谢百三：房市僵局不破，谈何复苏

　　中国经济中出现了世界各国经济史上罕见的奇特现象。实体经济形势依然相当严峻，进出口、就业、房地产市场形势依然严峻，但股市红红火火，悄然迎来了一个不小的牛市，而且还在继续发展之中。

　　周四，我国今年1月份进出口额数据公布了，为1418亿美元，同比下降29%，比上月降幅加深17.9个百分点。其中出口下降17.5%，为1996年3月之后的最低点；进口下降43.1%，为513亿美元，创下1993年以来最大跌幅。从绝对数上比顺差仍高达391亿美元。其中，广东省进出口同比下降31%。

　　前已谈及，中国经济三驾马车中，进出口与投资特别重要。进出口关乎3000万家中小企业中绝大部分的生存与成长，关乎1.5亿多农民工的生活、就业。现在问题是进出口下降，这一悲观数据是否见底？没有，美国股市随金融救援方案出台后立即暴跌，市场认为这是个令人失望的计划，美股大跌4%。

　　与此同时，美欧保护主义抬头。美国国会"只买美国货"、"只雇美国人"的条款引出各国经济民族主义迅速抬头。在西班牙，房地产泡沫破灭后，政府急于驱赶外籍建筑工人，动用"一次性领取所有失业补贴"方法诱使他们离开西班牙3年以上。

　　在瑞典，政府出台援救汽车业计划的35亿美元贷款只能用于购买瑞典产品；在英国，八城市工人游行，高喊"英国工作给英国工人"反对雇佣意大利工人。

　　德、法两国也援助银行与汽车业，但令它们必须照顾本国企业，不在本土裁员，停止在国外设厂。总之，在国际金融海啸凶险到来时，"各人自扫门前雪，哪管他人瓦上霜"的局面渐渐形成，态势还在恶化。

　　同时，中国进口下降更快，主要是来料加工这一块下降得更快，加之投资还有时滞。尽管有1月份有春节、节假日多的原因，可能下几个月数据会好一些。但在全球大雪灾中，中国进出口很难在近期好转。而3000万去年冬天返回农村的农民工，又遇北方大旱，对比之下，又有许多人踏上返程寻工之路，而萧条、困难重重的企业能否容纳他们，则是个社会、政治大问题。笔者在广东调研发现，广东高校老师及部分企事业单位近十年没加工资了，这在上海、浙江是不可想象的。

　　此外，CPI、PPI的继续回落，令人担心，日本零利率下，持续十多年的通缩会否在中国出现、重演，这是很不好的。

　　虽然，钢铁、水泥、铜等有色金属都在随4万亿投资计划而随风起舞，稳步上涨。但真正能启动中国这个世界第二大经济体的关键其实是人们渐之淡忘的房地产市场。这是中国经济的关键之所在，它带动几十个产业的起落。

　　日本1990年股市开始大跌，一直跌了12年，达80%左右，房地产也跌80%。早在上世纪70年代，日本人口增长已极缓慢，近乎零增长，房地产问题早已解决。因此一旦泡沫破灭，就一泻千里。日本的经济也从此步入十多年的漫漫熊市。

　　台湾在1990年新台币升值引起股市泡沫破灭后，情况很不相同：台湾房地产业迅速下跌，跌了近3年，股市从1.2万点跌到2000多点；房地产则只跌35%左右，由于华人"居者有其屋"、"安居乐业"的民族特性，房地产价格就此跌不下去了，于是台湾经济在房地产业带动下，又开始活跃起来，渐渐走出低迷，比日本情况好得多。

　　中国目前的房地产市场虽然时闻下跌，但总体处于低成交量，低迷徘徊之中，虽然2008年12月的成交量有所放大，但主要是过年，新税收(契税)减免优惠造成的。全国70个大中城市房屋价格下跌0.9%，深圳跌16.5%，广州跌9%。万科近日又在带头跌价。多个城市市长表态，他们不会抬高房地产市场价。

　　12月，不少城市一度出现房价回稳、成交量渐大的迹象。但大多数市民仍在观望。第一，前几年一家买几套房的人多数是看中了房价还会大涨，如杭州钱塘江边上的房，从7000-8000元涨到1.3-1.5万元，人们打算等涨高了再卖。但如果中期没有这种预期趋势，人们就不敢买，毕竟买了租，租金大部分是抵不上银行贷款按揭的(这一点很关键)。第二，多数中等收入或富裕居民都有2套以上的房了。第三，近几年大量进城的大学生，农民工是多少年都买不起房的。第四，人们对经济预期不好，担心工资加不了，也不敢贸然按揭30年买房。

　　但由于大学生、农民工纷纷涌入京、沪、穗、深等大城市，需求又是刚性的；加之，地方政府内心不希望房地产下跌，否则拍卖土地作为地方财政收入主要来源的"土地财政"就会毁掉。因此，房地产市场就在此处徘徊，既没有像日本一路暴跌，也没有像台湾那样到底部，人们逢低买入。

　　此外，从全局上看，"经济适用房"政策其实完全不适合中国国情，它扰乱了市场全局的信息，给人们发出奇怪的信息，主观愿望是好的，实际上作用不大，甚至是负的。如上海关于经济适用房的有关政策规定：要7年上海户口，5年在本区居住户口且人均资产不超过7万元的人方可摇号(这几乎不可能，有老住房的人，大多人均面积在10-15平米以上，肯定超过人均7万元)。深圳1100万人口，有户口的仅200多万，这就使大学生，农民工只能望房兴叹，因为前7年，是上海、深圳变动最快的时期，人才流动极快，拆迁又极多，哪能停着住5-7年。

　　更主要的是，寥若晨星的经济适用房中号者，少数经济适用房供应，如何满足每年进城的500万大学毕业生和1500万农民工呢？(他们如果拿到户口，7年后才能摇号)地方财政补贴对此永远是杯水车薪，远远供不应求。

　　而香港，新加坡是没有农民、大学生进城的。美国只有2.8%的农村人口。

　　总之，中国房地产市场目前的僵持局面最终打破之日，就是中国经济复苏之时。笔者并不评论目前各地的价格是否合理(千差万别，还有城市在涨)，只是说，它应该完全由市场来说话，而经济适用房却是计划经济、政府补贴的残余。有人一拿到新房，就提前卖出(5年后过户)，有人则卖出旧房，提前兑现政府补贴；而寻租、腐败现象也会在分房掌权者中出现。

　　在此问题解决前，枉谈美、欧、日经济调整是L型，发展中国家经济调整是U型，中国经济调整是V型，最早复苏。笔者对此只能付之一笑。笔者过去也认为中国可能是国际金融海啸中的一片绿洲，是最早复苏的国家，但是现在面临着房地产市场政策的摇摆不定，反而十分担心，不敢做出过去那种过于乐观的预测和判断了。