与政府合伙买房今后你会考虑吗？已有6个试点城市-新闻中心-中国宁波网

　　试点城市全国共有6个

　　在推行3年多时间后，北京的自住型商品房将被共有产权住房全面取代，这一步的意义被认为十分重大。

　　8月3日晚间，北京市住建委等多部门联合发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，向社会公开征求意见。该文件是对原自住型商品房(自住房)政策的进一步调整和升级。自住房这种曾风靡一时的保障房品种将不再出现在北京市场，但它的土地出让方式、规划建设、分配规则等都将移植到共有产权住房政策中，并做出完善。

　　北京也成为继淮安、上海之后，国内第三个出台共有产权住房的专门文件的城市，而国外更是早有类似的尝试。北京市房协秘书长陈志认为，共有产权住房应该是长效机制的重要组成部分之一。

　　解读

　　产权与政府共有

　　顾名思义，“共有产权住房”就是买房人与政府共有房屋产权。共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。

　　这些房子与自住房类似，都是冲着刚需去的。如果你手上钱不够买普通商品房，又不想住公租房，那么这种共有产权房恰恰适合你，解决你的住房困难。

　　北京市住建委相关负责人说：“共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的‘使用权’让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，政府和老百姓一起努力解决住房困难。”

　　价格低于同地段同品质普通商品房

　　共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

　　购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可以由市级代持机构持有。

　　一个家庭只能购买一套

　　征求意见稿中明确了供应对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

　　申购要点一：名下无房

　　“名下无房”从严：已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议、有住房转出记录等的家庭不得购买。也就是此前卖过住宅的人是万万不能申购了的。申请家庭有违建未拆除的不能申购；有住房家庭夫妻离异单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。

　　申购要点二：职住平衡

　　房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍无房家庭，以及符合北京市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非北京市户籍无房家庭。概括一下就是：所在区优先，当然也会照顾“新北京人”。

　　购满5年可按市场价转让产权份额

　　因为房子产权是共有的，出租出售都不是个人说了算。

　　买卖：已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额；满5年的，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

　　租赁：已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。

　　共有产权住房有代持机构。购买5年后想要转让所购房屋的产权份额，在同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。这样就有利于实现共有产权住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。

　　背景

　　全国共有6个试点城市

　　其实，这并非全国首份关于共有产权住房的文件，北京也非首个试点城市。

　　2014年4月，住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。

　　早在2007年，淮安在国内首推共有产权房政策。这也是全国6个试点城市中首份细则实施方案。上海则在2010年做出共有产权住房的试点，并在2015年出台《上海市共有产权保障住房管理办法(草案)》。

　　深圳、成都、黄石也曾做出类似的尝试，虽然政策上有细微差别，但其对共有产权住房基本定义和属性界定颇为一致，更偏重保障属性。据了解，这些城市的试点情况会定期上报至住建部，作为制定相关政策的参考。

　　相比之下，北京此前并未明确提出过“共有产权住房”的概念，而是从2013年起推出自住型商品房制度。北京的自住房价格比周边商品住房低30%左右，且“五年后上市收益的30%上交财政”的做法，已经明确带有“共有产权”的性质。

　　据悉，国外早有共有产权住房的相关实践，主要分市场化共有产权住房和保障性共有产权住房两种，前者是在购房者之间进行产权分割，后者是在政府部门和被保障者之间进行产权分割。在很多国家，这类房屋已作为住房保障体系的一部分，形成了成熟的制度。

　　从国内现有的实践来看，共有产权住房的主要保障对象是“夹心层”和中低收入群体，因此更适合在大城市推广。若北京的试点成熟，该制度有进一步推广的可能性。

　　北京借鉴了上海的经验

　　事实上，“北京并不是共有产权住房的先行者，上海更早已经有了共有产权住房，某种程度上可以说是北京借鉴了上海的经验。”北京市房地产法学会副会长赵秀池说，共有产权住房深层次的意义是，进一步落实“房子是用来住的”定位，是去投资投机化的房地产调控长效机制的一个组成部分。具体来看，就是“建立租售并举”“租售同权”住房体系的一个细化。对此各地政府均在摸索实践之中。

　　记者注意到，今年全国两会期间，住建部负责人曾表示，“北京自住房、上海共有产权房值得其他城市学习。”当时上海已推出共有产权房8.9万套。

　　早在2014年，住建部等六部委就出台了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》，局部城市也在共有产权住房方面进行了有益的实践。

　　过去5年北京已建成约8万套自住房

　　综合北京自住房的历史供应情况和供地计划来看，不难测算出共有产权住房对市场的影响。

　　中原地产的统计显示，2017年以来，北京供应土地中，自住房规划建筑面积为153.33万平方米，占新供应住宅面积的30.2%。这将成为未来市场的一股重要供应力量。

　　该机构统计还显示，过去5年来，北京合计出让了80宗自住房住宅土地，合计供应了自住房面积达到了703万平米，约能建成8万套自住房/共有产权住房。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，随着政策的出台，未来北京供应共有产权住房的比重会不断增加，并将对稳定房价预期起到积极作用。

　　链家研究院院长杨现领认为，在供应结构上，共有产权住房的作用不可忽视，未来北京市场将形成商品住房、共有产权住房、租赁住房三类供应主体。

　　“北京向来是政策高地，很多新政策都曾进行全国推广。”某房企人士表示，“虽然北京是首次提出‘共有产权住房’的概念，但预示着新的政策方向。”

　　预期

　　“租售并举”雏形正逐步形成

　　北京住房引入“股份制”，即将试水共有产权，这标志着中国房地产政策已经发生重大变化。

　　业界专家指出，中国房地产政策正迎来1998年房改以来的一次最深刻变革。目前来看，一个围绕“租售并举”的房地产长效机制的雏形正逐步形成。

　　中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，中国房地产正迎来一次深刻变革的判断是非常准确的，预计明年中国房地产长效机制的具体化政策会陆续出台。“共有产权”、“租售并举”等事物，仅仅是这一新体系的一个组成部分。在供给侧改革的大背景下，未来中国房地产调控长效机制还应该包括财税、土地、投资、金融、立法等一系列的“配套工程”。

　　各地楼市租售政策巨变

　　值得回味的是，7月以来，重点城市先后出台住房租赁扶持政策，各地发展住宅租赁市场的脚步声不绝于耳。

　　7月7日《上海市住房发展“十三五”规划》出台，着力建设“购租并举”住房体系；7月10日广州市公布《加快发展住房租赁市场的工作方案》，推出“租赁16条”以大力扶持住房租赁市场发展；7月21日，佛山市开展全国住房租赁试点工作动员会议，下发9项租赁市场实施方案。

　　7月20日，住建部、国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，更是将住房租赁扶持政策推向高潮。

　　“中央已要求选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作。随着租赁市场的持续扩大，未来将有更多的城市会出台相关租赁政策。”中国指数研究院常务副院长黄瑜说。

　　她认为，住建部已经提出“租赁市场承租人可以有更多的城市功能和享受均等化权利”，明确保障当事人的合法权益，未来承租人能获得更多与买房人同等的待遇。同时，专业住房租赁机构将获得更多土地、金融、财税等优惠政策倾斜。而随着鼓励国企进入住宅租赁行业，发挥出引领和带动作用，租赁企业将加快向专业化、规模化发展，机构出租住房并提供服务的长期租赁模式也将逐步形成，购租并举的住房市场格局将得以成形。

　　房地产长效机制的具体政策都会出台

　　就在7月下旬，中共中央政治局召开会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。

　　业界人士指出，长效机制顶层设计的加快出台，包括住房制度改革、房地产相关财税改革、农村土地改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设的逐步推进，这必将促成自1998年中国房改以来的又一次最深刻的变革。

　　“这将是一次深刻的变革，我相信明年房地产长效机制的具体政策都会出台。”中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，这些政策包括土地制度和供地机制、房屋租赁市场、住房信息平台、保障房供应和财税金融等5个方面。

　　在他看来，还要把供给侧改革与房地产长效机制结合在一起，即改革房地产领域的供给方式，包括土地的供给方式(提高自持土地占比等)、租售并举(比如共有产权住房等)，都是供应方式的一些变化。而这种供应的变化，将直接影响未来中国楼市的格局。

　　以北京为例，目前北京主要政策性住房为经适房(存量66.2万套)、两限房(存量12.9万套)、自住型商品房(存量10万套)。

　　“按照计划，2017年至2021年北京预计供应25万套自住型商品房，这部分都将按照共有产权住房的办法执行，到2021年预计北京住房存量为900万套，共有产权住房占比2.8%。这不仅影响到开发商，还会影响政府供地等多个方面。”链家研究院院长杨现领告诉记者，共有产权住房解决了政府供地缺乏激励的问题，有利于刺激政府扩大和落实供地计划，形成有效供给，满足居住需求。

　　“让房子回归居住属性，眼下租售并举的方式和方法，跟以往措施都有了深层次的变化。开发商、购房者都要引起高度重视。可以这样说，政策的变革，已经在深层次展开了，影响是深刻的。”陈晟说。

　　(信息来源：新华社、北京日报、21世纪经济报道、上海证券报)

原标题：与政府合伙买房今后你会考虑吗？已有6个试点城市

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