遭遇“住改商”，如何保卫自身权益？

丁安 绘

基于自身的经济利益，将商品房擅自用于经营甚至直接改作店铺，如今，这种“住改商”现象时有发生，损害了其他住户的利益，其中不少纠纷因无法调解，最终被诉至法院。

经常出现的“住改商”纠纷有哪些？受害者如何有效维护自身权利？法院根据案件审理情况，作了梳理和解释。

住宅开公司，难闯法律关

去年３月，北仑某小区业主朱某将自己四楼的住房租给了一家外贸公司，整个楼宇因此变得热闹起来，经常有陌生人进出，安全隐患大增。楼宇其他住户多次提出异议无效后向法院起诉。朱某自知理亏，同意进行调解。

把住房用于开公司、作仓库，是“住改商”现象中常见的一种，约占全部纠纷的三成。民事庭法官表示，这种行为对其他住户造成的侵害除了增加安全隐患，还会因噪音、给小区公共设施增负等因素，对人们的正常生活产生影响。根据物权法的规定，业主如果要将住宅改变为经营性用房，首先必须符合相应的法律、法规，其次须征得有利害关系的业主同意。在实际生活中，要闯过这两关，几乎不可能。因此，把小区内住宅用于开公司、作仓库，一旦被诉至法院，败诉是必然的。

“住改商”须经全体业主同意

鄞州区某街道改建后，小区一楼住户胡某的房子成了临街房。２０１１年国庆节前，胡某破壁拆墙，办起了一家小餐馆。由于油烟味四处飘散，半夜三更仍在营业，引来相邻几户业主的抗议，双方发生激烈冲突。此案审理时，被告胡某称，他开店办理了相关手续，还征得了其他业主的同意，因此属于合法经营。

据了解，法院曾多次碰到类似情况，涉诉的“住改商”，不但获得了有关部门的同意，甚至获得了小区不少住户的同意，一些业主碍于情面，或因对方的经营不会对自己造成直接损害，往往同意对方将住宅改变为经营用房的请求。民事庭法官表示，实际上，像开餐馆这样的经营活动，涉及的利害方非常多，为此，最高人民法院曾规定，“住改商”必须经过全体有利害关系的业主同意才可进行，经营者以其他业主同意作为理由进行抗辩于法无据。也就是说，面对这一问题，不能简单以所谓的“少数服从多数”来行事。

合法“住改商”仍易引发纠纷

随着法律的普及，擅自进行“住改商”的现象明显减少，一些人在“住改商”前，会千方百计地办理合法手续。尽管如此，合法的“住改商”仍会引发纠纷，据法官介绍，这类纠纷大多与相邻权有关，其比例约占全部涉及“住改商”案的四成。

北仑区去年曾发生这样一起案件：杨某经过有关部门的批准后，将自己一楼住房改为商铺，出租给一个温州人开美发店。这个温州经营者做了一个很大的灯箱广告牌。这让二楼住户陈某吃足了苦头：广告牌不但影响采光和通风，其在夜间发出的强光更让一家人感到极不适应。为此，陈某向法院起诉，强烈要求拆除广告牌。法院审理后，支持了陈某的诉请。