高房价与暴利和腐败有关

　　《21世纪》：有人说房价高的背后原因是土地价格高，也有说是开发商利润高，你认为房价高的原因何在？

　　任玉岭：住房问题的核心是商品房价格过高，使广大群众失去了承受能力。国外一般房价同家庭年收入之比为1：3-1：5，即一般5年以内家庭收入可以购买一套住房。而在中国一般需15-20年的家庭收入才能买一套房。

　　房价高的原因，与房价暴利有关。据我所知，房地产利润是很高的，不像一些人所说的只有15%-20%左右。今年春节，就有一位房地产商告诉我房地产利润“何止100%”。

　　房产造价实际是不高的。2001年，我在河北燕郊、廊坊调研，那时盖房的成本也就每平方米550元。2004年，我在四川调研1个县城，当地很好的房子对外卖价也才500元每平方米。2006年年底，我在温州苍南县看到一个28万平方米的小区，造房的售价不算土地只有610元/平方米。可见建房成本每平米只有几百元，现在房价每平米上万元，甚至更高，这不是暴利所导致，又该如何去解释！

　　《21世纪》：还有导致房价高的其他原因吗？

　　任玉岭：按照房地产商的说法，是存在隐形成本的，即所谓无法说出口的无法计算的成本。比如有房地产商说利润达到150%，其中一半要用于“勾兑关系”。因此房地产领域的商业贿赂比较严重，腐败黑洞比较深。房地产拆迁投诉之多，很多难以解决，这都也与商业贿赂和腐败行为有关。

　　房地产价格高，经济适用房少，廉租房缺失，也与政府行为乏力有关系，即没有正视房地产的福利性、保障性、政治性，而过分强调房地产作为支柱产业的重要性。这就导致房地产行业成了追求GDP与创造政绩的行业。

　　在大力经营城市的操作下，政府放纵房地产商的行为，推升了房地产的价格，忽略了百姓的利益。

　　要重构住房制度与消费模式

　　《21世纪》：你对于重构整个房地产建设体系有何建议？

　　任玉岭：我认为，再像以前那样出台一些文件，是难以解决住房价格上涨问题的。我觉得应该改变一些思路。

　　首先应该将居民住房进行分类，做好消费定位。现在把住房分为商品房、经济适用房、廉租房三种，这是对的，也是与国际接轨的。参考世界年收入与房价比为1：3-1：5的水平，中国可以考虑1：6的水平定位。按照家庭年收入乘6倍，大于当地平均房价乘100(平米)的，可以购买商品房。小于和等于当地平均房价的，购买经济适用房。家庭年收入乘20，还不能买100平方米住房的，可以享受廉租房。

　　这样算来，70%-80%的工薪阶层都应享受经济适用房，其中享受廉租房比例约为20%。这样通过土地的供应量对此三类住房进行控制，30%划给商品房，70%划给经济适用房，此中的30%建80平方米以下小户型，用做廉租房。对于商品房的管理则可以完全放开。

　　第二，从根本上阻止房地产商转卖土地。房价高升与土地买卖直接相关。除了政府以外，取消一切房地产商的卖地权力，房地产商拿到土地后，必须按照协议开发房产。不开发者只许以原价交回政府，政府可以按银行标准给予利息。

　　第三，设立经济适用房建设总局。去年我在新加坡调研发现，他们为84%的中低收入层提供的经济适用房，是靠非盈利的经济适用房建设局提供的，政府向该局提供低息贷款，向国家土地局购买专用的经济适用房低价土地，房子建成后除1-2室的用作廉租房外，大部分3室一厅住房以10万-20万新元的价格卖给中低收入阶层。为了保证我国经济适用房和廉租房的建设，需要借鉴新加坡经验，成立经济适用房建设总局。

　　第四，确定经济适用房承建单位时，可以先核算建房成本，之后进行招标。去年我在温州调研发现，一个小区的建设，通过定价委托的办法交房地产公司承建，每平米给房地产公司提成28元。结果，这个小区的住房售价不含土地费仅有610元。我们可以由此得到启发，首先对居民住房造价进行核算，然后通过招标交给房地产商进行承建。

　　第五，廉租房建设也可以学习深圳。深圳在新建写字楼时，在附近建公寓楼，基本是27-35平米的小户型。这样既可以方便职工，又可以减少交通拥堵。