包租公当起了管理者 业主自治让新街商业重现活力

丁安 绘

笔者近日获悉，海曙新街商城Ｃ块的市场出租率接近１００％，其中一间６０平方米的临街店面甚至拍出了近千万元的总价。这让许多业内人士不可理解。因为就在两年前，新街Ｃ区还因脏乱差而致客流减少，租金大跌。

这一切要归功于江厦街道推出的业主自治模式。“以前，业主只顾出让门面收租金；现在，我们把业主吸引到市场管理中来。”江厦街道党工委书记曹杰说，业主只有与租户一起把街区生意管好，店铺租金才会提高。

老市场焕发“第二春”

春节前夕，笔者来到新街Ｃ区，只见所有的门面房和商铺开门营业，顾客进进出出，挑选着过年的新衣和饰品。人气之盛与一侧的Ａ区、Ｂ区形成明显对比，特别是Ｂ区，好多商铺大门上锁，转让、招租广告随处可见。

这还是两年前那个诟病不少的新街Ｃ区吗？Ｃ区店铺属于１６０个独立业主，以往大家只关心门面出租，对经营户私拉乱接、店外出摊从不关心。这导致市场内安全事故频发，秩序越来越差，生意也江河日下。

２０１２年夏天，江厦街道启动Ｃ区改造提升，帮助建立了专业的管理公司，并成立业主委员会，实行业主自治，共同管理。经过两个月的改造，Ｃ区的下水道改为大口径，原先磨石子地面重铺为花岗石，还增设了中央空调、消防喷淋、烟感报警器、监控、广播等设备。

改造后的Ｃ区不但让顾客眼前一亮，也让租户的店铺生意明显好转。“去年，我十几平方米的店面做了上百万元的生意。”Ｃ区一商铺老板告诉笔者，今年店铺租金提高近一成，但她毫不犹豫就签了。因为她相信街区生意会越来越好。

“业主自治”显成效

钟先生是新街Ｃ区的业主，现在是业主自治委员会成员。每周，他都要挤出一天时间，和其他业主一起巡查市场治安和清洁卫生。业主自治，是新街Ｃ区业主们痛定思痛后的结果。

２０１２年初，Ｃ区许多商铺因为生意不好开始转让。面对出租率下降、租金缩水，业主们开始慌乱起来，纷纷寻找出路。几个业主一碰头，提出业主自治的办法，但起始有些业主不太支持。这时，海曙区江厦街道出面，帮助成立业主委员会，还组建开明世家服饰市场管理公司，共同来管理市场。

业主委员会和管理公司一起，将管理的触角伸向街区的各个方面，包括卫生、安全、交通，有时连营销策划也提点参考意见。经过一年多的磨合，业主和租户融为一体，经营户们有什么要求，业主立马就去办理；业主对经营户提出批评，经营户也会及时改进。

共同的努力换来了街区面貌和经营业绩的改变。江厦街道派出所梁警官告诉笔者，以前经常接到顾客在新街Ｃ区遭窃的报警，现在几乎没有了，因为业主们在街区张贴了许多提醒防盗的标志，还组织人员巡查，小偷没有容身之处了。

最让人高兴的是，街区生意好起来后，商铺的年租金平均价格提高到３０万元，远远高于同类市场。一些出售小饰品的商户尽管受到电商冲击，也不担心回本压力，继续租铺经营。

“新街模式”值得借鉴

在宁波，好多小商品市场正遭受物业管理和“包租”模式带来的困境，而新街Ｃ区改造过程中形成的管理模式值得借鉴。

“上世纪末，亚细亚商城、彩虹服饰广场，一开盘就销售一空，但很多业主以投资为主，导致了管理难的问题，直到后来引进正规管理部门才实现了平稳过渡。”市贸易局市场体系建设处相关负责人告诉笔者，小商品市场也要像天一广场、万达广场一样，引入成熟的管理体系，提高市场规范化、现代化水平。

而引入业主自治模式，有助于弥补目前小商品市场聘用物业管理的缺陷。“如果经营户的想法和建议通过物业公司向业主反映，需要一定的时间，而且业主的积极性也不高。”开明世家服饰市场管理公司负责人告诉笔者，现在经营户有事直接向业主委员会反映，一天内基本能答复。

记者 张正伟 通讯员 鲍婷婷