购房时开发商隐瞒重要事实是否担责

　　2011年1月，林先生与某房产公司签订了《商品房买卖合同》一份。约定：由林先生向房产公司购买预售商品房一套。合同未对林先生购买的商品房旁是否建有水电塔楼进行约定和明示。房产公司在同林先生签订《商品房买卖合同》时，亦未告知林先生其购买的商品房旁将建有水电塔楼。

　　直至交房时，林先生发现其购买的房屋旁有一巨大的水电塔楼正对房屋窗口，造成室内采光不足且已影响房屋正常使用。林先生还发现其购买房屋的价格与同幢、同层、同套型、窗前无水电塔楼的采光良好的房屋销售价格无明显差别。林先生要求房产公司赔偿损失未果，诉至法院。

　　最终，林先生与房产公司在法院组织下达成调解协议，由房产公司补偿林先生一定数额的经济损失。

　　宁波市律师协会陈乐律师：

　　房地产开发商在预售商品房时，未告知房屋买受人所购买房屋附近将建有水电塔楼，实际交房时因上述情形存在导致室内采光不足影响房屋正常使用的，房地产开发商应当承担相应的赔偿责任。

　　尽管本案以调解结案，但本案所涉的法律问题值得关注。

　　本案中，《商品房买卖合同》虽未对林先生购买的商品房旁是否建有水电塔楼作出约定，但房产公司在同林先生签订《商品房买卖合同》时，根据所开发小区的规划设计要求，其明知林先生购买的商品房旁将建有水电塔楼，却故意隐瞒未如实告之。

　　该事实的存在对房屋的实际使用造成影响，同时也对房屋的实际价值造成较大影响。房产公司的上述行为违反了订立合同应当遵守的诚实信用原则。

　　林先生在购买该商品房时，却因信赖所购房屋使用功能完好而额外多支付了成本，即林先生购买该商品房的价格事实上与同层次、同类型、同套型的无瑕疵房屋价格相同。

　　现因林先生购房价格远高于房屋的实际价值，房屋存在贬值损失。因此，根据我国《合同法》第42条有关规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。房产公司对于因故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给林先生造成的损失，应当承担损害赔偿责任。

　　对于本案房产公司损失赔偿数额的确定问题，一是可以申请法院委托专业评估机构予以确定；二是可以参考同一小区，与林先生所购房屋同层次、同类型、采光程度类似(如因朝向不佳同样影响采光)、与林先生签订购房合同同时段销售的商品房单价，乘以林先生所购房屋的面积，合理确定房屋的实际价值。而林先生实际额外多支出的交易成本，即可认定为房屋贬值损失。(金晓东唐亮)