这或许是一组让开发商相当不安的数据——据相关部门统计，今年上半年，全市新开工住宅面积近６５０万平方米，较去年同期增长２．５倍！

　　新开工面积的巨幅增加，意味着现已有高额库存的甬城楼市，又将面临天量新增房源。而在“限购”、“限贷”等调控政策持续的背景下，购房需求显然不会马上结束被抑制的状态。

　　供需形势进一步逆转之后，开发商的日子或许将过得更加艰难。而房价，是否也会因此加速回调？

　　半年里新开工的房子数量有多大？

　　按户均面积１４０．８平方米计，市区将新增房源２万套左右

　　６５０万平方米，这个数字是个什么概念？

　　据市房产交易中心６月份发布的数据显示，当月市6区可售商品住宅房源的户均面积是１４０．８平方米。以此计算，６５０万平方米就相当于近５万套住宅。据２００９年度土地成交数据，市区成交的宅地面积约占全市宅地成交面积的４０％，按此比例，则上半年市区范围内新开工的住宅套数，估计会在２万套左右。

　　据商品房网上实时备案系统统计，截至６月末，市6区共有可售商品住宅１８３０２套。这样的库存量加上上半年新开工的待售量，意味着接下来甬城楼市的可售住宅套数是个巨量。

　　而去年全年，市6区总共才卖了１．５万余套商品住宅。即便在楼市极度火爆的２００９年，市6区商品住宅的总销售量也不过２．２万套。

　　新开工住宅量为何如此汹涌？

　　在国土部门严打闲置土地的背景下，前两年的“地王”陆续开工

　　“据我们统计分析，上半年新开工的住宅，其土地９０％以上是２００９年取得的。”市统计局有关人士透露给记者。

　　市民对２００９年甬城楼市的走势肯定记忆犹新。那一年，不管是商品住宅的销售量还是销售价格，都上演了狂飙突进式的疯狂，也因此而让开发商不惜重金抢购土地，大大小小的“地王”井喷式地诞生。据国土部门公开资料统计，当年市4区加上镇海新城共成交了５４幅住宅用地，占地面积接近２７４万平方米，相当于２００７年、２００８年两年间这些区域商品住宅用地总成交量的两倍左右。

　　记者从２００９年市区土地成交资料中，抽取了３０幅宅地作为样本。结合实地观察发现，其中除鄞州新城区内两幅宅地尚未动工外，其余均已动工。有的宅地甚至早已转化成楼盘开始预售。

　　按照国土部门的规定，由于开发商的原因，从交地之日算起，超过一年未满两年没有开工的，要向开发商收取土地闲置费；超过两年未开工的，国土部门将无偿收回土地。“在国土部门严打闲置土地的背景下，大家在２００９年的时候拿的地，到现在还没有开工的确实不多了。”兴普房产副总经理陈振潘表示。事实上，一些由开发商于去年取得的土地，也已在今年上半年开工，如“天水家园”旁边的“钰鼎园”、鄞州创投中心内的“蝶园”等。

　　天量供应会如何影响楼市？

　　对于开发商而言，市场的竞争程度会更加激烈

　　目前，甬城楼市购房需求的观望情绪依然浓重，而“限购”、“限贷”等抑制需求的调控政策也未有放松迹象。

　　如果把楼市比作一个水库，现在甬城楼市这座水库的水位——库存商品住宅房源数量，已经处于自２００９年５月份以来的最高位。而今年上半年庞大的新开工住宅面积，相当于水库上游汹涌而来的水。与此同时，“购房需求仍然处于萎缩状态，即楼市这个水库的排水功能现在很差。”一位不愿透露姓名的房产代理机构负责人指出。这样一来，对于购房者而言，房源的可选择度将会进一步提高；对于开发商而言，市场的竞争程度会更加激烈。

　　更值得关注的是，开发商在２００９年拿下的土地，多数都是高价地。而当前，一些在售楼盘正在经历打折、调价。２００９年成交的宅地所转化成的新楼盘，如按当前在售楼盘的售价来定价，则开发商很可能会面临亏本销售的尴尬。如城西楼盘现在的销售均价低的已为１．３万元／平方米，且带２０００元／平方米左右的精装修。而２００９年古林成交的一幅宅地，其成交楼面价就逾１万元／平方米，有业内人士认为“单价如果卖不到１．８万元／平方米，基本没有什么利润”。

　　新开工的住宅，高地价决定了其房价“不能低”，在激烈的市场竞争形势下，自然也就很难卖得动。同时，高地价还让开发商不得不把楼盘档次往高做，新开工住宅的套型相应就比较大。统计数据显示，今年上半年新开工的住宅中，开工面积增幅最高的是别墅、高档公寓，其新开工面积同比增长了３３倍多！其次是面积在１４０平方米以上的非普通商品住宅，其新开工面积同比增长达到３．１倍。“想买、有能力买这些大面积房子的人，现在基本上都在‘禁购’之列，它们开盘之后怎么卖？”上述房产代理机构人士表示。

　　推出来的房子如果卖不动，开发商资金压力增大是必然的。事实上，据兴普房产副总经理陈振潘介绍：“现在除了一些大的开发商，资金吃紧的情况已经很普遍。”据记者从有关渠道获得的一份报告显示，今年上半年，我市房地产开发企业获得的银行贷款不到百亿元，同比增速较今年一季度回落了近１６０％；而企业自筹资金成倍增长，同比增长了３．３倍，增速较去年同期提高２３０％多。从中或许可以看出，紧缩的货币政策已使开发商银行融资难度大幅提高，而不得不转走民间融资途径，比如借高利贷。

　　销售受阻、资金趋紧，已经在造的房子怎么办？开发商为了活下去，也许房价按成本核算即便“不能低”也不得不低了。当然，开发商也有可能通过“自我调节”，来避免参与惨烈的市场竞争。“开发商会减缓施工进度，或者在施工进度达到预售条件后不去领预售证、不开盘。”陈振潘说。不过，在资金趋紧的前提下，陈振潘也坦言“做起来很难”，因为不开盘就意味着回笼资金的可能性就丧失了。

　　“开发商现在的状况，可以说是进退维谷。”陈振潘表示。宁波晚报记者 程旭辉 实习生 王颖 陈薇薇/文 王勇/摄