房屋租赁纠纷应对策略（上）

　　近年来，随着房屋租金的不断涨升，因此引发的租赁合同争议也居高不下，给各方当事人带来烦恼。以下这些来自法院的案例，对我们如何预防和应对相关纠纷具有借鉴意义。

　　订立书面合同，明确权利义务

　　［案例］方某向李某租了一套房子，口头约定租期一年，房租按季预交。但刚过6个月，李某就要求方某搬离，方某不肯，李某诉至法院。由于双方当时是口头协议，方某无法证明租期确实为一年，法院判决支持了李某的诉讼请求。

　　［说法］按照《合同法》规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”这一案例表明，严格依法签订书面租赁合同，是维护自己合法权益的重要保证。

　　为避免发生纠纷，或使可能发生的纠纷更好地得到解决，房屋租赁的当事人应在平等、自愿、合法和诚实信用的原则下订立书面租赁合同，详细明确约定以下主要内容：1、房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所；2、房屋的位置、面积、结构和附属设施，如家具和家电等室内设施状况；3、租金和押金数额、支付方式；4、租赁用途和房屋使用要求；5、房屋和室内设施的安全性能；6、租赁期限；7、房屋维修责任；8、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；9、争议解决办法和违约责任；10、房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法；11、租期内或租期届满后，承租人装饰、装修费用的补偿。

　　诚实守信，遵重约定

　　［案例］房主夏某与赵某签订了一份房屋租赁合同，双方约定的租赁期限为五年，租金支付方式为第一年10000元、第二年10000元，第三年12000元，第四年、第五年均为13000元。支付租金时间为每年5月1日前交清当年房租。去年4月，赵某准备向夏某交付第四年的房租，但夏某以原约定房租过低，显失公平为由拒收，准备解除租赁合同。赵某向法院起诉要求夏某继续履行原租赁合同，法院作出判决，对赵某的这一诉讼请求予以支持。

　　［说法］显然，诚实信用是全面履行合同的基本要求和义务。赵某按照双方签订的合同约定，按时足额向房主夏某交纳租金，全面履行了合同约定的义务。作为合同的另一方，夏某理应按照合同要求将出租房屋交给赵某使用。两人当初在自愿的基础上签订了房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，符合当时的市场行情，且夏某在订立合同时已考虑到市场行情变化因素，对租金作适当调整，逐年递增，并不存在显失公平的问题。而且，根据2011年2月1日施行的《商品房屋租赁管理办法》规定，在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。也就是说，即使整个租赁市场价格明显提升，房主也不能将此作为推翻原先合同的理由。

　　仔细审核，防止李鬼

　　［案例］潘某被公司派到宁波担任销售经理，急需租房。去年11月的一天，他看到一则房屋租赁信息，便与对方联系，并约定第二天上门看房。潘某对房子比较满意，自称为房东的朱姓男子向他出具了房产证、身份证等信息，双方于是签订了一年承租合同，潘某支付了全年15000元租金。没想到，潘某入住仅一个星期，就有人上门，称自己才是真正的房东，朱某是原先的房客，其出示的房产证等系伪造。

　　［说法］自称房东，伪造证件，把他人房子出租非法获利的事件时有发生，准备租房者对此必须有所警惕。

　　如何避免遭遇潘某式的尴尬？法官提出如下建议：要确认房子的产权人是谁，最好是和产权人本人签协议，要看签协议者的身份证件、房屋产权证等，如是复印件应与原件核对。实际上，假冒房产证大都制作粗糙，仔细审视还是能够分辨的；其次，尽量不要一次性付清租金，租金分期支付对双方都是一种牵制；第三，租赁双方都应留下有效身份证复印件和联系方式；第四，按规定办理房屋租赁登记备案手续，对于双方都有好处，不能因为嫌麻烦而放弃履行这一重要程序。

　　记者董小军 通讯员谢兼明