“政策刺激+通胀预期”推动楼市复苏

　　野村证券中国首席经济学家孙明春表示，进入2009年以来，中国房地产市场表现出令人震惊的韧性。房价从顶峰(2008年1月份)到谷底(2008年12月份)仅下跌了7.2%，并且下滑期仅持续了一年时间。2009年1至5月销售量年同比增长了26.7%，5月份全国平均房价年同比攀升了17.6%。他认为，房地产市场的突然复苏是由中国大量的刺激政策所激发的，政策促进了实际需求，但最近投机性购房也重现市场，随之也有房地产泡沫显现的迹象。

　　孙明春说，自2008年11月以来，政府采取了积极政策来促进住宅需求。这些政策包括：贷款利率下调，房贷利率折扣上浮至30%，取消银行信贷配额并降低印花税及其他房产交易税。而最有效的措施是将房贷首付比例从30%降低至20%。假设一户典型的城镇家庭将其可支配收入的1/3用于储蓄，并购买一套人均居住面积为28平方米的住房(2007年城镇家庭的平均居住水平)。那么该家庭需要六年时间才能存够钱支付30%的首付。将该比例降低至20%实际上可让潜在购买者提前两年购买住房。因此，发放给家庭的银行贷款正在提高。

　　积极的政策加上被压抑的需求，双重因素导致了需求在今年出现井喷。4月份之前的需求大部分都属于自住型、而不是投资型购房。但自5月份以来，有零星迹象表明投资者正重返市场，并且在诸如上海等大城市购房热潮正在推高房价。房价上涨正在侵蚀家庭的承受能力，由于担心房价会很快涨得让自己买不起，渴望拥有住房的购买者只得加快购房步伐。去年12月份到今年5月份之间全国平均房价上涨了795元/平方米，这意味着购买同样的人均28平方米的房子如今要多花22260元，这比2008年的人均年可支配收入(15781元)高出40%。难怪不少人在忙着买房。

　　通货膨胀的预期促使人们取出银行存款投资不动产，这是销售井喷的另一个原因“今年上半年银行放出的贷款已经超过了去年全年，通货膨胀迟早要来。现在的银行存款到了年底可能价值要大打折扣，许多人都劝说我赶快买房。”南京市一位公务员告诉记者。记者在采访南京市多个销售现场时，都遇到了担心通货膨胀而临时加入买房大军的市民。江苏省多家国有商业银行的信贷部门负责人介绍，今年以来个人消费贷款增长势头很好，其中房地产和汽车消费占了大头。

　　本轮泡沫可能超过2007年

　　野村证券的报告显示，目前中国房产销售的骤增已经减少了房屋库存。根据3至5月份的销售量，待售的已竣工建筑面积只够维持两个月的销售。有限的库存鼓励开发商加快投资，今年房地产投资增长的反弹证实了这一点。这使在建建筑面积(即未来的供应量)从今年年初的相当于18个月的销售量增加至5月份的26个月。

　　由于今年更容易获得银行贷款并且销售强劲(2009年头五个月的销售额达1万亿元)使现金流状况得到改善，开发商如今拥有更大的定价权。因此，尽管今年到目前为止房价已较去年底上涨了21.8%，但价格可能会继续上涨。由于过去以及未来需求的集中释放，预期房地产泡沫将会扩大，可能会比2007年的泡沫更大。

　　一些业内人士表示，房地产对于扩内需、保增长发挥了龙头作用。但是任由房价过快上涨可能会产生负面影响。南京大学教授葛扬表示，国家的利好政策至少会持续到今年年底，从目前老百姓购房热情来看，几乎可称为“全民炒房”。房价已经回到了历史高位，现在还有很强的上涨冲动。房价过快上涨带来的就是普通居民买房更加困难。

　　南京银行一位负责人表示，房地产泡沫过大可能会产生重大负面效应。房价猛涨带来的资产型通胀不仅在上升，而且可能会向其他领域传导，如果导致全面通胀对宏观经济影响甚大。泡沫总要破裂，在全球经济尚未走出低谷时，房价猛涨不仅限制了产业自身的发展空间，而且可能导致在泡沫破裂后跌入谷底。突出的案例就是上个世纪末期香港楼市曾出现50%至60%的跌幅，导致银行的贷款出现大规模不良资产。房地产行业持续多年在低谷徘徊，影响到整体经济的发展。(邓华宁 叶锋）