2013年慈溪二手房市场上演“国五条”闹剧

慈溪新闻网讯 据慈溪市房地产管理中心统计，2013年，全市二手住宅商品房销售2367套，市场表现平平。不平常的是，3月“国五条细则”出台后，慈溪二手房市场一惊一乍，不似往年。

2013年3月1日，国务院再次发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，“严格征收20%的二手房个人所得税”是此“细则”中最扣人心弦一大关注点。当月，慈溪二房市场一片沸腾，交易量猛增。但是，随后出台的省、市具体实施细则并未提到“严格征收20%的二手房个人所得税”内容，慈溪二手房市场回归平静。受此影响，2013年上半年慈溪二手房成交量达到1975套，下半年只有392套。

“疯狂3月”过后

二手房市场一地鸡毛

其实，按差额的20%计征所得税的做法并非是新规。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或者总价的1%-2%(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)，交易时可以随机选择。对于涨幅快的房源来讲，无疑按照总价来算可以减少不少税。因此，二手房交易市场一般都采用总价的计征办法。新政直接加大了二手房流转环节的交易成本，这笔不小的费用将直接冲击到二手房购房需求及业主出售意愿。抢搭“政策末班车”效应使二手房市场迎来了短时间内的交易高峰。

市房管中心统计数据显示，2013年3月二手房网签数492套，同2012年3月份的115套相比，上涨328%；同2月份的88套相比，上涨459%。市房地产管理中心是最先能感受政策带来慈溪楼市变化的地方之一，窗口的工作人员忙得电话都没空接，桌上堆着厚厚一叠“申请人家庭情况确认单”，4号当天叫号叫到200多号，其中一大半都是办理二手房的。找关系、开后门前来办理的也不少。这些人主要是希望能赶在政策之前将房子过户掉。

20%的二手房个人所得税，不仅让那些正在考虑购买的人慌乱手脚，让那些已经达成意向，收了定金，但还没办理过户的买卖双方更是着急。慈溪科威不动产在4日当天就有3组客户办理了过户手续。由于原先的政策是出售满五年以上，并且是家庭唯一一套住房，是免征个税的。因此，不少已经达成购买意向的买卖双方，即便已经交了定金，但为了少交税，会等到满五年后再办理过户手续。新政的出台在一定程度上改变了这群人的计划。

本次出台的“细则”内容已经超过市场预期，特别是二手房市场更是一片沸腾。忙着卖房的、忙着买房的、忙着想法子怎么样规避政策的……在地方“细则”尚未落地前，强搭“政策末班车”的效应越来越强烈。

由于网签具有一定时间的滞后性，3月份二手房市场热度依然有很大一部分传导到4月份网签数据中，4月份上中旬市场交易还有持续，4月成交也达523套。

随着省、市新政落地，市场重回观望，再加上一季度的成交透支，二手房交易转向低迷，成交量出现骤减，但是基本维持在新“国五条”出台前的同期正常水平。下半年，慈溪二手房市场更加低迷，平均每个月只有数10套的成交量，许多中介公司基本没有了生意。

房东甩卖二手房

套现资金救急

科威不动产总经理朱建东告诉记者，2013年慈溪二手房成交价与2012比较，下降了20%左右，主要原因是一些房东因为手头资金紧张，变卖房产造成的。

据了解，科威不动产2013年平均每个月成交10套左右，比上年增加20%左右，其中3月份成交了30多套。

但朱建东表示，生意比以前难做了许多。以前，买家只要房子中意，价格合适，很快就会下单，现在不一样了，买主会考虑房价还会不会下跌，甚至会到同学、朋友、同事处征求意见，大家七嘴八舌，买主就没有主意，成交相当困难。现在买二手房的，90%以上都是刚需，不是要结婚的，就是小孩子要上学的，着急要住，又等不起期房的，实在没有办法才考虑买二手房，二手房置换的非常少，投资二手房的基本没有。

新开楼盘对二手房市场也有一定的影响。城西的尚源佳苑开盘，均价在每平方米10000元以下，周边的环驰、大通等小区二手房报价应声回落。有一些买家，一边看二手房，一边看期房，由于现在一些新建小区在建筑立面、小区景观和停车方面，比老小区有明显的优势。二手房和期房价格又不是相差特别大的，买家只要能够承受，大都会选择购买新房。

朱建东说，从近年来科威不动产促成二手房成交来看，2013年二手房价要比2012年下降20%左右。2012年成交的一套华润中央公园的房子，成交价为每平方米1.7万元，2013年成交的同一小区的房子为每平方米1.39万元，白云小区2013年成交的一套房子为每平方米8300元，2012年成交价都在10000元以上，金山小区2012年成交价每平方米都在10000元以上，现在挂牌价都在9000元左右。

朱建东总结，现在二手房成交的多是“急售”房源，主要是一些房东资金面出现问题而贱卖的。有一位房东，两年前在科威不动产买一套房子，房价600多万元，加上税费，共花费720万元，今年，这位房东资金紧张，急着变现，最后以570万元出售，不算资金成本，损失了150万元。还有一位房东，两个月前以全款买的一套自住房，现在直接降50万元出售。一位房东3年前以230万元买下金水湾一套房子，前不久以210万元卖掉了。一般不是急着用钱，房东是不愿低价出手的。此外，国家宏观政策也影响着二手房市场。2013年2月20日，出台的楼市调控“新国五条”，3月，国务院再次发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，社会上又谣传房产税就要出台，等等，无不影响着买卖双方的心理预期。-记者周克军 通讯员陆迪清