新冠肺炎疫情打乱了所有人的生活节奏，一些纠纷也逐渐显现，其中，是否可以以疫情为由解除房屋租赁合同或者减免房租，是大家普遍关心的问题。2月15日，宁波海曙法院通过移动微法院，快速立案、审结一起因疫情引发的房屋租赁合同纠纷，法官对案件的解析为该类纠纷提供了法律引导。
房东起诉租客单方解除合同
孙某是海曙区某楼盘一间公寓的房东，王某是网约房经营者。2018年11月，孙某将房屋租赁给王某用作网约房。双方约定房屋租赁期限为5年，租金支付方式为押一付三，每月租金2750元。后王某因经营需要，对孙某的房屋进行了一定的改造，用于出租给前来宁波旅游的客人。2019年11月24日，王某按期付了3个月的房租。后来受新冠肺炎疫情影响，王某曾私下与孙某协商解除租赁合同未果。
而眼看又到支付房租的时候，王某坚持要解除合同，于是房东孙某向海曙法院提交诉状，诉称双方之间的合同长达5年，此次新冠肺炎疫情不足以影响合同的继续履行，被告王某单方解除合同系违约行为，故孙某要求王某支付10000元违约金。
租客称涉案房屋因封闭管理无法使用
被告王某称，在疫情发生之后，因出于社会责任，他已全部取消春节订单并全额退款；2020年1月底，他曾与原告协商过租金减免事宜，但原告未及时回复。2月2日，涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理，不允许外来人员进入。被告认为案涉房屋已无法正常使用，符合“不可抗力”情形，原告、被告之间的合同应予解除，被告无需支付违约金。
原告孙某称，自己曾于2020年2月5日联系被告，表示愿意减免半个月房租，后期租金减免情况视疫情发展再作协商，但被告坚持解除合同。原告目前也同意解除合同，但被告应按照合同约定支付违约金。
15日下午5点，双方通过移动微法院达成了调解协议，被告同意支付2750元违约金，且不要求原告退还尚未到期的租金。
法官说法：
疫情是“不可抗力”，但不代表就有权单方解除合同
新冠肺炎疫情作为“不可抗力”是否构成合同解除或者免责的事由？
《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
“当前我国发生了新冠肺炎疫情，政府也采取了相应的防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，的确构成不可抗力。”承办该案的张法官说。
而在房屋租赁方面，有了这个不可抗力事由，是否就有权单方免责解除租赁合同呢？
“这个关键要看‘不可抗力’是否致使不能实现合同目的。”张法官说，具体到上述案件，新冠肺炎疫情对案件合同履行产生了一定的影响，但双方租赁合同长达5年，还有3年多没有履行，疫情影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。
张法官进一步介绍说，目前，新冠肺炎疫情对旅游、运输、娱乐等行业产生的影响正逐渐显现。可以预见，因此次疫情防控措施引发的各种租赁合同纠纷也将会陆续进入司法程序。对此，法官建议当事双方在疫情发生之后，根据疫情防控措施对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过协商的方式，从源头上减少纠纷产生。
宁波晚报记者殷欣欣 通讯员陶琪姜
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