中国宁波网讯 “在宁波加快构筑现代都市的过程中，需要重点考虑老城区城市形象的提升——除了新建各类漂亮的公共建筑外，把一些房龄很长、部分房子已成危房的老小区推倒重建，也是值得尝试的一种做法。”昨天，本地百隆房产公司的总经理谢耀生，抛出了一个有点大胆的“金点子”。

　　“把这些老小区推倒重建，不但可以提升城市形象、改善居民的居住条件，还可以增加不少保障房房源——更重要的是，只要措施得当，政府、居民在这个过程中可以不用花一分钱。”谢耀生如此描述其提出的“点子”能达到的效果。

　　那么，这个“点子”具体如何操作？谢耀生指出，要秉承四大原则。

　　一是提高老小区土地的容积率。假设现在有一个老小区，占地200亩、土地容积率为1.5，房屋套均建筑面积约60平方米，建筑形式为无电梯的多层，则其现在的住户约3000户。该小区房屋全部推倒之后，将地块容积率提高到4，建筑形式设计为带电梯的高层、套均建筑面积70平方米，则这个老小区的建筑面积能达到50多万平方米，可容纳住户7000余户。

　　二是老小区居民不用出钱，原地安置。显然，在上述例子中，今后新建的小区，完全可以做到把老小区的住户全部纳进来，而且居民房屋的实用面积不会因多层变高层而变少。“一般多层房屋的得房率在90%左右，高层得房率在75%左右。”谢耀生说，这样一计算，原来多层、60平方米的房子，其实用面积大致等同于高层70平方米的房子。

　　三是政府负责免费提供土地，并设计小区规划方案、动员居民、监督工程质量，建成后所有住宅归政府分配；开发商负责代建，建成后小区商铺所有权全部归开发商。

　　四是滚动建设。“最理想的是政府先在要推倒重建的老小区旁边找一块地，把房子建好后，让首批老小区居民搬进去。然后，把搬空的老房拆掉，新建房屋造好再搬进下一批居民……这样滚动开发。”谢耀生描述道。至于建设时间问题，谢耀生给出的解释是：“建筑不采用现在的钢筋混凝土结构，而采用钢结构，那样建设成本每平方米只需增加500元，但建设时间可以从2.5年降至1年。”

　　“我的这个点子，操作起来最难的一点，是老小区居民能否在要不要拆、安置时如何分配房源等问题上达成一致意见，其余应该都比较容易解决。”谢耀生对记者表示。

　　而一旦这个“点子”成为现实，对于老城区未来的持续发展，好处更大。

　　宁波晚报记者 程旭辉