迟交房租遭房东封店 调解员对症下药化解

镇海新闻网讯 方某于去年5月在宁波大学学生二村看中了一家店面，准备开数码店。随后和房东李某签订店面租赁合同，约定租期两年，租金为两万元一年，每年一付，先付后用。租下店面后，方某便开始装修店面、进货，不久后开始营业，但生意一直不太好，只能勉强维持收支平衡。

转眼到了今年5月底，房东李某提醒方某按时交租，方某称生意不好只交了一万元。到了6月底，经房东李某几次催讨，方某始终未交余款，双方还发生了口角。一时气急的房东叫来几个朋友强行封锁店面，扣押了店内货物，双方还发生了肢体冲突，方某随即报警。

民警赶到现场后对双方进行了批评教育，要求房东李某先打开店门，但李某不同意，双方对此各执一词，争执不下。民警见矛盾一时无法化解遂将双方送至庄市调委会，委托调委会调解。

调解中，房东李某认为双方签订的店面租赁合同合法有效，是受法律保护的，现在方某未按约定支付房租已构成违约，依照合同约定，要求方某支付每天4%的滞纳金以及违约金，共计人民币22000元。方某解释道：“一年来店里生意一直没有大的起色，只能勉强维持，一次性付清房租确实有困难。”没等方某说完，房东便打断道：“天下没有包赚的生意，经营好坏是你的事，房租你必须按时给，不然就别想拿店里的货。”在事实基本清楚的情况下，鉴于房东李某强势的态度和方某内向的性格，调解员决定将两人分开，“背靠背”调解。

首先，调解员向方某讲明：“此次纠纷是你有错在先，未能按合同交纳租金。生意不好无法足额交租应积极与房东沟通，提早说明原因，并提出还款方案，这样才能让房东放心，而不是消极回避，等过了约定时间房东催讨时才找理由要求延期。”方某也意识到自己理亏在先，表示还想继续经营，房租最终是要给的，只要房东打开店门，他保证两个月内付清房租。随后，调解员又做起房东的工作，指出其要求方某按合同支付租金，理由正当，但方法错误。带人封店是不对的，不仅影响方某的正常经营，还扰乱公共治安秩序。调解员同时指出，房东提出的滞纳金和违约金总计过高，显失公平，方某所欠部分房租是预付性的款项，未构成根本违约，且方某已承诺两个月内付清房租。经过调解员耐心细致的工作，向双方讲明法理、情理、道理，最终双方达成和解：方某于8月底前付清房租，房东李某马上打开店门并放弃其他要求。

>>律师点评：

镇海区法律援助中心顾海涛律师认为：

一、本案中，方某未及时按合同约定交纳房租，属违约。如在租赁合同中，双方明确约定此情况可解除合同，则房东李某可要求方某搬离。反之，房东李某只能要求方某支付违约金和滞纳金，除非其可证明方某已存在无力支付房租的可能性。

二、房东李某带人强行封锁店面，扣押店内货物的做法也属于违法行为，已侵犯了方某对店面的使用权和对货物的所有权。担保法上规定的留置权显然在本案中不能适用，方某如因房东李某造成物质上的损失，可要求其赔偿。房东李某正确的做法是进行协商，协商不成可向法院起诉，并通过财产保全的方式扣押方某店内的货物。

三、房东李某提出的滞纳金和违约金数额过高。按法律规定，违约金数额一般不超过合同标的的20%。方某所欠部分房租是预付性的款项，是否能收取滞纳金也值得商榷。

四、本案中调解员通过法理、情理、道理，最终使得双方达成和解，避免了矛盾激化，避免了较烦琐的诉讼过程，是值得提倡的做法。

（通讯员蔡松宾  施得喜）