为了改建别墅，执法人员一来，工程就停工几天，几天后，工人再返工建造，这样的“猫和老鼠”大戏，在我市一些别墅区，尤其是市三区老别墅区，经常上演。业主为何甘愿冒被处罚风险提心吊胆私下开工？有没有法子能光明正大地改建别墅？记者近日对此进行了调查。

　　个别小区90%的别墅遭遇违规改建

　　近日，记者走访了莱茵堡别墅区、国际经贸园等老别墅区。在莱茵堡别墅区，一圈逛下来，记者看到原本样式统一的别墅群已变得“各具特色”——除了四五套还保持原貌外，90%以上的别墅都经历过重新改建。而在白云山庄、国际经贸园，也有至少70%的别墅被改建。

　　对此，有关人士介绍说，市三区的一些老别墅区，多于上世纪90年代初开发建成，往往存在结构、电路布局不合理等问题，同时，由于年久失修，别墅出现了墙体剥落、水管沉降和漏水等设施老化的问题，已难以满足业主的居住需求。自2000年起，部分业主开始对别墅进行整修，此后，虽然城管和规划部门也曾经集中整治过一段时间，但是改建之风仍愈演愈烈，成蔓延之势。

　　那么这些改建别墅有否获得相关部门审批呢？采访中，一名莱茵堡别墅区物业部门的工作人员表示：“只要没有影响到邻居，在自家的土地上业主可以自行改造。”路过的一位小区住户也认为：“改建时只要和物业打声招呼就可以了。”

　　江北区规划局规划管理科科长李维明却告诉记者：“莱茵堡别墅区里的房子，没有一套是经过规划部门审批的，也就是说，这些别墅都属于违法改建。”

　　李科长说，业主想要改建住房，都必须先经过规划局审批，但很多业主并无此意识，导致动工没多久，城管部门执法人员找上门，于是，业主就和执法人员玩起了“猫和老鼠”的游戏，人来建停，人走再建，让双方都不胜其苦。

　　一证在手即可大方改建

　　“事实上，只要业主在改建之前拿到规划局签发的《建设工程规划许可证》，业主完全可以大大方方改建原有别墅，不用和执法人员‘打游击’。”李科长说。

　　如果业主确实有需要改造房屋，只需要携带有关单位签署意见的申请报告、户籍证件、房屋所有权证、国有土地使用权属证明等必要材料，及委托具有法定测绘资质的部门对拟翻修房屋测绘的房屋设计图，就可以向规划部门提起房屋改建申请。规划部门在进行现场踏勘，对比审查原设计图和拟翻修房屋的平面图、立面图后，确定该房屋属于危房，并且可以进行改造的，将会核发《建设工程规划许可证》给业主，业主在冻结房管部门出具的原房屋产权证后，就可以开始动工改建房屋。

　　等到建设工程竣工后，业主再向规划审批单位申请规划核实，按照审批方案建的，就可通过验收，领取《竣工验收合格证》，并申领新房屋产权证。否则，业主需要进行重新整改，直至房屋设计与之前登记的规划设计相符合。

　　对于那些还未进行审批却已在改建的别墅，业主也可以申请补办审批。如果已改建部分存在严重违规现象，将由城管部门视实际情况处以罚款制止和强制拆除等手段。

　　“四不变”是“领证”关键

　　据介绍，业主在申请改建审批的过程中，最关键的是保证在改建时不扩大房屋原有面积，即必须遵循“四不变”原则：四址不变(东南西北四个方位的桩基不变)、建筑面积不变、高度不变、使用性质不变。

　　据悉，2009年，海曙区国际经贸园里就已经有三套别墅通过规划审批拿到了改建许可证，目前，江北区有几套别墅也正在申请规划审批。

　　宁波晚报见习记者 朱一丹