海曙区因地制宜 创新方法破解老小区物管难题

　　中国宁波网讯 在我市日前举行的城市文明程度指数测评中发现，物业管理和物业服务质量还存在一些问题，特别是老小区问题更为突出。近几年，海曙区大胆创新破解老小区物业管理难题，每年还投入800余万元补贴老小区物业管理，目前该区老小区物业费收缴率已超过80%。

　　据海曙区物业办副主任钱芬介绍，作为老城区，海曙区的152个住宅物业项目中有72个是1998年前建成的老小区项目。这些老小区由于公共设施的老化、物业费收费标准低等原因，一些本有物业公司管理的小区不时有物业公司宣布退出，一些从未有物业公司管理的小区更是没有物业公司愿意接手。针对这种情况，近几年，海曙区每年投入800余万元对老小区进行物业费补助，补助标准为1996年前建成的小区每月每平方米补贴0.15元，1996年至1998年建成的小区每月每平方米补贴0.1元。有了政府的补贴，再加上从居民处收得的物业费，物业公司不再亏本，开始愿意接手老小区了。近几年来，海曙区已经有30多个本没有物业公司的老小区陆续有物业公司进驻，目前超过80%的老小区有了物业公司管理。

　　对于公共设施极度老化、居民户数过少、出入口过多等原因不具备物业公司进驻或物业公司不愿意进驻的老小区怎么办呢？海曙区因地制宜，创新出另外三种管理模式。第一种是社区托管(也叫庭院式管理)模式，即由社区干部代为行使物业公司职责，拿着政府对老小区的补贴和从居民处收来的费用，雇来清洁工、门卫和维修工等物管人员服务居民，并对这些物管人员进行管理；第二种是业主自治管理模式，即由业主委员会管理小区物业，业主委员会雇来各类物管人员并向居民收取物业管理费。海曙鼓楼街道尚书小区就是这种类型，该小区仅有住户230户，2005年原物业撤离，小区业委会一直找不到其他物业公司接手，最后自当管家。第三种是海曙区今年刚刚尝试的一种方法，叫自助式物业管理模式，目前仅在新芝社区试行。新芝社区3000多户居民中有2000余户所居住的小区没有物业公司进驻。从今年年初开始，新芝社区聘请了一位在居民中很有威望的居民专门管理这2000户居民的物业，由其聘用本社区一些有专长的居民担任物管人员，他们从社区拿到少量的报酬，而社区则向区物业办和街道领取老小区物业补助，以发放这些居民的工资。

　　据悉，近几年，海曙区解决老小区物业问题过程中，还创出了诸多解决物业矛盾的方法。比如物业纠纷多元调解机制，联合司法机关举办“法官进社区”活动，由法官劝导拒不交物业费的居民。

　　记者感言

　　随着时光的推移，越来越多的小区将变“老”，老小区物业管理问题也将会更加突出。除了海曙区用多种方法破解难题外，江东区采用组建物居联合党支部的方法解决居民和物业间的矛盾，慈溪市浒山街道对进驻老小区的物业公司实行“星级管理”，干得好的物业公司可以获得政府奖励……如果大家都站在创新社会管理的高度去想方设法破解小区物业管理难题，一定会创新出更多的方法，也会使广大市民赖以生活的家园更加美好。（记者杨静雅 通讯员毛一波  程轶众）