为了做好《宁波市物业专项维修资金管理办法》的制定工作，市法制办会同市建委在前期征求意见的基础上，对《宁波市物业专项维修资金管理办法（草案）》又做了进一步修改。目前，该草案已经再次全文刊登在宁波市法制办网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｎｂｆｚ．ｇｏｖ．ｃｎ）上进一步征求公众意见和建议。市民对该草案如有意见和建议，可于９月１７日前书面反馈至市政府法制办公室立法一处（县前街６１号），联系电话８７１８２０５６（工作时间）。

　　为什么要出台管理办法

　　在第一次征求意见时，很多市民对为什么要收取这笔房屋专项维修资金表示不理解。

　　有市民说：“我买房子已经花了这么多钱了，怎么还要为房子支付这笔费用呢？”也有市民认为：“我们希望在房子的维修问题上能一事一议。”

　　那为什么要市民交这笔费用呢？市建委相关负责人解释，近年来，随着我市经济持续快速发展和住房制度改革不断深入，居民个人拥有住房的比例越来越高，房屋维修管理责任相应也由国家或单位承担转移到主要由居民个人承担。“但由于我市的房屋绝大多数属于群体式建筑，且多以小区开发的方式组织建设。因此，房屋普遍存在内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、电梯、水暖、照明、煤气、消防设施等共用部位和共用设施设备。”有关负责人解释，这些共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，直接关系到房屋的正常使用和安全。由于这些共用部位、共用设施设备由多个相关业主共同使用或所有，在发生维修或更新改造事项时，容易出现资金归集上的困难，从而影响房屋的维修和更新改造。“因此，建立经常性的保障资金，保障房屋共用部位、共用设施设备及时得到维修和更新改造，事关业主的切身利益和社会公共利益。”

　　据了解，１９９５年，为配套《宁波市市区深化住房制度改革实施方案》而制定的《宁波市区公有住房售后维修养护管理暂行办法》，对售后公房维修基金的归集和售后公房维修起到了较大的作用。“但随着时间的推移，原出售住房的企业发生了很大的变化，大量国有、集体企业通过转制、破产重组变成了民营企业，不愿再承担原国有、集体企业遗留下来的住房维修责任。致使《暂行办法》中规定的维修责任无法落实。”此外，随着银行利率的大幅下调，原《暂行办法》中住房维修基金“本金不动，利息用于维修”的规定已无法保证房屋的正常维修。“我们发现，许多业主以及物业管理公司呼声强烈，在日常的投诉接待中，此类问题也逐渐增多。”

　　１９９８年，建设部、财政部曾下发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知，要求建立商品房屋维修基金。“但由于种种原因，我市至今未出台征收房屋维修资金的办法，导致１９９９年以来大量的商品房屋没有建立房屋维修资金，为今后的房屋，尤其是中高层带电梯房屋维修留下了很大困难和问题。”

　　２００７年１０月１日颁布实施的《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部第１６５号令）、《浙江省物业专项维修资金管理办法》也明确提出各市、县（市）要建立健全房屋专项维修资金制度。２０１０年１月１日起施行的《宁波市住宅小区物业管理条例》又明确要求市政府在《条例》实施起一年内出台房屋专项维修资金的相关办法。

　　建立维修资金有五大原则

　　根据草案，建立房屋专项维修资金有五大原则必须遵守。

　　其中，“统一交存”是指业主、购房人应当按规定标准交纳维修资金，统一存储到当地政府或房产主管部门指定的商业银行开设专户内，并确立保值增值和规范的使用管理程序。

　　“建账到户”有两层含义：一是将业主享受物业权利与承担义务相应地建立在对自己拥有的房屋财产权基础之上；二是解决以往专项维修资金，交与不交维修资金、交多交少一个样等权利与义务不相对应，以及只按项目或按单位记账的问题，要求管理机构必须规范资金管理，做到按交存的维修资金及时记账到户，按幢统一核算。

　　“专款专用”，是指维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新、改造，不得挪作他用。

　　“业主决策”，是指维修资金的使用、续筹方案和代收代管等重大事项，均需要经过业主大会的同意或按业主大会决定实施。

　　“政府监督”，主要是指房产主管部门会同财政部门、审计部门等对维修资金进行监督和管理。

　　在专项维修资金的管理方式上，将实行业主自主管理和政府代为管理的方式。市房产管理局是本市专项维修资金的行政主管部门，会同市财政局负责全市专项维修资金的指导和监督工作。市房产管理局所属的维修资金管理单位具体负责海曙、江东、江北、高新园区维修资金的日常管理工作，其他各县（市）、区房产管理部门会同同级财政部门负责本辖区房屋维修资金的指导和监督工作。

　　首期额度为造价５％或８％

　　究竟哪些房屋需要交纳专项维修资金呢？考虑到实际维修需要，草案规定凡存在共用部位、共用实施设备的房屋（包括住宅、非住宅）都要交存维修资金。

　　草案规定了具体的交存标准。其中，对购买公有住房的维修资金交存标准，按照各县（市）、区房改政策有关规定标准执行，以维护各地房改政策的连续性。

　　其他房屋的维修资金交存标准为：未设电梯的房屋，购房人或拥有房屋的业主按照房屋建筑面积每平方米建筑安装造价的５％计算交存；有电梯的房屋，购房人或拥有房屋的业主按照房屋建筑面积每平方米建筑安装造价的８％计算交存。

　　那这两个交存比例是怎么得出来的呢？市建委相关负责人解释，我省１９９９年就已规定物业专项维修资金按当地上年综合平均建安工程造价３％～５％的比例交存，高层建筑、别墅已到６％。１０多年过去了，有必要适当提高专项维修资金交存比例。杭州等市规定的专项维修资金交存额已超过５％的比例，且已有部分物业小区面临资金续筹问题；建设部、省政府颁发住房的专项维修资金管理办法已明确规定交存比例为５％～８％，为了保持政策的及时衔接，草案提出了这两个交存标准。

　　首期归集的专项维修资金使用到一定程度后应当及时进行续筹，是房屋专项维修资金制度的本质和内在要求。根据有关规定，业主大会应该决定专项维修资金的续筹方案。“草案就此作出原则性规定，住房专项维修资金个人账面余额不足首次应交存额３０％的，业主应当及时续交。”