成本高 物业费难收 老小区找个"管家"不容易

　　丁安　绘

　　最近，海曙新芝社区党支部书记陈珊霞很发愁，因老小区管理成本高，亏损较大，辖区内的一家物业公司选择退出管理。这个被“遗弃”的老小区，在保洁、保安、基础设施维修等“悬空”后，问题便开始不断地冒了出来。

　　事实上，我市不少老小区遭遇过像新芝社区这样的物业退管事件。管理老小区，到底难在哪？记者了解到，不少物业公司不愿接手老小区的原因，多集中于其维护改造成本高，物业费难收等。因此，不少老小区居民感慨，想要找个好“管家”，真的不容易。

　　小区没“管家”，情况令人忧

　　在海曙区西门街道，零星分散着１３个敞开式的老小区。这些小区平均户数１００户左右。户数少、设施旧，又无法进行统一封闭，出于管理成本的考虑，没有一家物业公司愿意接管。

　　找不到“管家”，又不可能事事让居民自己动手。长此以往，一些老小区垃圾成堆、盗窃事件也屡屡发生。小区的环境卫生、治安状况令人担忧，许多居民也产生了抱怨情绪。

　　“有一段时间，我打算把房子卖掉，然后搬走。”家住白鹭园小区的范先生说。北仑新碶街道红梅社区一位居民也表示，在街道没对老小区进行集中改造之前，小区环境比较差。“有时垃圾随便堆放在墙角里，天气一热，气味十分难闻。”

　　居民自治或成破解方式

　　白鹭园小区是个上世纪９０年代建成使用的老小区，因没有专业物业公司，小区内曾出现一个晚上四户人家被盗的情况。自成立自治小组，实现居民自治管理后，情况大为改观。

　　“我们已经连续自治１１年了，现在居民的自治费用收缴率高达１００％。”北郊社区书记徐孟儿介绍说，自治小组为了避免小区发生盗窃事件，首先用自治费给小区安装了大门，然后聘请专业的保安，加强安全管理，加上政府配送的护楼员，小区的安全环境得到很大改善。

　　而北仑新碶街道１６０多个小区中，除了半数以上有物业的小区，也有１７个老小区实现了自治管理，另外有４８个无物业小区在街道的统一管理下，实现了保洁、保安等初级物业管理。　

　　新碶街道团工委书记殷光亮介绍，２００７年，居民户数不足百户的金秋公寓小区，尝试实行物业个人承包制。“居委会收缴上来的物业管理费，除了支付承包人的报酬外，其余全部用于小区物业管理日常开支。实行个人承包以来，小区环境得到提升，居民也很满意。”

　　小区管理仍需多元化治理

　　长期以来，小区自治处在法律的灰色地带。２００７年颁布的《物权法》第８１条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　　一位业内人士认为，自治模式在一定程度上解决了矛盾，但是并不是所有无物业小区适合选择自治的模式。到目前为止，我国尚未出台与居民自治相关的政策依据，自治模式在一定程度上较为松散，如没有居民配合，业委会随时可能解散，很多小区也可能断了自治之路。

　　在自治小区里，尽管资金明细，但是公共维修的费用无处着落，老小区容易出现公共管道堵塞、破裂，墙面脱落等现象，而缺乏公共费用的自治小区，难以解决这类问题，“希望政府可以成立公共维修部门，解决老小区公共设施维护难题。”徐孟儿说。

　　记者了解到，前不久，台风“海葵”让新芝社区的楼道墙面“伤痕累累”。“我们打算引进专业的维修公司来维修这些楼道。”新芝社区书记陈珊霞说。

　　有关部门表示，自治模式从一定程度上丰富了老小区的管理模式，但是要完善自治，路还很长，小区在借鉴时也要因地制宜，进行多元化治理。厉晓杭 毛一波 陈红 欧阳媛菲