本月19日将出让的城市综合体项目——江东核心区地块引起业界广为瞩目。除了该地块出让总价达42.92亿元天价引人关注外，此次入围江东核心区地块优胜方案的6家竞买人阵容也相当豪华，分别是宁波宁房、宁波富达、颖泽投资、方兴地产和银泰置地、汇加发展。有民营参股的宁波富达股份有限公司有着和义大道和月湖盛园等一批宁波名片级的知名代表作；方兴地产(中国)有限公司则是全球500强企业中国中化集团旗下的房地产旗舰企业，此次拿地将是这家国企背景的房地产企业进军宁波市场的开始；银泰置地(集团)有限公司更是依托于民营企业银泰集团雄厚的实力。眼下，各路资本纷纷涌入宁波，掀起投资宁波城市综合体的热潮。

　　全景>>> 总投资在1300亿元以上

　　伴随着我市区域发展战略的深入实施，一大批功能区块、重大项目已建成投用或规划建设，其中代表城市主流开发模式的综合体快速扩张。以中心城区为例，已建成天一广场、万达广场、老外滩、中信泰富广场、世纪东方商业广场、月湖盛园、宁波书城等一批各具特色的城市综合体，总建筑面积超过150万平方米，总投资超过80亿元。比如宁波万达商业广场总建设面积达41万平方米，集聚形成了集购物、餐饮、娱乐于一体的大型城市综合体，成为推动鄞州新城乃至都市核心区经济的重要引擎。同时，北仑、镇海、余慈及南三县依托副中心城市、中心镇、卫星城市、新市镇发展格局，以功能区块建设为载体，加快推动了城市综合体开发建设。

　　按照“涵盖三项目以上城市功能、地块属于综合用地范畴、总建筑面积5万平方米以上、总投资额5亿元以上且至少有50%物业统一经营和整体管理”的城市综合体统计标准，按照我市权威部门对县、市、区、功能区块的问卷调查，初步统计，截至2010年7月，全市共有在建及已建成的城市综合体49个，估计总投资在1300亿元以上。

　　据了解，相比国内兄弟城市，宁波城市综合体的数量规模已经具有一定的比较优势，且已发展形成了一些城市综合体开发主体，如宁波城建投资控股有限公司、银亿集团、和邦集团等。

　　现象>>> 民营资本投资新热点

　　民营资本正在成为投资开发宁波城市综合体的重要力量，从开发主体来看，宁波城市综合体投资开发主体较为多元，既有民资、国资、外资分别为主开发的情况，也有多种资本联合投资或组合投资开发的情况，其中民营资本占据着较大的市场份额。是投资开发城市综合体的重要力量。在斥资打造的49个城市综合体中，民资为主开发的有21个，占总量的42.9%；国资为主开发的有14个，占总量的28.6%；外资为主开发的有7个，占总量的14.3%。其中在21个民资为主开发的城市综合体中，外地民资占了10个，且在开发规模、品牌影响等方面唱主角。目前，来自珠三角的房地产三剑客万科、中海、金地，以及华润、保利、凯德、中兴泰富等全国一线地产豪门已经悉数进入宁波，且纷纷开发城市综合体项目。

　　与此同时，城市综合体越来越受到地方政府和开发商的青睐，正在成为宁波民营资本投资的新热点。宁波的一批制造业企业、服务业企业，如雅戈尔、杉杉、罗蒙、培罗成、太平鸟等宁波知名服装企业，以及和邦集团、银亿集团等一些大型房地产开发企业，均已投资开发或准备投资开发城市综合体。而且在这些参与主体中，已经涌现了一批具有一定专业能力和特色优势的城市综合体投资开发主体或专业运营商，如具有旅游休闲型城市综合体开发基础的雅戈尔集团、具有商业型城市综合体开发实力的宁波富达股份公司（民营参股）、具有商务型城市综合体开发能力的和邦集团，以及具备成为城市综合体专业运营商条件的宁波南苑集团（星级酒店管理主体）、石浦大酒店（餐饮“主力店”）、宁波国家影城（电影院线“主力店”）等。

　　由杉杉集团、日本伊藤忠和绿城集团联合打造的伊藤忠项目，今年4月份已经破土动工，这座总建筑面积65万平方米、350米高的标志性楼宇，建成后将是宁波最大的城市综合体之一，而作为未来5年内有望建成并投入使用的宁波第一高楼，将成为宁波的新地标建筑。而由罗蒙开发总投资达50亿元的环球城将于今年10月开工，总用地面积34.12公顷，总建筑面积约111.8万平方米的环球城，不仅拥有华东最大的室内迪斯尼乐园，建成后将是集都市旅游、商业、酒店、居住、娱乐为一体的城市综合体区块。

　　前日，市规划局鄞州分局副局长葛国斌告诉记者，从南部新城十大功能区块“十二五”重点项目分布来看，南部新城已建、在建及待建的50个重点项目中，民营资本为主体建设或参与建设的项目约占总数的一半左右。已建成的由民营企业万达集团开发建设的总建筑面积55万平方米的万达广场，这个由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块组成的大型城市综合体，投入运营后很快火爆起来，对鄞州新城建设形成了直接的带动效应。在长丰滨江生态休闲区板块，奥克斯正在规划建设总建筑面积达26.7万平方米的城市商业综合体项目。在潘火家居商贸区，以运营持有型物业及管家式物业管理见长的和邦集团计划投资7亿元建设总建筑面积约11.2万平方米的和邦2号项目，建成后将是集商业、商务、办公为一体的复合型项目。

　　困惑>>> 遭遇可持续性发展瓶颈

　　当前宁波城市综合体项目开发呈现扎堆集聚的多点爆发式开发现象，从现状来看，与开发的热火朝天相对应，我们看到城市综合体项目运营上遇到一系列现实的难题，尤其在可持续性发展方面遭遇了瓶颈。当前城市综合体的开发建设仍存在着较为突出的矛盾和问题：

　　一是开发成本趋高，部分民营资本投资城市综合体的目的和方向存在一定偏差。城市综合体开发往往涉及数十万平方米以上的整体开发，建设资金一般在10亿元以上，对开发主体资金实力、管理水平和开发经验要求较高；中心城区土地资源日益紧缺，土地使用过程中涉及的征地拆迁、住房安置、配套保障等资金支出快速增加，单体面积开发建设成本不断上涨。

　　二是开发模式粗放，当前主要仍以“地产带动开发、商贸休闲跟进、基础设施配套”的商业化发展模式为主，总体上走的是扁平式、低端化、模仿经营的路子，“摊大饼”现象较为普遍，单体规模在50万平方米的大型城市综合体建筑群稀少，在土地资源高效利用、公共交通便捷衔接、功能集聚分散等方面建设相对滞后。

　　三是开发功能趋同，绝大部分城市综合体运营以商贸、休闲、购物为主，招商引资形式单一，金融物流、服务外包、文化娱乐、科技展示等个性化与特色、新兴产业发展不足，涉及城市经济转型和功能升级的专业性、高端化、特色化的综合体相对较少，对于现代物流、国际金融、咨询设计、总部经济等高端服务业的集聚辐射能力不强，差异互补功能欠缺，往往在较小区域内汇集较多相类似的城市综合体，同质竞争现象明显。

　　据了解，目前一些县（市）区主管部门和民营开发企业更热衷于在中心城区投资开发商贸或商务型城市综合体，而对于宁波建设现代化国际港口城市所需要的功能性综合体，如会展城、创意城、金融城、物流城等却关注不够、意愿不足、兴趣不浓，以至于出现了有项目需求和创意，却无投资主体主动组织，民营企业无兴趣或无通道进入的现象。这一现象的发生，不仅不利于城市能级和价值的提升，也造成了城市综合体的低水平重复，给城市综合体后期招商引资增加了难度。

　　突破>>> 只租不售统一运营

　　当前和今后一段时期，宁波正进入到人均GDP由10000美元向20000美元跨越的重要时期，面临着推动区域城市化和建设大都市区的重大挑战。而创新运营管理模式，提升城市综合体能级层次成为当务之急。

　　鼓励开发主体持有物业经营、高效产出。从宁波商业地产项目发展轨迹来看，目前成功运作的为数不多，其中天一广场、万达广场算得上最成功的两个例子。从这几个案例来看，都是采用只租不售的持有型商业物业发展模式。有识之士提出，可设置自持物业持有比例，并将其作为硬杠杠。为利于城市综合体的统一运营管理，在土地出让时，明确规定开发主体自持物业最低比例。倡导“业主持有、只租不售”，采取开发主体自主管理、专业机构管理、承租者自行管理等管理方式，不断提升城市综合体招商引资、经营推广、物业管理水平，切实提高城市综合体运营绩效。另外，对开发主体自己持有全部物业，实行统一招商、统一管理的，按照各级现行政策给予经营补贴；对总部企业（机构）入驻率超过15%的，由市级专项扶持资金再给予奖励。

　　今年密集的宏观调控政策下，备感住宅市场压力，万科保利等地产大鳄今年纷纷进军商业地产领域，争相开发城市综合体项目。宁波保利置业副总经理方铭分析，保利置业以持有物业为主，大量利润来自物业升值，由此实现了自身资产增值的价值，这一点对于城市综合体可持续性发展非常关键。目前保利置业已经在镇海、余姚布点开发两个城市综合体项目。地处镇海新城门户区的城市综合体项目保利文化商业广场，建筑面积达90万平方米，其中文化商业总建筑面积约35万平方米。体量相当于1.6个宁波天一广场，包括购物、娱乐、餐饮、酒店、办公等业态项目以及引入的保利旗下的艺术博物馆、拍卖中心、乡村音乐会馆、3D图书馆等文化拳头项目，全部由保利自身持有运营。

　　在方铭看来，持有型物业有两大好处。一是可以贯彻理念，二是能确保定位高度，高端消费不能只看客流量，不只是人气旺，而取决于均额，但每平方米实际的销售额。开发是一次性的，可商业物业要做到可持续性发展，有三个必备要素。第一要定位准，你做的项目必须被市场接纳。第二取决于经营方式，是主营百货还是做品牌专卖，是采取租金回报赚取现金流的方式还是切碎零卖快速回笼资金。第三取决于物业管理水平。要让租户和业主有好的回报。

　　东南商报记者 黄银凤/文 王增芳/摄 通讯员 姚伟杰