记者昨天从市建委获悉，市政府常务会议日前审议通过了《宁波市物业专项维修资金管理办法》，明年4月1日起正式实施。对于办法实施前未建立专项维修资金的物业，管理办法不再强制要求业主交纳，而是规定小区或是本幢物业的业主可以自主确定是否建立专项维修资金。不过，如果物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造，未建立专项维修资金账户的业主就要按照房屋建筑面积的比例分担相关费用。
100平方米高层住宅交1.2万元
根据管理办法，房屋首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。其中，未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的5%计算交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的8%计算交存。未出售房屋的专项维修资金，由开发建设单位交存。出售公有住房的，由售房单位和购房人按房改政策规定的比例交存。
那么这笔费用究竟有多少呢？“根据目前的造价测算，大致多层房屋每平方米60元，高层、小高层房屋每平方米120元。”这名负责人解释，也就是说，如果是100平方米的房子，多层住宅的话，要交的首期维修资金就是0.6万元；小高层、高层住宅就要交1.2万元。
不过，这个造价是浮动的。“各类房屋上一年度的建筑安装工程造价，由市和县(市)造价主管部门会同同级房产行政主管部门，在每年3月底前公布。”该负责人说。
那这笔费用怎么交呢？该负责人回答说，专项维修资金由业主自行交存或建设单位、物业服务企业代收代交。其中，对于新建房屋，管理办法规定，首期专项维修资金由开发建设单位代收代交。“建设单位应该在办理房屋产权初始登记之前，按照规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位同时应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。”这名负责人说，如果购房人不交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理。
住房公积金可交专项维修资金
管理办法还规定，公积金可以交存专项维修资金。“已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请和住房公积金管理单位核准，可将业主及其配偶的住房公积金按照标准直接划至业主专项维修资金账户。”这名负责人说。
同时，如果在首期专项维修资金交存若干年后，业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交到规定交存额或按业主大会决定办理。
该负责人解释，已组建业主委员会的物业，其维修资金的续交方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。经业主大会同意，也可委托物业公司实施。尚未成立业主委员会的物业，其维修资金余额不足时，由专项维修资金管理机构通知业主按照首期物业专项维修资金标准补足。
自主确定是否建专项维修资金
值得一提的是，管理办法不再一刀切地要求业主交纳专项维修资金。“本办法实施前未建立或未按规定缴存首期专项维修资金的物业，由本小区或本幢物业的业主自主确定是否建立专项维修资金。”该负责人说。
如果未建立专项维修资金账户的物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的话，业主应该怎样来分担费用呢？“未建立专项维修资金账户或账户余额不足的业主，应当依照《物权法》相关规定及管理办法，按照房屋建筑面积的比例分担相关费用。”市建委相关负责人回答说。
专项维修资金可由业主自主管理或委托机构代管。管理办法规定，专项维修资金账户应按小区、幢、单元(层)、户设立。维修资金管理机构则应在其委托的商业银行开立专户，并逐步建立专项维修资金互联网办理制度，接受业主和市、县(市)区房产管理部门的监督。
这笔钱能不能用于投资呢？答案是肯定的，“在保证专项维修资金安全和正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债或者转定期存款。”市建委相关负责人说，利用专项维修资金购买国债或转定期存款，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
管理办法还严格禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。“同时，专项维修资金增值部分应当每年转入业主的专项维修资金分户账户。”市建委相关负责人说。
共用部位、设备维修费用分摊
如果房屋出现问题，业主又该怎样来使用这笔专项维修资金呢？工作人员解释说，专项维修资金专门用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。“不过，并不是小区的一个地方要维修，整个小区的业主都必须为此买单。”市建委相关负责人说，房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，有一个费用分摊原则。
也就是说，如果多幢房屋的共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造，费用由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属单幢房屋业主的费用，由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属一个单元房屋的业主的费用，由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属一个楼层房屋的费用，由该楼层房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；属于两个或两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修、更新和改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。
管理办法还规定，依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用等不得从专项维修资金中列支。
中修以上须三分之二业主同意
不过，专项维修资金的使用也是有条件的。管理办法规定，专项维修资金的使用要符合三个条件：物业共用部位、共用设施设备保修期届满；维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围。或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致并且已将维修资金应分摊额存入维修资金专户；维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
实施物业管理的房屋，对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经业主大会通过并报当地房产管理部门备案后实施。“对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案并公示，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二业主以上通过并报当地房产管理部门备案后实施。”市建委相关负责人说。
政府将设立专项维修补贴资金
根据管理办法，明年4月1日后领取预售许可证的建设单位，应当在办理房屋产权初始登记前，向维修资金管理机构交存专项维修资金。
为了减轻业主的负担，市和县(市)区还会设立住宅物业专项维修补贴资金。符合管理办法规定的条件，业主使用专项维修资金进行住宅物业维修时，由当地人民政府给予一定的补贴。其中，海曙区、江东区、江北区、国家高新区范围内的住宅物业，由市和区人民政府提供50%的补贴。其他县(市)区的补贴比例由各县(市)区另行规定。
东南商报记者 林伟 通讯员 巩春领