据慈溪市房地产交易中心统计，2015年，慈溪住宅商品房成交均价为每平方米8777元，较上年下跌13.5%。

均价每平方米8777元，慈溪房价回到2008年水平。可以将近10年慈溪住宅商品房成交均价作一个对比：2006年每平方米4252元，2007年5447元，2008年8110元，2009年9639元，2010年13878元，2011年14406元，2012年11951元，2013年11103元，2014年10146元，2015年8777元。

数据是枯燥的，但也是最有说服力的，2015年慈溪房价是近10年中第四低，是近7年新低，2015年慈溪房价比2011年下降了39%。成交量创纪录，成交均价创新低，这就是2015年慈溪住宅商品房市场“以价换量”的结果。

年度成交量前十楼盘均价无一过万元

2015年，慈溪房价在连续下降三年之后，再次大幅度下跌。

从2014年和2015年一些数据对比中，可以清晰地看出2015年慈溪房价走势。2015年成交量排名前十的楼盘中，有8个位于中心城区，两个乡镇楼盘，成交均价都在每平方米10000元以下，其中成交均价超过每平方米9000元的只有金仕华庭，成交均价为每平方米9645元，超过每平方米8000元的只有3个，分别为诚园每平方米8886元，江畔壹号苑每平方米8876元，天悦湾花苑每平方米8007元。成交均价较低的是两个乡镇楼盘，分别是山水苑每平方米4357元，群英中心每平方米4298元。2014年成交量排名前十的楼盘中，也是8个位于中心城区，两个乡镇楼盘，其中有4个楼盘成交均价超过每平方米10000元，太子湾小区每平方米15670元，悦城玖号花园每平方米14785元，橡树湾小区每平方米11433元，慈溪财富中心每平方米10352元。超过每平方米9000元的楼盘有两个，分别是金仕华庭每平方米9639元，诚园每平方米9318元，超过每平方米8000元的有两个，分别是白金湾小区每平方米8246元，豪园每平方米8408元，低于每平方米8000元的楼盘只有两个，分别是祥园每平方米6051元，山水苑每平方米4495元。

同一楼盘，在2014年和2015年销售价格对比中，也可以发现房价变动的迹象。一是房价基本稳定的楼盘，如祥园和橡树湾小区，其中祥园2014年成交282套，成交均价为每平方米6051元，2015年成交225套，成交均价为每平方米6124元，橡树湾小区2014年成交301套，成交均价为每平方米11433元，2015年成交156套，成交均价为每平方米11487元。二是2015年较2014年小幅度下降，如诚园、山水苑等，其中诚园2014年成交230套，成交均价为每平方米9318元，2015年成交341套，成交均价为每平方米8886元，山水苑2014年成交272套，成交均价为每平方米4495元，2015年成交240套，成交均价为每平方米4357元。三是成交均价大幅度下降，如白金湾小区，2014年成交183套，成交均价为每平方米8246元，2015年成交225套，成交均价为每平方米6462元，房价同比下降21.6%。

2015年上半年，保利大幅度调整住宅商品房销售价格，引发城西板块房价下跌。2015年5月份，保利慈溪项目成交量达到165套，成为单月销售冠军，保利销售的165套房源中，有163套均价每平方米6988元，另两套分别为每平方米12087元和9358元。均价每平方米6988元，这无疑是一个“以价换量”价格。2012年保利慈溪项目住宅商品房共成交637套，成交均价为每平方米12504元，因为当期销售产品中有部分别墅，公寓产品的价格比这个均价低，比较有参考价值的是2013年的价格，当年成交278套，成交均价为11780元，基本是公寓产品。据估算，这次保利慈溪项目降价幅度为40%左右，价格因素吸引了部分购房者买房。

一些楼盘大幅度下调销售价格“清盘”。慈溪不少楼盘经过三四年销售，目前只剩下少量房源，近期一些楼盘将剩下的房源以较低价格出售。2015年11月，慈溪财富中心、白金湾小区、泰悦公寓、鸿悦花苑等楼盘成交量均超过10套，这些出售的房源均属于“尾盘”性质，其中，慈溪财富中心成交11套，均价为每平方米5729元，白金湾成交18套，成交均价为每平方米5958元，均大幅低于前期销售价格。

“以价换量”：开发商无奈的选择

2015年，除个别项目，慈溪绝大多数住宅商品房项目售价远低于成本价。

商品房价格最核心的部分是开发成本，看慈溪房价必需了解慈溪住宅商品房的开发成本构成。首先是土地价格。慈溪是个人多地少的地方，土地是较为稀缺的资源，近几年来，慈溪中心城区住宅开发项目楼面价一般为每平方米3000-10000元，不同的地段，项目周边不同的配套资源，价格不同。二是建安成本。最近几年，慈溪中心城区住宅开发大都比较注重品质，有的项目已经达到一线大城市的水准，建安成本较大，一般白坯房每平方米3000-6000元。三是资金成本。由于近年来银行房地产开发贷款进行限制，融资成本普遍高于其他行业，年利率达到10%左右，这对于开发周期长的房产项目来说，是一个沉重的负担。四是各类税费和管理成本。粗略计算，目前慈溪中心城区在建各住宅商品房项目，白坯房开发成本低的每平方米8000元左右，高的每平方米超过15000元。

2015年，慈溪房价大跌和前些年是不同的，前些年降价，房产开发项目还是保本或是微利的，但这次房价下跌后，目前慈溪房产开发项目绝大多数都是亏损的，能够保本或是微利的楼盘极少。开发商开发房产项目的唯一目的是为了赚取利润，保本是一条底线，亏本卖房是不得已而为之的极端措施。目前，慈溪不少开发商绝大多数资金都非常紧张，急于回款，偿还银行贷款和支付工程款。有的亏本卖房回款，再到其他地方开发新的项目。

2015年慈溪房价下降，是2014年下半年降价潮的延续。2014年7月底，慈溪取消限购政策，成了引发住宅商品房降价的导火索。率先大幅降价是绿城诚园，2014年8月初，以“不降品质、不降价”著称的绿城，在绿城诚园项目，房价出现了大幅度调整，每平方米向下调整幅度为3000元左右。此后，其他在售楼盘也纷纷降价促销。2014年下半年，一些新开楼盘以诚园为代表的在售楼盘为参照，开出了更低的价格。10月底，位于慈溪城南的祥生·祥园开盘，执行“折后均价每平方米5880-6888元为主”售价策略，这个价格大大低于市场预期，这是慈溪2006年高层公寓售价，低于2007年开盘的富丽湾景苑和和润公寓两个项目。12月底，壹江城也是低价开盘，这个位于慈溪中心城区核心地段的楼盘，最低价每平方米仅6800元，均价只有8800元。■记者 周克军 赵渝腾

编辑： 孙研