中国人民银行金融市场司副司长霍颖励

　　房地产投资信托基金已形成初步构架 批准后试点

　　中国新闻社记者：有两个问题，第一个问题请问央行的霍司长，当前房地产金融情况及运行情况如何？第二问题，最近国务院发的若干意见中关于房地产信贷政策是如何考虑的？请问齐部长关于意见中也提到要支持我们的企业要合理促销，在这方面有什么政策支持吗？

　　霍颖励：非常感谢你的提问，借这个机会很高兴能够向您和在座的媒体介绍一下最近房地产的金融运行情况以及2008年以来有关房地产金融政策调整的基本考虑。

　　首先说说最近房地产金融运行的基本情况。总体上来看，2008年以来，由于受到住房需求下降的影响，房地产信贷增速出现了持续回落的态势。因为12月份的数字还没有出来，我把截至08年11月份的数字报一下。截至08年11月末全国房地产贷款余额5.24万亿，同比增长10.3%，增速比10月份回落1.9个百分点，比去年同期回落了20.6个百分点。相比较来看，个人住房贷款回落幅度较大，11月末，个人住房贷款余额同比增长了10.6%，比去年同期低25.8个百分点。需要和大家说明一点，随着1998年住房改革以后，商业银行发放个人住房贷款支持居民个人住房消费、惠民安居、实现购房安居上面发挥了非常大的作用。目前个人住房贷款余额2.95万亿，比97年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。

　　霍颖励：住房贷款业务快速增长的同时，也成为商业银行的优质资产。即便去年房地产市场经过了调整，价格发生了大的变化，商业银行的贷款质量，特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，都远远低于各项贷款的不良率。

　　霍颖励：2008年是不平凡的一年，克服了自然灾害以及世界金融动荡的冲击，在党中央、国务院的领导下，整体上讲，经济保持了平稳的发展和社会和谐稳定。当前，国际金融危机对我国经济的已经逐渐显现，房地产业是国民经济的支柱产业，连接着投资和消费。房地产市场的健康发展，对我国的国民经济的健康发展，促进消费，以及改善民生等等都有十分重要的意义。国务院出台了《若干意见》，从更高的层次对房地产信贷政策进行了调整，着重改进金融服务，加大对居民住房消费的金融支持力度。

　　第二个方面充分了有关房地产金融着政策的衔接问题，去年10月22号人民银行发布的31号核心思想是扩大贷款利率下浮幅度，调整首付款最低比例，在这个基础上，要求商业银行对居民首次购买普通自住房和改善性住房的贷款利率和首付款比例提供优惠条件。12月22号国务院又出台了若干意见，在更高层次上提出了加大对普通自住房和改善性住房的信贷支持力度，进一步明确了国家推动住房合理消费，促进房地产健康发展的基本态度。

　　霍颖励：第三，改进住房金融服务，避免“一刀切”。我国地域广大，各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均；此外各地经济发展水平、居民收入状况、住房习惯等有较大差异。若干意见赋予商业银行更大的自主决策空间，根据借款人的不同情况提供差异化的服务。若干意见进一步明确了居民购买首次自住房享受优惠的贷款利率和首付款优惠政策的同时，对于购买改善性住房，同时可以享受优惠的贷款条件，对于其他住房贷款，由商业银行借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人能力的基础上，合理评估风险后确定贷款利率。

　　霍颖励：第四，要加强对风险的防范。首先考虑的是首付款比例作为防范风险的一个重要参数，将首付款比例确定在一个合理水平。从美国次贷危机的情况来看，如果首付款比例过低，在房地产抵押物价值出现大幅度下降以及借款人偿付能力出现问题的时候往往会造成一定的金融风险。因此我们对商业银行最低的首付款比例调整为20%，同时要求商业银行要根据借款人的购房实际情况，以及借款的信用记录，以及借款人的收入、偿还能力等风险因素合理确定具体的每一笔贷款的首付款比例。第二个方面，规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，这样也有利于防范信贷风险。

　　另外还有一个重要考虑，经过最近几年的商业银行股份制改造，公司治理机制进一步完善，内部控制机制进一步健全，有一定的抗风险能力，在此基础上还要求商业银行加强内部控制，密切监测房地产市场运行情况，推动房地产市场的健康发展。

　　我的问题回答到这里。谢谢。

　　道琼斯通讯社记者：齐部长，国务院上个星期发布国家要展开房地产投资信托基金的试点，请问能否说明这个试点的具体内容，什么时候开始，和对全国的房地产市场有什么影响？

　　齐骥：由于目前中国房地产开发企业的融资渠道比较单一，主要是通过商业银行融资，人民银行正在牵头拟定一个房地产投资信托基金工作方案。涉及到这个方案的具体内容和目前所处的阶段，我不是太清楚，我建议你们通过人民银行来了解更详细的内容。

　　霍颖励：房地产投资信托基金的事情，根据国务院的要求，人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，我们现在已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商。这个方案我们打算在会商有关部门后报国务院同意，然后进行试点。

　　我简单介绍一下我们的初步考虑，由于受美国次贷危机的影响，市场上对结构性产品都有一定顾忌。所以房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上要注重风险防范，这是一个初步考虑。此外产品模式上要尽量简单化。国外的产品模式比较多，我们拟在吸取美国次贷危机的经验基础上，力求简化产品链条，提高产品透明度，设计符合我们国家法律要求以及适合我们国家投资购买的房地产信托产品。

　　凤凰卫视记者：有关资金筹措的问题，三年时间中央政府要解决城市低收入家庭住房困难和棚户区改造问题，完成这个目标需要大量资金投入，国家在这方面有什么考虑？第二个问题我请问齐部长，我们注意到最近高盛发出了一份报告说虽然中央的刺激内需政策产生了一定的作用，但是会在2009年下半年减效，不知道你如何看待？

　　欧鸿：关于保障性住房资金投入渠道，主要是两方面：一是中央政府加大支持力度，今年中央政府投资将会把廉租住房建设和棚户区改造投资作为一个重要方面，贯彻中央关于加大改善民生力度的决策。同时，将会提高对中西部地区廉租住房建设的中央补助标准。第二个方面是地方各级政府要加大资金投入，廉租住房建设是各级政府的重要职能，刚才齐部长介绍了，除了公积金增值净收益部分，还有土地出让净收益中不低于10%的部分用于廉租住房建设，各级地方财政还要加大建设资金投入用于廉租房建设。

　　同时，对于承建廉租住房和棚户区改造任务的房地产开发企业，国家出台了专门的办法加大金融支持力度。通过以上渠道来共同解决廉租住房建设和棚户区改造的资金问题。今年，廉租住房的建设任务，包括租赁补贴部分，要解决260万户。同时还要解决80万户棚户区改造问题。这些方面中央各部门都做了详细规划，包括资金投入方面，我们想通过中央投资支持，包括地方各级政府的投入，会很好地完成这个任务。

　　齐骥：第二个问题和刚才中新社这位记者提出的有点相关，我一并回答。我们注意到不单单是国外投资机构，国内很多机构和专家对中国2009年的房地产走势都有不同的预测。对某个机构的预测我不做评价。但是有一点可以和大家讲，目前我国城镇户籍人口人均建筑面积约28平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的常驻人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约22平方米。因此，应该说商品住房是有一个潜在的巨大的需求。至于你刚才讲到的商品住房价格，我想随着供求关系的变化，加上建造成本的影响，开发企业会顺应市场变化，正像131号文件所提到的主动采取措施以合理价格促进商品住房消售，以释放潜在的住房需求。