摩根士丹利：中国将有一半房企倒闭
这几天最热门的话题就是，房地产行业该不该列入国家十大产业调整振兴规划，目前的房地产业究竟是一个什么状况？问题的症结在哪里？该如何解决？从今天起，我们将用三天的时间为你报道我们对北京、广州和重庆的三地楼市的调查，今天先来看看北京的情况。
很多房地产开发商都面临资金链紧张问题
位于北京通州区的世纪星城二期住宅项目，曾被开发商自称是“亚洲最长的单体建筑”，2月23日，当记者来到这里的时候，发现这里已经停工很长时间了。
记者：“这个楼多长时间了建成现在这个样子？”
业主张明泉：“应该是08年的6、7月，到现在没有变，没有动，现在我们也经常进里边看一看，里边没有一个工人，停工了，完全属于停滞状态。”
在这里，记者碰到了前来看房的业主张明泉，他告诉记者，这个项目的收房时间本来应该是2008年7月，就在他满心欢喜准备搬进新居的时候，听说了世纪星城延期交工的消息。
张明泉：“以为是要交房了，然后我就跟我媳妇来看，说我们的房屋由08年7月底延期到了08年的12月底交房。”
延期五个月交房，尽管给张明泉带来了一些失望，但他也认了，然而，到了08年年底，让张明泉意外的是，他所期盼的新房还是没有如期交工。
张明泉：“又收到了一份延期交房通知书，说因为奥运的影响，后期的影响，交房日期又由08年12月底延期到09年9月底。”
算起来，原本应该是2008年7月份就交工的房子，一下被延期了整整14个月，记者了解到，世纪星城二期整栋楼共有住宅2346套，“延期交房”涉及其中已经销售出去的570多套房源，现在，新房成了张明泉的一块心病。
张明泉：“我的判断可能就是说觉得开发商资金链断了。”
2008年12月份遇到的一件事情，让张明泉越加肯定自己的这个判断。
张明泉：“遇到了建筑工程公司的民工来向建筑承包商来讨薪，来售楼处来打着条幅来讨薪，然后我们就觉得这里边问题更大了，建筑商也没有拿到该拿的钱。”
张明泉说，现在她和业主们最担心的，是开发商没有能力把房子继续建下去。
张明泉：“外边看还像个楼房，其实到里边一看破不烂支的。”
记者：“还有哪些还没有做好？”
张明泉：“底墒还没有动，然后我们那个小户型就是，简单的刮了一下大白，然后有一个门，然后其他的都没有，管线电力，水的管道，燃起这都没有通的。”
记者：“现在进去住的话能住吗？”
张明泉：“完全不能住，最大担心是怕这栋楼成为烂尾楼，开发商破产。”
买新房本来是一件高高兴兴的事情，然而，现在却变成了张明泉的一块心病，记者也采访了世纪星城的总裁助理，他说其实开发商也不愿意延期交房，因为每延期一天，他们都得按房价总额万分之一的标准向业主赔付，可为什么开发商又偏偏做出这种万不得已的选择？
世纪星城到底为什么两次延期交房？是否像业主们猜测的那样，是出现了资金难题呢？世纪星城总裁助理程天庭，接受了我们的采访。
世纪星城总裁助理程天庭：“延期的原因是奥运造成的停工，首先是在4、5月份的时候就对这个我们这个地方，就对造成扬尘进行严密的控制，那么到7月份，7月20号到9月20号这个全面停工。”
记者注意到，奥运停工只有两个月的时间，可是世纪星城的交工时间整整延长了14个月，而且直到目前，仍然没有开工，这又是什么样的原因？
程天庭：“冬天太冷，就说我们这个玻璃，那么高的一个都是大面积的玻璃，你这个黏性不够的话，你黏进去，到时候整块砸下来，这不是对任何人都不负责任的一种做法吗？”
程天庭告诉记者，工程延期是处于质量的考虑，并非是业主们担心的出了资金问题。
程天庭：“不存在资金问题，绝不存在资金问题。”
尽管程天庭矢口否认公司的资金链出现问题，但采访中，记者还是有诸多疑问，世纪星城目前的工程到底建到了什么样的程度？还有哪些项目尚未完成？扫尾工程还需要多少资金呢？记者提出希望能到停工的工地看一看，程天庭拒绝了记者的请求。
记者：“那现在是到一个什么样的程度？”
程天庭：“作为我的工作角度，我因为不分管这方面的工作，没有算过。”
记者：“完成世纪星城这些扫尾的工程项目还需要多少资金？”
程天庭：“这个我，也没有这个数据，同时这个应该说不属于我回答的职称范围，我不分管这个事。”
记者：“你不清楚？”
程天庭：“我不回答，我不能回答。”
调查中记者发现，除了世纪星城，通州本岸、世纪星城、阿尔法社区，以及西南五环的沸城等多个楼盘，也出现延期交房现象，这背后到底会不会隐藏着开发商资金链的难题呢？为此记者专访了北京市房产经理人联盟秘书长陈云峰，他所在的联盟里，联合了北京300多家开发商。
北京市房产经理人联盟秘书长陈云峰：“这就是个09年一个现象，就是开发商怕收房，或者说这个房子就差那么一点，交房就交不了得延期，所以这个是什么带来的，它背后实际上是资金链的问题。”
调查发现，目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在30%以下，经营性现金流也多数呈现负值，资金链普遍吃紧，陈云峰介绍，尽管开发商们都不愿意承认资金紧张，可实际上行业整体的负债水平和资金状况不容乐观。
记者：“你在这个联盟里面，300多家的开发商里面，资金链比较紧张占多大的比例？”
陈云峰：“我觉得这么说吧，就是现在资金链不紧张的几乎是没有，那到底说紧张的会过不下去的，仿佛大家也没说，但是我感觉普遍大家的日子都不太好过，原因特别简单，08年通过上市公司的报表大家可以看到，基本上大家完成的这种销售额都相当于是计划的一半，也就是有一半的房子形成了库存，押到今年来了。”
记者也注意到，在香港上市的富力地产，其资金链紧张问题也一直是媒体的焦点，富力地产中报显示，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80.73亿元，长期借款为125.16亿元，资产负债率高达139.4%；富力地产还有88亿元的土地出让金未支付，其中下半年要支付38亿元，但持有的现金却只有19亿元，为了缓解资金紧张局面，在2009年年底之前将该公司净资产负债率降低至80%以下，富力地产也采取了多项措施，如出售部分投资物业公司以及申请发行本金总额最多60亿元的境内公司债券等，资金将用以补充公司营运资金、取代部分中短期的银行借贷及优化公司财务结构，而就在今年，摩根士丹利也几次对富力地产进行了减持。
摩根斯坦利中国策略师娄刚：“资金压力肯定是非常大的，我们曾经作了一下简单测算，大概全行业的话，基本上从手头上的流动资产，就是速冻资产吧，就是说现金加上现金的等价物，它基本上还不足以来偿付整个行业在一年以内到期的银行的债款的还贷，也就是说他面临着非常严重的资金问题，应该说资金短缺是一个普遍问题，不是个别问题。”
记者：“您掌握的情况，有这种面临垮掉的情况吗？”
娄刚：“我觉得中国，有一半的发展商都面临这种情况，如果出现这种银行逼宫的情况，那可能它就是从技术上已经到了破产的边缘，那最严重的，就是说确实有一些地方性的发展商，他甚至就是他手头上的现金和现金等价物还不足以偿还他未来三个月到期的银行贷款。”
在娄刚的调查中，目前，中小型房产企业面临的资金状况更为突出，但是大部分企业对外都并不会承认资金紧张。
娄刚：“这个很正常，如果你这个地产商自己首先你就承认了有这么严重的问题，本来银行要到年底才能找你，那可能现在就来找你，所以这个一定是死撑到底的，你包括美国的银行业，雷曼兄弟都快倒闭了，他最后还说没问题，一直到最后他撑不下去了。”
在眼下低迷的楼市里，开发商怎样才能把手里的房子变成现金？
现在很多开发商都面临着手头缺钱的困境，有的开发商甚至连三个月的银行贷款都还不上，现在他们最重要的现金源头就是销售市场，只有房子卖出去，手头才会有钱支付给银行，然而，在眼下低迷的楼市里，开发商怎么才能把手里的房子变成现金，以解燃眉之急呢？
“联排现房别墅，直降150万元”，在北京市亦庄经济开发区，记者看到几家楼盘的降价宣传牌非常醒目。
珠江投资集团北京地区公司营销总监钱柄良：“别墅我们现在是直降150万，有些户型直降了200多万。”
珠江地产北京公司的营销总监钱柄良告诉记者，去年，珠江地产的促销手段主要是送车位和物业费，春节后，他们推出了首届购房节，促销手段也变成了直接降价，与别墅一起降价的，还有普通的住宅。
销售人员：“这是推出来15套特价公寓房的，原来价位在70多万，100多万，现在优惠30多万，单价每平方米6000元左右，比以前下降了1000多元每平米。”
不仅在北京，珠江地产还选择了深圳、广州、成都等8个城市，提供380套现楼单位以“惊喜价”特惠发售，期望能回收4亿元现金。
记者：“还会再降价吗？”
钱柄良：“我们基本上就不会了，因为这是我们的成本价，我们不能亏本卖房。”
如果说珠江地产推出的特价房只是试水，缓解一下现金流，而随后，记者分别在北京市望京地区、玉泉营的楼盘进行了调查，发现房地产开发商的降价、打折、促销，也不再是犹抱琵琶半遮面了，有的楼盘一降就是几千元。
方恒国际中心销售人员：“我们从2月14号推出了30套八五折优惠房，还是精装修，现在这个价格跟同区域的毛坯房价格相等。”
据北京房地产交易管理网的数据显示，2月8日至19日，北京期房每日成交量均持续保持在200套以上，商品房住宅整体销售套数环比增长近2成，其中期房商品住宅销售套数和销售面积双双上涨，涨幅分别达到55.69%、63.66%，开发商降价促销带来了一些明显的效果，在北京这几家价降价促销的楼盘，记者了解到，一些价位低的特价房一经推出就被抢购一空。
钱柄良：“开始我们是推出了10套，一开始就销售一空了，昨天晚上我们跟公司紧急沟通，别墅加推了8套。”
销售人员：“因为他们都在抢购。”
记者：“你用抢购这个词？”
销售人员：“他们可能争一套房源他们归，为了一套房他们会争起来。”
记者发现，采访虽然这天是周一，珠江地产和方恒国际这几个楼盘也是位于距离市区较远的偏远位置，但是来看房的人非常多。