中国宁波网记者沈莉萍
为保护房地产交易资金安全，《宁波市商品房预售资金监管实施细则（试行）》和《宁波市存量房交易资金监管办法（试行）》将于2019年11月15日起施行。新规带来哪些变化，市住建局为您权威解读。
《宁波市商品房预售资金监管实施细则（试行）》政策问答
为什么制定出台《宁波市商品房预售资金监管实施细则（试行）》？
预售资金监管事关购房者切身利益，事关房地产金融风险防范，事关房地产市场稳定。随着我市房地产市场形势的不断发展，既有的部分规定已经难以适应我市房地产市场预售资金监管工作的实际需要，出现了个别房地产开发企业违规挪用商品房预售资金等问题苗头。经各属地住建部门对全市商品房预售项目预售资金监管情况进行专项清理检查，发现一些主要的共性问题。
为加强我市商品房预售资金监管，防范房地产市场交易资金风险，根据相关法律法规规定及住建部的要求，结合我市商品房预售资金监管工作的实际情况，市住建局会同中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室等部门，制定了《宁波市商品房预售资金监管实施细则（试行）》（以下简称《细则》）。
此次《细则》主要是在《省办法》监管模式框架下，结合宁波房地产实际，立足于维护购房者权益，降低企业过高的金融杠杆，切实防范房地产市场金融风险的整体考虑，针对我市商品房预售资金监管工作中存在的主要问题，吸收部分区县（市）既有好的做法，以完善制度、便于协同管理、强化责任、明确责任后果为切入点，促使住建部门、金融监管部门、房地产开发企业、监管银行、按揭贷款银行、工程承包单位、监理单位等共同履行商品房预售资金监管义务，使预售资金“进得来”“管得住”“用得好”，为商品房项目的后续建设资金提供保障，保护购房者的合法权益，维护市场的健康稳定。
我市目前商品房预售资金监管中主要存在哪些问题？
1、部分房地产开发企业以土地做抵押申请的项目开发贷款未用于工程建设。企业以土地抵押贷款后，将贷款用于其他项目的土拍等用途，金融杠杆不断放大，一旦资金链出现问题，主要的后果之一就是导致商品房项目建设完成后，土地抵押权不能及时注销，首次登记证无法办理，购房者因此不能取得所购房屋产权，引发群体性信访投诉，影响社会稳定。
2、部分房地产开发企业调低工程造价规避监管资金额度。企业调低工程造价，目的是降低以工程造价为基准的预售监管资金额度，将本来应该用于项目后续工程建设的资金挪作他用，而本项目后续工程建设资金无法保证，易导致“烂尾楼”的出现。
3、部分按揭银行未按照规定将按揭购房款划入监管账户。部分按揭银行审查不严、操作不规范，将购房按揭贷款划入企业其他账户而非监管账户，致使监管账户资金不足，无法保障后续工程建设资金的充足，影响后续工程建设的进度及按时完工。
4、部分监管银行预售监管资金支出不严谨，履行监管职责不尽职、不到位，参与预售资金监管各方责权不清、监管流于形式。部分监管银行对预售资金的支出缺乏有效的规则，加上企业与建设单位违规操作，监管资金的支出任意性较大；监管银行监管权责没有清晰的划分和明确，各部门对于监管职责的行使缺乏统一的认识，导致一旦出现监管异常，不能形成及时有效的监管具体措施，监管工作流于形式。
上述问题如不能及时得以纠正，将导致市场风险加大、引起群体性矛盾纠纷，损害购房者权益。
对于开发企业故意调低工程造价，规避监管资金额度问题，《细则》有哪些针对性的措施？
1、由具有专业资质的第三方造价机构编制工程造价清册。
2、由住建部门公布工程造价标准。
3、用以确定监管资金额度的工程造价不得低于住建部门公布的工程造价标准。
对于选择监管银行任意性大、多批次设立监管账户，造成监管部门难以及时、有效开展监管工作问题，《细则》有哪些规定？
1、以宗地为单位设立商品房项目预售资金监管账户，不得按预售批次分别与不同的监管银行签订预售资金监管协议。
2、房地产开发企业应选择在商品房预售项目所属区县（市）的商业银行机构作为监管银行。
3、根据银保监部门的建议，海曙、江北、鄞州区内的商品房预售项目可以打破区属界限，在三区内选择符合条件的任意一家银行作为监管银行，设立监管账户。
4、考虑到部分新驻甬的外地商业银行在一定年限内不能设立分支机构，规定商业银行在商品房预售项目所属区县（市）没有分支机构的，房地产开发企业可以选择该商业银行在本市的市级机构作为监管银行，商业银行市级机构应当履行商品房预售资金监管职责，不得将监管职责委托、指定给所属其他机构。
针对因土地抵押无法办理首次登记，导致购房人不能取得房屋所有权证书，可能出现“权属烂尾楼”问题，《细则》提供了哪些保障措施？
《细则》规定重点监管资金除工程造价的130%之外，该项目土地抵押担保贷款的本息也纳入重点监管资金额度，以保障该商品房项目能够顺利完成权属交付。
对于预售资金存入、支出管理不到位、不严谨问题，《细则》从哪些方面加强了规范？
1、首付款存入。房地产开发企业必须将首付款、一次性付款即时存入监管账户，使用POS机收款的，必须使用与监管账户绑定的POS机。
2、按揭贷款划转。明确规定按揭贷款银行有义务将按揭贷款划转至监管账户。
3、监管银行对预售资金存入进行监督检查。监管银行应当对企业收取购房款的行为进行不定期巡查，并对后续分期付款、按揭贷款划入监管账户进行跟踪监督。
4、设置剩余工程所需建设资金以及房屋交付的保护措施。要求重点监管资金按照预售资金监管协议和《细则》规定的支出程序支出资金，但剩余监管资金额度不得低于剩余工程造价的130%和土地抵押担保贷款余额本息的总和。
5、明确资金支出程序。要求工程款的支付对象原则上应当是工程总承包单位。在监管程序上，监管银行支付工程款项，除应当经过房地产开发企业、总承包单位、监理单位三方共同签字确认，还要凭相关凭据和发票才能划入总承包单位账户。
6、监管异常报备。监管银行对于预售资金入账、支出异常情况有义务向监管部门及时报备。
对于预售资金监管中各方权责边界不清，相互推诿扯皮问题，《细则》有哪些预防性制度安排？
1、属地住建部门在商品房项目预售许可证发放之前召集相关部门、房地产开发企业、总承包单位、监理单位、监管银行、有合作意向的按揭贷款银行，对商品房项目预售资金监管事项及相关责任进行交底。
2、面对面明确各方责任，形成书面记录。
针对违反预售资金监管义务的各方责任，《细则》有哪些约束或者惩戒措施？
1、监管银行责任。监管银行未依规定履行监管职责的，由监管部门责令整改，视问题性质、违规情节按照相关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施，造成损失的，承担相应法律责任。
2、按揭贷款银行责任。按揭贷款银行未按规定将预售资金划入监管账户的，由监管部门责令整改，视问题性质、违规情节按照相关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施，造成损失的，承担相应法律责任。
3、房地产开发企业责任。房地产开发企业有未按规定将预售资金存入监管账户，违规套取、骗取预售资金等行为的，由属地住建部门约谈企业，暂停网签，责令限期整改；拒不整改的，记入房地产开发企业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任。
4、施工单位、监理公司责任。总承包单位、分包单位、监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料，套取或者协助房地产开发企业套取预售监管资金的，由属地住建部门依照规定处理并记入建筑业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任。
在具体监管操作方式上，《细则》对现有监管操作模式有哪些突破？
与《细则》监管措施相配套，市住建局即将上线试运行商品房预售资金监管系统，对商品房预售资金实施网络化、信息化、全覆盖管理。监管系统将监管部门、监管银行、房地产开发企业、贷款按揭合作银行等与监管工作相关的部门统一纳入信息化系统，实现监管工作信息化、系统化。监管部门通过监管系统可以实时了解、检查商品房项目预售资金收支等监管工作进展情况，加强对资金监管工作的监督管理。
《宁波市存量房交易资金监管办法（试行）》政策问答
为什么制定出台《宁波市存量房交易资金监管办法（试行）》？
宁波市在2010年4月已开展了存量房交易资金托管业务，并在2014年1月配合存量房买卖合同网签的实施调整了资金托管业务流程，将资金划转与交易登记流程结合起来，取得了较好的市场反响。2015年底根据国务院要求，房地产交易与登记职能进行了整合，原先实行交易、登记一体化操作的大部分资金托管业务无法继续办理。新形势下，原有的存量房交易资金托管服务已与房地产交易市场的实际需求严重背离，交易潜在风险凸显，买卖双方因交易资金问题引发的纠纷日益增多。
为尽快完善原有的存量房交易资金托管模式、出台更符合市场需求的交易资金监管办法，来有效防范二手房交易市场风险、维护买卖当事人合法权益，根据住建部《房屋交易与产权管理工作导则》、原市住建委《宁波市住房和城乡建设委员会关于加强房地产经纪管理的实施意见》（甬建发〔2017〕10号）等文件精神，市住建局在建设宁波市房产市场监管服务平台过程中已将资金监管系统纳入建设日程。随着宁波市房产市场监管服务平台在宁波全大市的上线，存量房交易网签备案业务体系的建立，在全市统一平台、统一业务的基础上，市住建局会同中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室等部门，共同出台了《宁波市存量房交易资金监管办法（试行）》。
《办法》的出台对存量房交易带来哪些变化？
1、现在的存量房交易流程中，如果买方需要住房按揭贷款的，必须要办理完产权过户后才能去银行申请按揭贷款。
新政策实施后，只要在存量房交易合同网签后，就可去银行申请住房按揭贷款预审批，在取得银行贷款意向后，方可办理后续交易手续。
2、现在的存量房交易流程中买卖双方对于先付款还是先过户是交易过程中的主要矛盾。
新政策实施后，将不存在“先付款还是先过户”的矛盾。只要在存量房交易合同网签后，买卖双方可以去银行办理资金监管业务，将购房一次性付款、分期付款、首付款、按揭贷款等各种支付方式的房款存入监管账户，如果在后续业务办理过程中因各种原因需要停止交易的，存放在监管账户中的资金可以保障买卖双方应有的利益。
3、现在的存量房买卖由中介机构促成交易的，可能还存在中介直接或间接代收代管存量房交易资金。
新政策实施后，由中介机构促成存量房交易的，交易双方必须按照资金监管方式支付房款。中介机构及中介人员不得直接或间接代收代管存量房交易资金。
《办法》的出台有哪些重要意义？
1、原先的存量房交易资金托管服务模式改变为交易资金监管模式，补齐了交易市场监管的短板，进一步完善了交易流程，解决了交易双方关于“先付款还是先过户”的矛盾，避免因房屋被限制交易导致过户终止所产生的购房人资金风险；
2、《办法》明确了存量房买卖合同网签后即可向贷款银行或住房公积金申请贷款意向，贷款审批前移的服务模式将有效防范因购房人信用状况问题所导致的后续交易资金不到位的合同纠纷，保障合同的正常履行；
3、贷款审批前移机制要求以网签合同为贷款审核依据，保证了网签备案价格、申请贷款报批的成交价格与纳税申报价格的一致，防止偷、漏税与骗贷现象的出现；
4、在充分利用信息化服务平台的基础上，根据《办法》要求，宁波各区县（市）存量房交易资金监管业务全面铺开，加强了政府部门对房地产市场监管力度。
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