慈溪:农户建房争议多 签好协议成关键

[案情]

慈溪市范市镇某村村民华某准备将原有的房屋拆掉重建成两层半的楼房。为节省建房成本，华某联系了同村其他准备建房的村民共10人，组团聘请邻村的施某承建。施某是一个包工头，在当地小有名气，虽然无施工资质，但有十多年的建房经验。

华某等10个建房户与施某签订了承包协议，对承包方式、价款、主要材料质地标准等作了约定，施某为每个房东绘制了简单的房屋平面草图作为协议附件。

在施工过程中，房东与施工方矛盾不断。先是施工方把华某房屋的墙和柱子打歪了，虽然采取了补救措施，但倾斜仍然明显；接着，房东黄某因未按工程进度足额支付工程款，与施工方发生了冲突，工程一度停止；再接下去是房东们对所用的钢筋等材料，以及承包范围是否包括室外地坪等细节提出了异议；最后，有房东未按承诺向施工人员支付劳务工资，施工人员撤离了施工现场，导致华某等其他人的房屋在将要完工时停工。为此，房东们只得另外请人继续施工。

由于以上这些纠纷，施工方向法院起诉要求房东支付未支付完的工程款，而房东们则认为，施工方擅自停工且联系不到其中的主要承建人，造成工程延期，此外，一些房子存在诸多建筑质量问题，要求减少支付工程款。

法院经过审理认为，虽然原、被告之间签订的建房协议因原告无建房资质而无效。但如果建设工程经竣工验收合格，承包人仍有权请求参照合同约定支付工程价款。本案诉争房屋现已竣工，虽然最终完成工程的是案外人，讼争房屋也没有相应的验收合格报告，并存在个别质量问题，但并不属于基础工程和主体结构问题，因此，原告有权要求房东参照合同约定支付已完工部分的价款。法院最后作出判决，对原告的部分诉讼请求予以支持。

[说法]

根据有关规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。

现在，农民在建房过程中与承建方发生争议的情况较多，要避免出现这种局面，关键在于签订详实的建房书面合同，对承包范围、建筑材料标准、工程款支付进度、纠纷解决方式等作出细致的约定，并附上具体的房屋修建图纸。在建房过程中，建房农民可以及时与施工方就发现的各种问题进行沟通，若发现房屋存在质量问题，双方协商不成时，要及时收集相关证据。在质量问题解决前，房东不要擅自使用房屋。

（张小玲 王 颖）