昨天来自鄞州区住建局的消息说，《宁波市鄞州区商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理操作规程》出台并正式对外公布，本月20日已经开始执行。
记者从市住房公积金管理委员会办公室了解到，目前除鄞州外，市住房公积金管理中心以及宁海、镇海、象山等地，也已出台房贷“商转公”的具体操作细则，奉化、北仑的操作细则正在审定中。从已经出台操作细则的地方看，各地对办理房贷“商转公”业务的具体规定差别不大。因此，鄞州区已对外公布的这一细则，可供市民申请“商转公”房贷时作参考。
首套房申请房贷“商转公”
已付资金应占总房款40%及以上
鄞州区这一细则对房贷“商转公”申请对象的条件规定，比去年10月底时出台的《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》，更为详细。
其中明确，申请人必须具有本市常住户口或本市有效居留身份；在商业银行已办理用所购自住住房作抵押，并按期偿还贷款本息的商业个贷；申请贷款时，必须已经连续缴存住房公积金一年(含)以上，商业个贷尚未结清，且已办妥所购住房《房屋他项权利证书》；应有稳定的经济收入，个人信用良好，具有按时偿还贷款本息的能力；同意以住房公积金贷款的房产价值全额作为抵押。
特别需要关注的是，鄞州区的细则规定，申请房贷“商转公”者，如果贷款房屋属首套住房，已付购房资金占总房款的比例，不得低于40%；如果贷款房屋属第二套住房，则此比例不得低于60%，且“商转公”成功后，公积金贷款的利率要基准上浮10%。
所谓已付购房资金，鄞州区住建局方面解释称，包括原来的首付款，以及已经还掉的按揭贷款；而房屋总房款，一般以契税证上的计税价格为准——但如果公积金管理中心或借款人认为贷款房屋需要评估的，总房款以契税证上的计税价格结合管理中心认可的评估价格为依据。
鄞州允许市民在办理房贷“商转公”业务时，将自己的商业个贷余额全部转为公积金贷款——这种情况下，借款人可以是贷款房屋的产权人，也可以是产权共有人，但仅限配偶、父母、子女；同时，也允许商业个贷余额，部分转为公积金贷款，这种情况下，借款人则必须为原商业个贷的借款人。
“商转公”的贷款额度和期限都有讲究
“商转公”的最高额度以及贷款期限，鄞州区和市三区操作大致相同。
具体而言，借款人申请“商转公”贷款的额度，不得超过住房公积金最高贷款限额即60万元，同时不得超过原商业个贷余额(取整万)、不得超过借款人可贷的公积金贷款额度。假如一市民原先有40万元商业贷款未还清，但能贷足最高60万元的公积金贷款，则“商转公”后，其最多还是只能贷40万元的公积金贷款。
“商转公”贷款的期限，鄞州细则规定，在最长不超过20年的前提下，同时不能超过借款人办理贷款时至规定退休年龄的工作年限，还不能超过原商业个贷剩余的贷款期限(取年整数)。举例而言，一市民现在距退休还有20年，而想“转公”的商贷还要还15年，那么，“商转公”后的公积金贷款只能贷15年。
值得注意的是，商业个贷余额部分转为公积金贷款的，其剩余部分商业个贷期限应当与公积金贷款期限一致。假如一市民现在有80万元的商贷余额、期限是30年，可贷足20年期、总额60万元的公积金贷款，选择部分“商转公”后，其房贷形式变为“60万元公贷＋20万元商贷”的组合贷款模式，但其中20万元的商贷，其贷款期限也要缩短为和公积金贷款一样的20年。
