海景花园安保设施 徐佳伟摄
本期嘉宾
邓晓东 市文明办城市处处长
郭玲燕 市物业协会秘书处
任旗峰 江北城管局法制案审科副科长
应洪明 雅戈尔物业总经理助理
蔡小勇 万科物业金色水岸管理处经理助理
杨国彦 海曙联南社区业委会主任
蔡胜丰 海曙青林湾东区业委会主任
童建华 江东公安分局丹凤社区民警
魏建江 宁波国家高新区明辰紫月小区业主
主持人 本报记者 沈之蓥 王思勤
当下，宁波正在创建“文明物业”。拥有一个好的物业，是许多小区业主的期盼。
物业服务企业在我们的生活中占据着越来越重要的地位。目前，宁波全市物业行业从业人员共有３．９６万人，为全市７２万余户居民提供相应服务。
然而，业主与物业之间难免会发生一些矛盾。在本报“社区新闻”栏目开出将近半年里，小区安保、违章搭建、停车管理三大难题所引发的纠纷一直占据报道前三位。它们产生的原因是什么，物业服务企业在当中应该发挥什么样的作用，还有哪些需要改进的地方？本期民情直通车，将从上述几个问题入手，探讨如何更好地创建“文明物业”。
怎么保障小区安全？
除了技防，还得靠人管
主持人：最近，海曙几个小区接连发生上规模的入室盗窃案，最多的一个小区一晚上被盗的高达１５户。小区安保漏洞频现，原因在哪？该如何防范？
蔡胜丰：还是一个人员配备的问题。物业公司留不住保安，说到底还是工资待遇。给的工资低，保安招不到，没有足够的人员加强巡逻和监控，随之而来盗窃事件也会频发。至于防范措施，除了要堵住小区安保漏洞外，得让摄像头、红外监控等设备真正派上用场，不能说监控装着就完事了，没人看没人管等于白装。
魏建江：很多小区都有门禁系统，刚开始装上的时候都很有用，到后来，却没有得到持续的贯彻。刚入住的小区，无论安保还是保洁物业管理人员的服务态度，都是很好的，但在几年以后，管理就松懈了。
杨国彦：在一些老小区最好能安装楼道防盗门，不光防盗，还能控制外人进入乱贴小广告。老话说事在人为，还是要靠人来管理，保安要尽职尽责，业主也要有防范意识。
童建华：我们以前尝试让保安下半夜抄汽车牌照的方法，抄一遍等于巡逻了小区一圈，而且保安亮着手电筒在小区里转，对小偷有震慑力，对居民有安全感。当然，人都是有惰性的，还要靠社区民警督促检查。
应洪明：除了保证硬件设施能正常使用，我认为最重要的是要把大门管好，不能保证杜绝所有的小偷，但至少能减少许多。去年年底，我们在１０多个小区尝试业主刷卡进出，访客进小区要出示证件进行登记。为了保证效果，我们搞过一个测试叫“你攻我防”，就是从别的小区挑选人员，在事先未告知的情况，寻找试点小区的漏洞，一旦有人找到漏洞成功进入就奖励１００元钱。应该说，大半年下来，盗窃案发案率有明显下降。
蔡小勇：实际上就是人员管理问题。对内部员工，我们要求留身份证复印件，在派出所指导下留指纹，发给他们员工卡，刷卡进出；对于装修工人和保姆这类短期为业主服务的，我们要求留下身份证复印件，办Ａ、Ｂ证，本人持有Ｂ证，保安岗亭放置Ａ证。如果要进入小区，则以Ｂ证换Ａ证，那么如果要查小区里面的外来人员只要看保安处的留证就好了；小区的访客要进入，一定要经过业主确认，确认方式为通过可视对讲系统或由物业工作人员拨打业主电话。
如何遏制违章搭建？
及时发现，齐抓共管
主持人：市物业协会对５９个物业服务项目的统计结果显示，小区违法搭建现象较为严重，共发现违法搭建１１１３处，给房屋安全、卫生、消防、治安等造成了极大隐患。造成这个情况的原因何在，又该如何遏制违章搭建？
蔡胜丰：大多数违章的业主是“知法犯法”，明知不能圈绿地、搭阳光房，但还是去做了。而从物业角度，就是因为没有从源头上控制。
魏建江：原因是人的私心。刚开始很多人也是没违规的，但是到后来看到别人搭了，也就跟风了，一旦成风，法不责众，最后就弄不好了。如果一出现违章马上纠正，就不会蔓延得这么快。
杨国彦：物业的作用是第一时间发现违章苗头，与业委会和居委会配合劝阻违法施工，并迅速向有关部门汇报。接下来，各方要对违章行为进行复查，防止扩散。
蔡小勇：除了上门沟通，有些问题我们也会考虑宁波的实际情况，不是一味阻止。比如封阳台，我们先征询了业主的意见，同时为了小区的整体美观，制定统一的规格进行安装。
任旗峰：各方要齐抓共管。物业方面要控制源头，各类违章装修的材料运进小区，物业要在最初阶段进行控制管理，同时，也要及时向城管报告情况；在后续制约方面，可以结合各方力量，比如，可以将违章搭建和个人诚信记录挂钩。
郭玲燕：物业服务企业对类似违法行为只有告知、劝阻和报告的义务，没有相应的执法权。小区查处违章行为难的主要原因在于，有关职能部门在具体执法过程中存在监管不力或推诿扯皮等现象，致使问题得不到有效监管和及时处理。
停车难、乱停车，怎么办？
合理利用空间，引导有序停车
主持人：近年来，随着市民汽车拥有量的大幅上升，小区普遍存在“停车难”问题。一方面，占用消防通道、绿化带停车等现象十分突出；另一方面，地下停车场因多种原因却停不满。一些小区因车辆拥堵造成乱停、刮擦等，从而引发业主与业主之间、业主与物业企业之间的矛盾纠纷。
郭玲燕：小区停车难、乱停车的主要原因包括：私家车保有量持续快速增长，停车位增长速度与机动车增长速度不能相适应；地面与地下停车费价格差异较大、部分业主贪图方便将车停放地面等，致使地下车库（位）得不到充分利用。
应洪明：一些小区当初在规划时，对汽车发展速度估计不足。像我们一些新小区，入住６００户左右，停放的车辆差不多就有四五百辆。解决小区停车难，物业要和业委会合作，努力挖掘小区停车空间。动用绿化改车位，则要经过业主们的同意。
蔡小勇：为了减少业主在小区道路上随便停车，我们买了盆花也设了路桩。每天晚上９点到１２点，我们排摸出经常不按规定车位停车的业主，在周末上门与其沟通，很多业主也能理解我们。
另外，外来车辆进入小区必须领取临时访客车卡，停放在路面上的车位。访客卡按照车位数量分发，如果访客卡没分发完车位已满，说明有业主的车没停在规定的位置，车辆管理员就开始排查车辆。我们会发便条告知车主。
离“文明物业”还有多远？
追求经济效益，承担社会责任
主持人：物业工作好不好、住宅区舒适不舒适、安全不安全、环境优美不优美，直接关系到千家万户和每一位居民群众的切身利益。创建“文明物业”，物业企业还有哪些要做的？
蔡小勇：物业公司要树立管家、服务意识，设身处地为业主们服务，这样就能取得绝大多数业主的支持。创建文明物业也需要政府的支持，物业是服务型行业，没有执法权，比如违章，物业只能发现问题及时上报。
应洪明：不可否认，我们的工作还有一些不到位的地方，平常也能看到业主在网上指出我们一些不足的地方。前段时间，我们注册了一个论坛账号派人在网络上进行回应，事实上，业主们在指出不足的同时，是在帮助我们改进提高，也能加强彼此的理解与沟通。
邓晓东：应当看到，我市社区物业管理的整体水平还不高，特别是与全国文明城市的要求相比，与广大市民群众的期盼相比，还有一定差距。物业企业在追求经济效益的同时，应该重视企业长远发展需求和应尽的社会责任；提高服务人员综合素质，服务理念、服务态度和服务水平。