楼市进入焦灼期 北京救市力度空前
在地方第一轮救市过程中颇为中庸的北京似乎变得激进了。
1月23日，北京市9部门印发了《贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，该意见涉及4个方面15条相关政策措施。
除了“购房抵税及入户”外，此前多数楼市限制政策均得到不同程度的放松及取消，特别是“取消限外及放松二套”更在全国首开先河。
救市新政短期对北京楼市成交的影响，暂时从数据上还无法体现，但记者采访发现，业内人士虽然普遍认为新政对刺激成交量恢复，促进行业恢复景气等方面具有重要意义。
成交刺激作用尚未体现
北京新政发布后，港股已经率先反映政策利好。由于香港和内地开市时间不同，已经可以看到香港内房股对政策的积极反应。内地房企核心股票平均上涨达8.88%，富力地产、合生创展、绿城中国、首创置业等股价被绝对低估的公司以及远洋地产、雅居乐地产销售相对景气的公司上涨幅度居前。
成交方面，北京市房地产交易管理网系统节日期间停止使用，所以政策短期内的成交数据尚无法从官方渠道获取。从节后的市场成交来看，政策尚未对市场产生明显效应，仅部分楼盘反馈称初四后看房人数有所增加。
二手房方面，21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，据21世纪不动产监测，春节期间（初三到初六），相比节前一周看房人数以及房源挂牌量等均有小幅下降，环比下降9.3%和10.5%，买卖成交量与去年春节略有下降。
“随着政策效应逐步释放才可能对市场产生成交产生持续利好，因为信心重塑需要一个较长的时期，不会仅依靠政策带动，预计北京楼市成交量在未来几周将达到节前正常水平。”亚豪机构副总经理任启鑫说。
亿城集团股份有限公司总裁鄂俊宇在接受本报记者采访时则强调，现在楼市已经进入焦灼期，还在逐渐休整，政策的强心剂作用减弱，市场总觉得还有几只靴子没有落地。除非宏观经济背景能重建消费信心，购房人也已经确认楼市底部或是性价比已经很高，否则新政对成交支撑并不大。
不过，去年11月末《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》后，市场成交的止跌回稳，显示出了政策的积极导向作用，北京、上海、深圳等一线城市成交量普遍加大。
不少业内人士还认为，北京新政中对二套房的松绑是最大利好。
“二套房政策很大程度上抑制了改善性需求，目前市场中的主体依然是自住性需求，但二套房松绑再加上贷款的低利率，能够有效刺激改善需求的释放，对于市场的回暖会起到非常明显的作用。”孟奇说。
有数据显示，第一套自住型需求在2007年和2008年只占到2至3成之间，也即7成以上的购房者是改善型需求。
任启鑫也分析，北京二次置业者以从大家庭裂化成的小家庭为主，外埠留京工作人士的改善性置业为辅。松绑二套房贷，减少购房总成本必然能够激发部分因高房价暂缓购房的需求释放，但从二次置业群体的共性需求特点来看，可能会对东、北四环以及西、南三环以外，总房款在100万以下的项目销售产生促进作用。
此外，孟奇表示，在全球性金融资本市场疲软现状下，加上外资购房本就不占主体，短期内并不会引起外籍人士购房的热潮，对成交影响不会很显著。但自2007年开始执行“限外”政策以来，北京高端住宅产品出现滞销，所以限外暂停还是利于促进北京中心城区特别是CBD区域的高端住宅产品销售。
释放潜在供应量
新政还提出，开发商拿地由于资金困难不能按时付款的，可根据实际情况批准延期。长江证券分析师苏雪晶认为，这是北京市第一次对开发商的资金链进行直接的扶持。如果其他地方效法北京，势必会对房地产市场产生深远的影响。
虽然新政有利于促进释放潜在的更多供应量，但北京供大于求的局面并未有效缓解。
据亚豪机构统计显示，截至今年1月底，北京存量未售的商品住宅共14.4万套，按2008年的销售速度计算，仅存量部分就需17个月的时间才能消化。
“受资金压力和市场销量停滞的影响，诸多大型开发企业纷纷调低了2009年的计划开工面积，这将对2010年的市场供应造成影响，2010年下半年，市场有可能再度出现供不应求的局势。”任启鑫说。
孟奇认为，土地款的延期支付是鼓励开发商继续新项目的开发，以维持未来新房的供应量的稳定，以免影响到未来市场的供求关系。
根据21世纪不动产监测的数据，北京市场自2008年年中开始新房存量一直在增加，2008年底的存量同比2007年上升41.8%，短期来看市场上的存货压力依然较大，供大于求的状况还会持续一段时间。
“因前景不明导致开发商新项目开发与施工放缓，造成一定时期内供应量减少，这就需要监管层对市场进行适当调控，稳定交易，改变开发商对市场的预期，平滑供应水平。”孟奇说。
“北京、重庆等地方城市具有标志性的第二轮救市行动可能会得到多个地方政府的效仿，不排除掀起中国地方政府主导的第二轮救市高潮。”孟奇补充说。
值得注意的是，此次北京新政还留下了操作空间，如具体怎样评估、审核申请延付土地款的企业资格都无具体规定，这不仅影响政策的落实，还可能产生寻租空间。
上海保障房规模庞大 楼市价格战一触即发
春节过后展望今年楼市，“价格战”、“大幅降价”的声音不绝于耳，俨然山雨欲来之势。
春节前最后一周，上海市住宅保障和房屋管理局副局长庞元有过这样一番表述：展望5年、10年之后的上海房地产简单，但要展望2009年上半年上海楼市走势，太难了。
供应量激增首先将考验楼市供求关系和房价走向。权威机构统计，今年上海预期可上市的新建住宅楼盘可达165个项目2237万平方米，远高于去年1230万平方米的供应量，更是去年907万平方米商品住宅销售量的2.5倍。
不过，庞元强调，上海楼市不会也不能像2008年的股市那样出现大幅波动或者大跌，维持市场稳定并继续完善住房保障体系建设，将是今年有关政府部门的首要任务。
价格战一触即发？
“去年的销售任务仅仅完成了约一半，存量加上新增项目的推盘量，今年我们的营销任务确实很重。”春节上来，沪上某大型开发商一位不愿透露姓名的营销负责人向记者坦言，“今年上半年，如果再不能获得较好的销售业绩，真的熬不下去了。”
另一方面，上海市官方对房价的态度已经非常明确，大涨是绝对不能接受的。
在参加市十三届人民代表大会第二次会议徐汇代表团审议时，中共中央政治局委员、市委书记俞正声明确表示“房价不能高，不能再涨了。”让所有的开发商心领神会。
根据记者节后与沪上诸多开发商人士的交流发现，绝大部分开发商已经摆好更低迷行情到来的心理准备。
首先是来自严峻供求关系的压力。
根据上海易居中国报告，预期今年上市多达165个的新建住宅楼盘共2237万平方米，分别分布在中心10区（浦西九区加浦东）67个、近郊6区（闵行、宝山、嘉定、南汇、松江、青浦）71个、远郊3区（崇明、奉贤、金山）27个。
与去年相比，突然放量的供应，几乎注定了今年惨烈的市场销售竞争。
其次，去年大部分房地产企业销售未能达到预期，已经出现资金压力的不在少数，今年销售回笼资金若依旧未能有所作为，企业将面临更为严重的困境。
世茂(0813.HK)、富力(2777.HK)、万科（000002.SZ）、金地（600383.SH）等龙头企业都在年报中宣布2009年的销售额要有较大的提高，而其背后也是巨大的存量压力。世茂房地产今年积压要上市的楼盘达到30个之多，富力地产更是达到38个。可见，去年积压在开发商手上的大量房源，需要在今、明两年上市消化。
例如，即使是稳坐上海本土开发商头把交椅的上海绿地集团，2008年年初计划销售收入突破500亿元，最终的全年销售收入则为350亿元。而其他大部分中小开发商，日子则更为艰难，官方资料显示，沪上连续数月零成交的楼盘并不在少数。
“绿地集团2009年的经营目标是，在去年的基础上，确保主要经济指标突破10%以上的增长速度，争取实现20%以上的增长速度，业务经营收入、资产规模、经营性现金流量等三个指标突破500亿元。”绿地集团董事长张玉良向记者表示。
绿地仅仅是一个缩影，在其背后，则是更多的开发商庞大上市供应量跃跃欲试。从市场供求关系和开发商本身处境角度看，价格战并非空穴来风。
易居中国分析师薛建雄认为，节后楼盘的价格战将一触即发，个别楼盘的降幅可达30%。
但是，去年取得较好销售业绩的开发商则坚持原有路线，避开价格战。位于上海五角场核心地段的唯一可售新盘——创智坊开发商瑞安房地产发展有限公司市务及销售部副总经理戴亚伦向记者表示，创智坊不会加入价格战。
完善保障体系为第一重点
庞元再次强调，2009年对上海房地产市场调控的思路，主要是三方面：加大保障性住房建设力度、支持居民合理的住房消费、努力保持上海市房地产市场健康发展。
在日前举行的上海市政府新闻发布会上，新闻发言人陈启伟澄清，有关“本市正在研究购房退税、蓝印户口等政策”的报道有误，除国家推出相关政策外，上海不会出“购房退税”、“蓝印户口”政策。
庞元表示，2009年将继续充分实施现有调控政策，利用财政、税收政策调控市场，推动成交量，此外，住房保障体系还将是今年的第一重点。
记者查阅最新的《上海市2009年住房建设计划》发现，今年上海市住宅用地供应约1000-1200公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于25%。2009年，上海住房建设施工面积6300万平方米。其中，当年新开工住房面积约1800万平方米。计划竣工住房面积2200万平方米。今年新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米，配套商品房400万平方米，二者合计约占新开工住房面积的45%。
为了与规模空前的各类保障房错位竞争，不少开发商不得不调整策略。张玉良向本报记者透露，绿地集团今年将重点之一放在调整产品定位上，尤其是住宅产品与各地保障房错位竞争，创新产品类型，同时进一步控制成本，2009年争取成本大幅下降。
今年出让金收入仍将下降 土地财政僵局难破
迄今为止，2008年全国土地出让金总额尚无官方统计出现，然而下降已成事实。
“2008年全国大、中、小城市土地出让金相加金额估计超过9000亿元。”中国土地勘测设计院副总工程师邹晓云对本报记者说。
根据国土部官方资料，2007年全国招拍挂出让土地面积为11.53万公顷、总价款达到9551亿元，占到了当年全国土地出让总收入的80%。据此推算，2007年全年的土地出让总收入约为1.2万亿元。相比2007年，2008年下降幅度超过20%。
由于土地出让金的下降，2009年地方政府将面临不同程度的财政困难。包括邹晓云在内的专家纷纷认为，土地财政局面依然无法扭转。
今年全国土地收入仍将下滑
据重庆土地交易中心公开数据显示，2008年1-10月重庆主城商品房用地成交62块，较上年同期减少113块；成交土地面积324.40万平方米，较上年同期减少818.42万平方米，同比减幅为71.61％。
同样的情况还发生在其它城市。截至2008年12月31日，上海全年商品房用地(含住宅及包括住宅的商业用地)成交量为278.49万平方米，成交总金额仅为174亿元，而2007年这两个数字分别为816.97万平方米和602.26亿元，仅是成交金额便锐减七成。
天相投资顾问提供的研究报告显示：2008年全国地价水平显著回落，12月重点城市底价成交率为81%。截至12月底，重点城市的土地流标率为31%，其中居住用地为33%。
而2009年全国土地市场亦无转暖迹象。邹晓云预计，2009年地方政府土地出让金收入相比2008年将进一步下滑。“买房的人少，开发商手上还有很多房子，另外大量政策性住房的上市将减低开发商对土地的需求。”
与此同时，一些地方政府为了救市，违规使用土地出让金现象仍旧时有发生。2008年6月4日,国家审计署曾公布的全国11个城市国有土地使用权出让金的审计结果显示，这些城市不同程度地存在欠征、减免和违规管理使用出让金等问题。
内蒙古一位不愿透露姓名的开发商告诉本报记者，当地政府将会私下返还一部分土地出让金给企业。开发商先是通过“招、拍、挂”途径取得地块，缴齐全额土地出让金。由地方上交至中央后，中央会将其中一部分返还给地方。
卖地财政模式难以改变
自上世纪90年代分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了很大比例，很多城市甚至超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例会更高。
中国社科院城市发展与环境研究中心副研究员李恩平分析说，对“土地财政”依赖比较严重的，是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，“土地财政”必然成为政府收入主要来源。
内蒙古社科院经济研究所副所长孙学力在接受本报记者采访时也表达了相似的观点。“以呼和浩特为例，城市很难在短时间内寻找到高科技产业和重工业支撑。”她认为，“土地财政”在目前中国经济转型的历史发展阶段仍将持续，不会轻易改变。而此前呼和浩特曾经因为“卖地财政”备受争议。
邹晓云也认为，在现行体制下，地方政府通过“卖地财政”发展的模式不可能改变。然而在土地市场低迷的状态下，不少城市的建设速度肯定会因此受到影响。“有高峰期就必然会有低谷期。”
国土资源部副部长鹿心社公开表示，国土部门已经注意到一些地方政府过分依赖土地的收入。为解决这个问题，将采取更多的土地有偿使用的方式，使得土地有偿使用的收入不过分集中在一次出让；同时研究土地收益的分配使用办法，使得土地收益的分配、使用更加合理。税制改革将是方向之一。
房企支出半数流向政府减税仍有空间？
谁是高房价的最大受益者？
“在房地产企业开发总成本（直接成本和运营成本）构成中，向政府的支出大约达到44%，而在房企总支出（总成本和缴纳的总税收）中，流向政府的比例更是高达49.42%。”近日，全国工商联房地产商会REICO工作室发布的一份名为《我国房地产企业开发费用的分析》的报告引起了多方关注。
北京华远集团总裁任志强就此接受记者采访时更是直言，地方政府才是高房价的最大受益者。“地方政府的政策推动了高房价，但是没有人承认，特别是土地部门从来不承认。”
据了解，该报告已转交全国人大财经委以及相关的决策部门。
支出一半流向政府
据介绍，该报告的调查数据来源于2008年7月至10月在北京、上海、广州、苏州、成都等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。
记者获得的该报告全文显示，无论是从总成本的角度还是从总支出的角度，流向政府的比例都相当可观。
“在房企开发总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%。”REICO工作室王震博士指出，这还只是政府卖地的显性收入，如果加上市政工程、公共配套等隐性收入，房企交给政府的比例将可能占到总成本的44％。
该报告指出，如果按照每平方米可销售面积成本计算，全部样本的每平方米成本平均为8893元，每平方米的土地成本为3821元。上海每平方米土地成本在2006年最高，达到6849元，广州则在2005年达到最高，为4375元。“土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安，最低的是呼和浩特。”
而从房企的总支出角度分析，“开发和销售环节税收占到了总支出的19.06%，土地成本占到了总支出的30.36%；开发企业的总支出中流向政府的比例占到总支出的49.42%。”王震博士直言，这就意味着开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付。
报告指出，从三个一线城市来看，流向政府的份额，上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。
此前，由北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授主持调研并撰写的《2008年中国房地产行业资金报告》就曾做过统计，2008年房企的购地支出或将达到3699亿元，税收支出则可能达到2179亿元。
任志强直言，报告证明，高房价下政府部门拿走的最多。
据悉，该报告均是提取房企2007年和2008年的财务数据。这两年正是地价和房价直冲云霄的两年。
根据该报告显示，房地产开发中，企业剩余(总销售收入减去总成本和税收)占总销售收入的26.14%。
给房企减税？
舆论普遍认为，开发商应继续降价。“现在很多的政府是说开发商你得降价。”任志强坦言。
不过，近两年地价高位拿地的开发企业，却面临房价降不动的难题。
“土地成本和税收不能降低，这多少局限了房企的降价空间；但如果不降价，高房价客观上降低了房屋购买者的购买力，在市场购买力不足的条件下，开发企业的销售就不能完成，从而也就不能补偿其成本和预先缴纳的税收。”王震博士指出，土地成本和各种税收从性质上分析，是房企预先为购房者“代垫”的，需要在房屋销售过程中得到补偿。
REICO工作室刘琳博士向记者透露，截至去年11月底，40个重点城市中，有1/4的城市商品房销售面积同比下降40%以上。房企回笼资金的压力可想而知。
王震博士指出，土地成本、税收以及成交低迷对于资金的占压使得房地产业面临的潜在金融风险正在加大。
《2008年中国房地产行业资金报告》更是预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元；如果2009年房地产遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。
高房价下无赢者：政府透支土地收益，房企金融风险加大，普通居民无力购房。
王震博士指出，目前，政策调整并没有涉及到根本问题，没有涉及到房地产业制度层面的问题，基本上属于政策的微调。
REICO工作室此次所布的开发成本分析报告就此建议，应从房地产市场的制度层面入手，将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收，并将契税并入印花税，将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税合并为一个税种。
任志强也认为当前减税还有很大余地。但任志强对物业税的征收显得信心不足。“中央财政和地方财政光一个人燃油税就打了15年，物业税会不会打15年？”
“税收堵漏”遭遇地产寒冬 只能“折中”
2008年12月1日，北京将个人出租非住房税率由5%调整到25%以上。商业地产开发商和租房个体户齐声反对，随后北京地税局让步，这项实行不到3个月的税政重寻折中方案。
潘石屹此前在北京“两会”上专门递了一份提案，题目就是《建议降低商业物业出租税》，其中指出，北京非住房出租税提高了5倍，使很多商业物业成交量下降，仅北京CBD地区商业空置率就高达20%以上。
2月5日，本报记者从北京市地税局获悉，该税率准备下调到12%左右，这个政策有望在近日内出台。（月租金超过5000元实行12%以上税率；月租金5000元以下实行12%以下税率。）
业内人士分析，北京非住房涨税风波不仅反映了目前房地产税负的沉重，同时说明了房地产税收结构混乱，征收方式随意等问题。
分税种征收税负猛增
北京市地税局于2008年10月15日规定，将北京市个人出租非住房的税率由原来的5%综合税率征收，改为分税种征收，这样北京市个人出租非住房税率就上升到25%以上。
个人出租房屋如果是用于居住的，按照5%综合税率征收，如果是用于非居住用途的，自2008年12月1日起执行上述的分税种征收。
上海五合智库总经理邹毅分析说，目前一线城市商业物业净投资回报率多在5%左右，高的也就7%-8%，如果征收25%的出租税，等于投资回报率下降了1/4左右，这样算来，购买商铺投资还不如存银行贷款利息高。
梁女士在北京崇文门附近的新城文化大厦10层购买了一套155平方米的写字楼，以每天每平方米3元的价格出租给了一家公司，每月可收取租金13950元，原来按照5%综合税率缴纳出租税时，每月交税697元。自2008年12月1日起，梁女士的房子要按照27%的税率进行征税，每月交税3766元。
北京市地税局征管所的人给她列了一份明确的纳税单：个税10%；营业税5%；营业税附加0.5%；房产税12%。
北京市上调个人非住房出租税率后，已经接到了几百个咨询和举报的电话。为此北京市政府召集有关方面进行紧急磋商，决定重新下调个人非住房出租税率，取消分税种征收的做法，采取折中策略将税率定在12%。
“堵漏”遭遇地产寒冬
非住房出租分为公司出租和个人出租两种类型，个人出租非住房一直延续此前出台的北京地税“181号文件”和“685号文件”的规定，实行5%的综合征税税率。
而公司出租非住房每月要申报房产税、土地税等房产税种，必须每月申报，一直采用13.5%-17%的综合税率标准。同样是一套商业用房，如果业主是个人就只缴纳5%的出租税；如果业主是企业，则需缴纳13%以上的出租税。
企业出租非住房税负一直比个人出租非住房高60%以上。自2004年上述两个政策文件实行以后，就不断有企业向北京市地税局“告状”，声称税负不公平。
2006年，北京市区县地税局又向北京地税局递交了一份新的情况变化，很多出租房屋的企业注销。一些出租商业房的公司采取先将房产过户到法人代表名下，然后采取公司向企业法人承租房屋的方式来经营。
2008年3月，国家税务总局等部门又下发了“24号文”，决定对个人出租的住房，包括经济适用房等出租实行优惠税率。个人出租住房和非住房的税收政策差距越来越大，又有大量出租房屋企业避税的行为在先。为此，2007年北京市地税局最终决定改变个人出租非住房出租税。
上述知情人士介绍，最初税务部门想法很简单，既然个人出租非住房不再适合5%的优惠税率，那就直接取消优惠税率政策，重新对个人出租非住房实行分税种征收。但是恢复分税种征收后，个人出租非住房税率立刻上升到25%以上，很多纳税人连呼税负太重。
这项原本用来平衡税负的政策，遇到了房地产市场“冬天”，这个政策导致个人出租非住房收益大幅度下降。
除此以外，北京市地税局还发现，个人出租非住房税多采取代征的办法，实行分税种征收后，代征部门工作量暴增，根本不可能完成这样的征收任务。
就在潘石屹等开发商向北京“两会”提交提案的时候，北京市地税局已经初步定出了新的征税方案。
上述知情人士透露，新的征税方案拟定税率标准在12%，月租金超过5000元的实行12%以上税率；月租金在5000元以下的，实行12%以下出租税。
邹毅表示，12%是目前比较通用的标准。但是个人房屋出租税属于地方税务标准，各地标准不一。
折中策略与税负改革
然而，这种随便修改税率的做法也引起了很多业内专家的质疑。中国税网的一位专家对记者说，房地产税目前是税种繁杂、税负沉重。
目前房地产行业各种各样的税种达30多种，个别企业承担的税种上百项，平均行业税负在30%以上。
沉重的房地产税负不仅是房价居高不下的原因，还是偷逃税收的根源。深圳一家专门做房地产行业避税咨询的公司告诉记者，大量房地产企业直接采取非法的假票手法进行偷逃税。
戴德梁行华北区董事张家鹏表示，正因为目前房地产行业税收五花八门，而且税负很重，很多地方政府都在采取折中策略，多采取“综合税率”的方法来中和其他税收。
目前，房地产行业征税几乎已经陷入了一个怪圈：政府明知道房地产行业目前的税种已经过多，税负已经过重，但是仍不敢降低税负，问题就是漏洞太多，“为了捞到鱼，只能把网往大里做”。最终牺牲的是税收政策的严肃性。
长期以来，房地产税制改革的呼声一直不断。多位业内专家希望用物业税来取代五花八门的房地产行业税种。
也有业内人士分析，北京市出台提高个人出租非住房税率的措施出于房地产税减少的问题。2008年1-10月份北京市房地产税收同比减少28亿多。而自2008年以来，全国房地产交易数量大幅度萎缩，房地产税收规模降低幅度更大。许多地方政府出于财政需要，开始加大对房地产企业的预征力度，扩大房地产税收税源。
但是上述税务系统知情人士否认这一点。
“北京个人出租非住房仅占到非住房出租总数的4%，提高这部分出租税率对于北京市税收没有大影响。”该知情人士说。（来源：南方报业传媒集团-21世纪经济报道）