因为长期未缴物业费，BOBO城30户业主日前被小区物业告上江东区人民法院。物业公司称，诉诸法律追讨物业费实属无奈之举。而不缴物业费的业主则表示，“物业公司收了钱，管理不到位。”

　　物业公司：“我们是替已缴费业主起诉”

　　1月15日，宁波市常青藤物业管理有限公司(以下简称“常青藤物业”)将BOBO城小区30名拖欠物业费的业主告上了江东区人民法院。

　　常青藤物业办公室的李主任向记者介绍，在正式起诉BOBO城的30位业主之前，物业已经采取了上门催讨、贴催款单、寄挂号信、发律师函等多种方式。从寄挂号信到正式向法院起诉，这之间相隔了近半年。

　　据了解，常青藤物业除了管理中兴小区、常青藤小区和BOBO城小区三个住宅小区的物业之外，还从事多处写字楼的物业管理。

　　把长期不缴物业费的业主告到法院，对于常青藤物业来说并不是第一次，早在去年夏天，常青藤物业就曾将中兴小区的11户欠费业主告上法院，8户业主经庭前协调解决，3户业主最终被法院强制执行。这些没缴物业费的业主里面不缴物业费的时间最长的有10年，最短的也在2年以上。

　　说起BOBO城30位业主一事，常青藤物业总经理罗准的开场白就是：“这是不得已的无奈之举。”

　　罗总经理告诉记者：“我们是在替缴了物业管理费的业主在起诉，小区里绝大多数业主都是支持我们物业的工作的，他们按时缴纳的物业费保证了小区物业的正常运作，保证了小区环境的和谐。不缴物业费的业主同样享受物业服务，对于按时缴纳物业费的业主来说心理肯定不平衡，当然也不公平。”

　　“这次被起诉的30户BOBO城业主都是只在房子交付当年缴过一年物业费，后来从来没有缴过。这些业主拖欠物业费年数长、金额大、平时态度也不好，具有一定的代表意义。”罗总经理说。

　　据记者了解，BOBO城一期于2007年交付，目前二期也已交付使用，这次被常青藤物业起诉的业主都是一期业主。另据记者了解，一期拖欠物业费一年以上的业主就有400多户，去年的物业费缴费率在71%左右。

　　谈到业主拖欠物业费，以及业主和物业之间平时存在的摩擦，罗总经理表示：“我们不否认物业管理中存在很多的问题，但这些都需要物业经费的投入来改进，物业也是一分钱一分货，享受物业服务支付物业费这是天经地义的事，人与人要互相尊重。”

　　小区业主：“物业只知收钱，不知服务”

　　在采访过程中，记者试图与BOBO城被起诉的业主直接对话，但是通过常青藤物业、BOBO城小区业委会、居委会以及部分小区业主的QQ群，记者都没能联系到当事业主。于是，记者对几位同样拖欠了一两年物业费的业主进行了采访。

　　居民吕女士和被起诉的30名业主一样只在房屋交付当年支付过物业费，此后就一直没有缴过。说起不缴费的原因，吕女士表示：“物业不管事。”

　　房子刚交付的时候，吕女士发现自家卫生间房顶上的弯管老是漏水，于是吕女士就叫上楼上的邻居一起来到物业，要求物业前去查看和维修。

　　“我当时跟物业都说清楚了，如果是我们自己装修的原因我们自己修，如果是管道本身的质量问题由物业来维修，物业推托了一两个小时就是不管。自己家旁边的一个公共区域，物业也从来不派人来打扫，每次都是我从主卧的窗户里爬出去打扫，扫完再爬回来。物业就房屋交付的时候打扫过一次。”吕女士说。

　　36幢的业主舒先生则向记者表示，去年他下楼的时候电梯发生问题，他被关在电梯里近一个小时，物业不管不问。楼下的小区道路旁被物业打满铁桩阻止停车，物业事先也没有和业主沟通过，小区的卫生问题也一直是业主们投诉的热点，装修垃圾堆在楼下半个月都没有人管。

　　“其实也不是双方沟通的问题，我们业主总是觉得物业在没有寻求有效的解决方法之前，就很草率地按照他们的意图来解决问题，总之觉得物业的管理力度不够，有些事情虽然难度大些，但是他们却没有去尝试，反正双方也是在博弈，要想彻底搞好难度挺大。”舒先生说。

　　“物业只知道收钱，不知道服务，这么多年了电梯里的木板还不拆，脏得一塌糊涂，说人家没装修好，可大部分都装修好了。夏天进电梯就感觉透不了气，又脏又臭。小区喷水池总不开，不换水，蚊蝇满天飞，路上垃圾狗屎到处都是，小区的公共设施没有起到作用，我们业主没有享受到应该享受的。”另一名女业主告诉记者。

　　业委会：双方最好通过沟通解决问题

　　对于常青藤物业起诉BOBO城业主一事，作为BOBO城小区业主委员会主任的梁主任有自己的看法。

　　梁主任向记者表示：“业主拖欠物业费是目前宁波很多小区都存在的问题，像常青藤物业这样运用法律手段向业主追讨物业费，作为业主代表的业委会并不能从中干涉，但是物业更多的应该从人性化的角度出发，无论是物业费还是日常的物业管理工作，物业公司都要多和业主沟通，最好解决在正式对簿公堂之前。”

　　梁主任还表示：“部分业主不缴物业费对其他业主的利益是一种侵害，但是这些业主长期拖欠物业费一定也有他们深层次的原因，物业应该通过和业主有效的沟通来解决。”

　　说起自己小区的物业管理，梁主任用“在同类小区中属于中下”来形容。在梁主任看来，小区卫生环境、安保一直以来都不是很到位。

　　市物业管理协会：这是行业管理水平的进步

　　宁波市物业管理协会葛副秘书长向记者介绍说，类似常青藤物业起诉欠费业主这样的案例，就宁波地区来说，数量并不多，但是近年来一直呈现上升趋势。

　　葛副秘书长表示，物业管理是物业企业和业主之间的一种合同关系。物业公司通过法律手段来解决业主长期欠费的问题，从一个侧面来说，体现了物业行业管理水平和管理方法的进步。物业企业进驻小区提供物业服务给小区业主享受，业主却不支付物业费，从法律角度来讲，这是一种违约行为。

　　不过，从业主和物业长远共存的关系来讲，还是应该尽量慎用这一方式解决问题。从业主的角度来讲，对于物业的这一做法要充分理解，物业公司一般不会直接起诉业主，一般也是迫不得已。

　　葛副秘书长同时表示，物业和业主之间的矛盾有很多方面的原因，业主也不是无缘无故不缴物业费，大多数业主对物业的服务质量、范围和应该承担的责任并不是很明确，由此造成对物业的很多不必要的误解。很多业主不明白物业到底在干什么，哪些责任是物业应该承担的。同很多大城市相比，宁波的物业企业确实还有一定的差距。这就提醒物业企业要加强自身宣传，主动搭建和业主沟通的平台。

　　法官分析：物业纠纷案件呈井喷式增长

　　镇海法院民一庭的刘振宇法官连续4年对法院内受理的物业案件进行了调查研究，撰写了《关于宁波市镇海区物业服务合同纠纷的调查报告》。

　　这份报告显示：2007年，镇海法院受理的物业纠纷案件仅1例。2008年，这个数据增加到1035例。2009年，物业纠纷案件达到1324例，占到整个法院受理案件的18%强，一跃成为法院受理的案件数量最多的一类案件。2010年，物业纠纷案件达到1254件。物业纠纷的井喷式增长，不是某个区域仅有的现象，在全市乃至全省都存在着同样的问题。

　　刘法官归纳说，在物业纠纷中，99.9%是物业告业主不缴物业费。而业主告物业不履行职责的，每年仅一两起。

　　物业公司在自行讨债无效后，为了生存不得不采用司法途径来实现权利。与此相对应的是，业主在维权方面显得困难重重。从对业主的调查中可以发现，业主们并非恶意欠费，而是很希望改善小区现状，但单个业主对于维权所需要花费的时间、精力和经济成本望而却步，在难以表达心声的情况下欠费成为其唯一的发泄方式。

　　目前，许多物业公司经费紧张，在雇佣物业服务人员、小区内设施维护等方面力不从心。尤其是宁波至今未有小区维修基金的收取、管理和使用制度，大量小区尤其是老小区的设施维护在改革后因资金问题难以实现，导致物业公司面对小区设施年久失修的现状无能为力；而格式化的物业服务合同文本内容约定模糊，缺乏具体的服务指标和考核标准，合同签订后物业公司和业委会并没有将合同内容进行公示，也没有与业主沟通，合同内容业主们并不清楚。种种原因给业主造成了物业公司只收费不服务的印象。

　　刘法官认为，服务内容公开化、物业费使用透明化是化解物业与业主矛盾的有效手段。（东南商报记者 汪林 陈爱红）