房屋被征收后买房或换房 仅需按差额部分缴契税

近日，财政部、国税总局公布了“关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知”。其中，居民因个人房屋被征收而买房或调换房屋的，仅对差额部分征收契税。

记者从１２３６６纳税服务热线处获悉，针对个人房屋被征收后买房或调产的相关契税征收，本市现在也是执行这个契税征收办法的。不过差额征税也和普通房产买卖一样，需执行差别化税收政策，即契税税率要视房产面积和几套房而定，低者１％、高者３％。

获货币补偿后新购的房屋如何缴契税？

根据通知规定，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

假设市民甲的房屋被征收后，获得１００万元货币补偿，然后拿着这些钱去自行选购住房，如果所购房屋价格为１５０万元，那么只需要对其中的差额５０万元，按照相关标准进行征税。

根据本市现行契税政策，对个人拆迁购置住房，建筑面积为１４０平方米以上非普通住房、１４０平方米以下非家庭唯一住房的，按税率３％缴纳契税，需缴纳契税＝（１５０－１００）万元×３％＝１．５万元。显然，这要比一般的住房交易省了契税１５０万元×３％－１．５万元＝３万元。

而对唯一住房被征收再购房，则可享契税减征优惠。对家庭唯一住房被拆迁，购买一套普通住房的纳税人，根据家庭唯一住房证明，其超过拆迁补偿金额（面积）部分：该住房在９０平方米以上、１４０平方米（含）以下的，按３％税率减半即１．５％征收契税，需缴纳契税＝（１５０－１００）万元×１．５％＝０．７５万元；如果在９０平方米（含）以下的，则按１％税率征收契税，需缴纳契税＝（１５０－１００）万元×１％＝０．５万元。

据悉，拆迁补偿款的金额认定，应以拆迁补偿协议约定的补偿款总额为准，包括被征收住房的评估价格、补偿资金、一次性搬迁补偿费、提前搬迁奖励费、临时安置补偿费等。而拆迁补偿款可以一次或分次使用，即被征收人拿１００万元补偿款，可以先买一套８０万元的新房———该套房屋免征契税，然后再买一套７０万元的新房———该套房屋仍按差额部分即５０万元征收契税。

直接拿安置房契税又该如何缴？

房屋征收的补偿方式分为两种，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，即直接拿安置房。通知明确，居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

这就是说，不要补偿款而选择房子同样可以享受契税优惠。假设市民乙位于市区的房屋被征收后，选择调产安置，可安置住房面积为１００平方米，如果提供的安置房源套型恰好为１００平方米及以内，新房无需缴纳契税；而如果安置房源中面积最接近这个标准的房子面积为１１０平方米，就往上靠。按目前市区国有土地上房屋征收与补偿有关规定，上靠的１０平方米按评估价的７５％结算差价。也就是说如果该安置房评估单价为１００００元／平方米，对要缴纳差价（１００００×１０×７５％＝７５０００元）部分按规定征收契税。

按照本市现行的契税政策，对唯一住房被拆迁、安置一套普通住房的纳税人，其超过拆迁补偿金额（面积）部分：该住房在９０平方米以上的，减半即按１．５％征收契税；该住房在９０平方米以下的，按１％征收契税。即如果这套１１０平方米的住房属于被征收人的家庭唯一住房，则需要缴纳契税为７５０００×１．５％＝１１２５元。而对非家庭唯一住房的，仍按３％税率征契税。

此外，对唯一住房被拆迁或多套住房同时被拆迁且无其他住房的纳税人，购买或安置二套及以上住房，其超过拆迁补偿金额（面积）部分的普通住房，由纳税人自主选择一套享受上述契税优惠政策，其他超过部分住房按规定纳税。记者 张璟璟