严勇杰 绘

　　2007年时，房东以总价约60万元在开盘时购入；前段时间，本地一家房产中介以约53万元的总价替房东售出——这是位于鄞州新城区的一套精装修单身公寓，三年多来的一次命运转换。

　　在甬城二手房市场上，如此亏本甩卖的单身公寓不是太多，但常见的是不少单身公寓房东愿意以微利甚至原价转让，然而长期挂售始终乏人问津……

　　到底有没有投资价值？

　　购买者绝大多数意在投资

　　一层有十几户甚至几十户、上百户，居住人群鱼龙混杂；套型多单面采光，南北不通透；有的甚至不通管道天然气……单身公寓建筑设计上的此类特征，决定了其不适合长期居家过日子。也因此，无论是单身公寓楼盘的销售人员，还是手头有单身公寓房源的房产中介业务员，对于此类房产的购买人群性质，都有着统一的认识：“基本上都是投资客。”

　　低总价的特性，是单身公寓吸引投资客的最主要因素。目前，市区在售的单身公寓，多数面积为40平方米左右，总价低则50来万元、高的也不超过100万元——相比总价动辄上百万元的商品住宅，购买单身公寓的资金投入显然要小得多。

　　同时，在当前楼市调控的背景下，那些土地性质为商务用地、土地使用权年限为40年的所谓“40公寓”——它们是甬城单身公寓中的“主力军”，因为不在限购、限贷之列，令其投资购置门槛更低。

　　此外，大众投资渠道匮乏，而通胀又致银行储蓄长期处于负利率状态，这也让单身公寓备受投资资金青睐。

　　短期内等待升值套利难

　　投资房产，无非两种获利途径：一是等待升值后抛售；二是长期出租。“从这几年单身公寓的价格走势、出售难易度以及市场竞争情况看，想靠房子升值来获利很难。”南天房产总经理助理薛敏强表示。

　　就甬城二手房市场上“40公寓”的挂牌价格看，相当一部分房源的价格与其当初的开盘价相比，只是微涨，甚至未涨。如鄞州万达广场边的一“40公寓”项目，三年多前开盘均价在1.3万元/平方米左右，而目前其房源在中介处的挂牌价格，很多也只是这个价。考虑到资金成本，这意味着房东很可能是在亏着卖的。

　　而即便是房东不惜亏本出售，愿意接盘这类房产的人也寥寥。有中介公司负责人坦言，鄞州新城区内两个单身公寓项目，其挂牌的二手房源比较多、价格看上去也不贵，但今年以来，却一套都没有成交。

　　更值得关注的是，当前市四区范围内的二手“40公寓”，其交易税费极高。“契税3%、营业税5.56%、个税2%、土地增值税5%，不算中介费，此类房源的交易税费要占到总房价的15.6%左右，一般买家根本不愿意承担——算上税费，还不如去买一手房划算。”薛敏强称。据记者从市财政局契税中心了解，市三区个人非住宅类房产的土地增值税于今年开始开征，而鄞州区则从去年7月底起即已调整此税种。

　　而单身公寓房源供应量巨大，进一步限制了此类房产升值的前景。据本地房产代理机构华星房产统计，2007年至2009年这三年，单身公寓年均销售约为2700套；2010年此类房产销售形势上佳，当年卖了6800多套，但还是剩下近3000套；而今年全年，预计有5000多套单身公寓要入市。这意味着，今年有超过8000套一手单身公寓待售，难怪华星房产得出结论：“该类房产今年的销售形势相比住宅还要严峻。”

　　长期出租或是更现实的选择

　　对于单身公寓的投资者而言，尽管短期内靠房产升值来获利很难，但如果抱持长期出租以获取稳定租金回报的目的，则单身公寓的投资价值，还是比较高的。

　　据记者从房产中介处了解，目前市四区范围内位置比较好的单身公寓，如鄞州新城区的“明天广场”、“48克拉”等，其40几平方米的房源月租金一般能达到1800元甚至更高。新买类似面积的一手单身公寓，按总价60万元算，则年租金回报率接近4%，高于现在银行一年期的定存利率。

　　从租售比角度看，以长期出租为目的来投资单身公寓，相对也比较安全。按照目前房产界通用的界定，一个区域房产运行状况良好的“租售比”一般为1：300—1：200，即收200个月到300月的租金可以收回初期投资。如果“租售比”低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房价有泡沫；如果高于1：200，则表明这一区域房产投资潜力相对较大，房价有一定程度的低估。目前看，甬城“40公寓”用于出租，一般300个月不到应该就能收回当初投入的总房价。

　　“从租金回报看，买单身公寓比买老小区二手房划算。”一些中介业务员也表示。目前老小区二手房挂牌单价和一手单身公寓相当，多在1.5万元/平方米左右，但房屋面积一般是老小区二手房大10几平方米——即总房价上老小区二手房在75万元左右。而从月租金看，一套两室一厅、有装修和家具的老小区二手房，普遍只有1600元左右。两相比较，单身公寓的租金回报显然高过老小区二手房。

　　宁波晚报记者 程旭辉