8月将房屋出售给了张某,张某依法登记取得了房屋所有权。
在此情况下,王某要维护自己的合法权利,仅存两种法律途径,一是直接向李某主张合同的违约责任;二是通过举证证明李某以明显不合理的低价转让财产,且受让人张某知道该情形。这样,可根据《中华人民共和国合同法》第74条规定向法院请求撤销李某与张某之间的买卖行为。
“无论王某采取哪种法律途径维权,其维权成本都十分高昂,而且很可能还是难以追回损失。”市法学会副会长、浙江万里学院法学院院长揭明教授分析说,第一种途径,向债务人李某主张合同违约责任,是不能就财产主张权利的,即使法院判决王某胜诉,但如果李某确实无力支付,生效判决也很难得到执行。第二种情况,主要问题在于举证非常困难,且王某的撤销权应当自知道撤销事由之日起一年内行使,超过法定时间,将不再具有法律上的胜诉权了。
案情分析
王某和李某在签订房地产抵押合同后,不到房管部门办理抵押权的登记手续,而仅仅将对方的房产证进行质押,王某的抵押权依法未能成立。
《物权法》第187条规定,“以建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”王某与李某签订了抵押合同,但未到房产交易中心办理抵押登记,抵押合同虽然生效,但抵押权依法并未成立。王某仅能依据借款合同和抵押合同向李某主张违约责任,却无法在李某不履行债务的时候,对李某的房产享有优先受偿权。
风险提醒
笔者从市房产交易中心了解到,目前民间借贷行为相当普遍,其中很大一部分借款人是以房地产作为抵押担保手段的,由于借贷双方自身的法律意识不强,往往导致纠纷的产生。
专业人士提醒民间借贷抵押当事人一定要慎对抵押。在借贷关系发生时,要充分考察借款人的信用;需要将房产作为抵押的,在签署好所有法律文件后,务必到房管部门办理相应的抵押权登记手续,在取得他项权证后方可将钱款借给对方,以充分保障自己享有合法的抵押权,有效防范借贷风险。
宁波日报记者 王岚 通讯员 葛晓君